Някои основни стратегии при инвестиране в недвижими имоти

Димитър Велков

Брокер
София

Отговори: 62 Полезни отговори: 4 Съвет: 8 Точки: 1016

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Криза, криза, колко да е криза! Животът продължава. И ние се подготвяме постоянно за момента когато пазарът ще бъде активен. А това неминуемо ще стане. Той е основна форма на обмен на енергия в обществото. И е важно да отдадем дължимото на пазара за недвижимости.

Ето няколко стратегии за инвестиране в недвижими имоти. Не всяка от тях работи във всеки един момент на всеки пазар. Като всяка инвестиция и недвижимите имоти могат да се окажат губещи, особено ако не проучим пазара добре и нямаме обоснован бизнес план и ясна представа за финансовия ангажимент, който се очаква от нас.

Отдаване под аренда на земеделска земя – закупуване на земеделска земя с цел отдаване под наем. При добър план и управление може да реализирате текущи доходи от аренда и увеличаване на капитала при покачване не цената на притежаваната земя. Важно е да се имат предвид и европейските субсидии. Закупуване на земеделска земя, за да бъде проведена процедура по регулация и препродадена като парцел за строеж. Тази стратегия носи еднократен доход след успешна продажбата на парцела, ако разликата между покупната и продажната цена е по-голяма от разходите за транзакциите и регулирането на парцела. След приемането на ЗУЗСО, големия строителен бум и последиците от кризата, която снижи цените, това е тема по която си заслужава да се помисли.

Закупуване на жилищен имот с цел текущ доход от наем. При тази стратегия разходите за ипотека, данъци, поддръжка и управление на имота следва да са по-ниски от дохода от имота. Ако задържите жилището дългосрочно може да реализирате и капиталови печалби. Важно е да се вземе предвид обстоятелството, че наемите са функция от доходите на хората и на тази база да се прогнозира дългосрочното повишение на наемните цени.

Закупуване на жилищен имот с цел подобрения и отдаване под наем. Тук се търси както текущ доход, така и увеличаване на вложения капитал. В идеалния случай се закупуват подценени от пазара имоти с потенциал за добавяне на стойност (имоти нуждаещи е от основен ремонт или с възможност за преразпределяне на площта); правят се подобрения и се отдават под наем вече в различен сегмент на пазара. Интересен източник са търговете организирани от частните съдебни изпълнители.

Закупуване с цел подобряване на жилището и препродажба. Това е стратегия за натрупване и увеличаване на капитала и е успешна ако реализираната печалба при продажбата надхвърля разходите по транзакциите и подобренията. В настоящия момент следва да се вземе предвид обстоятелството, че средната продължителност на престой на един имот на пазара преди неговата продажба е около 400 дни.

Закупуване на жилище с цел капиталови печалби. Това може да бъде закупуване на имот на зелено с цел довършване и препродажба или в район, с все още недостатъчно развита инфраструктура, но с добри перспективи. Изисква по-голям начален капитал или достатъчен доход, за да покрива разходите по притежаване на имота (плащания по ипотека, данъци, поддръжка), тъй като в подобни случаи няма възможност за доходи от наем или този доход е недостатъчен. Работи добре при възходящ пазар, но е много рисков при слаб пазар. Изсква се много професионално проучване на строителната фирма продавач.

Закупуване на имот с цел промяна на предназначението и препродаване. На подходящи площи могат да бъде добавена стойност чрез промяна на предназначението, подобрения и издаване на необходимите разрешения и лицензи, за да оперират с ново предназначение. Залага се на разликата в цените на различни типове недвижими имоти.

 * Секцията "Полезни съвети" е създадена, за да могат експертите от дадена област да споделят опит и умения с останалите потребители. Всеки може да напише аналитичен текст (най-малко 1000 символа) по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да е авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за вземане на решение. Полезните съвети също са един от начините за оценка на експертите в ceb.bg!