Някои основни критерии за оценка при закупуването на парцел с бизнес предназначение

 

1.Площ и форма на имота. Това са две характеристики имащи пряко отношение към Вашата стопанска инициатива. Площта е в пряка зависимост от намерението Ви за разгъната застроена площ, височината на сградите и свободните площадки с които искате да разполагате. Лицето на парцела е от особена важност както във връзка с минимално изискуемите лица за различните дейности определени от ЗУТ и наредба № 7 към него, така и от характера на дейността, която искате да развиете и дадените параметри на застрояване. Разбира се важно е да обърнете внимание и на възможностите за разширение, както и предназначението на съседните имоти. Така например при имоти в съседство до болници, поликлиники, училища и детски градини се прави съгласуване съответно с министерство на здравеопаззването и министерство на образованието. При територии със специално предназначение се прави съгласуване с МВР или МО.
2.Форма на терена. Тук от особена важност е денивилацията. Освен това е важно да се установи за какво е ползван имота преди да бъде закупен. Важно е да се установят, ако има такива и някои емперични признаци на свлачищни процеси, или почва, която се сляга. Това лесно може да се види по наклона на растителността в имота, наличието на извори в по-високите части или формата на пукнатините в мазилката на съседните сгради.

3.Какво е градоустройственото отреждане и позволява ли то да бъде осъществявана дейността за която се купува теренът. В София това е решено с приетия окончателно ОУП на Столицата, но ако имотът е земеделска земя задължително трябва да се направят проверките по отношение на процедурата по урегулиране. В София има зони, които не допускат самостоятелно изготвяне на ПП за всеки имот поотделно, а се изготвя ПУП от общината на основание чл. 16 от ЗУТ, независимо от наличното градоустройствено отреждане.

4.Какво е нивото и характерът на подпочвените води. Такава информация може да се получи от общите карти на съответните райони, а може да се направи и нужното сондиране.

5.Каква е замърсеността на почвата и необходима ли е рекултивация. Такива места има например в района на МК „Кремиковци“. Натъквали сме се нас лучаи когато земята е отредена като земеделска без право на застрояване, а в същото време не може да се обработва, поради замълсеност. Разбира се важно е да се прецени и опасността от наводнение, което може да се установи лесно по редица признаци още при първоначалните огледи.

6.Разбира се трябва да се направи проверка и но подземната комуникация и наличието на сервитути – ограничение за ползване поради газопроводи, електропроводи, магистрални водопроводи, преминаващи пътища и жп лини.

7.Какви местни данъци и такси трябва да се плащат.

8.Отношения на собственост. Този въпрос разгледахме в отделна статия.

9.Съгласувателни процедури. Важно е да се изясни как и по какъв начин щес тане присъединяването къв електроразпределителните и ВиК дружества, както и колко би струвало това. При урегулирането на земеделските земи задължително трябва да се направи проверка за присъединяване към пътя. Има особени изисквания, ако парцелът е с лице на автомагистрала и пътища от първи, втори и трети клас.

10.Разбира се трябва да се направи проверка дали е необходимо да се прави задължителен ОВОС на имота, дали не попада в зони на „Натура 2000“ и сервитути на културно исторически ценности.

11.Има и редица допълнителни фактори, които е хубаво да се имат предвид. Някои от тях са възможности за газифициране, отводняване на повърхността, наличие на канализация.

 

 

 * Секцията "Полезни съвети" е създадена, за да могат експертите от дадена област да споделят опит и умения с останалите потребители. Всеки може да напише аналитичен текст (най-малко 1000 символа) по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да е авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за вземане на решение. Полезните съвети също са един от начините за оценка на експертите в ceb.bg!