Често срещан цитат: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет…” (I част)

Антон Илиев

Брокер
София

Отговори: 311 Полезни отговори: 58 Съвет: 12 Точки: 5261

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат-купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те, не се опитвай да ме преметнеш, аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е: “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е, защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той е - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и междувпрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е, пазарът вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20 000-40 000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсеният сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”), но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те са с цени до 40 000 евро и в по-редки случаи до 45-50 000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км. от голям град, надценени имоти и т.н. НЕ попадат в търсенето на 85% от кандидат-купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока надолу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на: “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата, където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената, на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста  ценна и струва пари.  Навсякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не, по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещаният отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. , е твърдо възможно да е на светлинни години от момента, в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но не знаят те на какъв етап се и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”.

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази, на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80 000 евро и сега, ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50 000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори.

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровени и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българинът се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!”, но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”.



http://blog.tbm2.net