Някои практически съвети за правната оценка при закупуване на недвижим имот

Димитър Велков

Брокер
София

Отговори: 62 Полезни отговори: 4 Съвет: 8 Точки: 1016

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

В настоящата статия ще разгледаме някои аспекти на правния анализ при закупуване основно на парцели с влязъл в сила ПУП, или земеделска земя с възможност за урегулиране. Изложеното, естествено е в сила и за всички останали видове имоти.

Първата задача е да се проучи дали продавачът е собственик на недивжимия имот и има ли право да го продава. Особено препоръчително е историята на имота да се проследи поне за последните десет години. Собствеността се доказва с нотариални актове и заместващите ги като например: · Решение на поземлената комисия за възстановяване на земеделските земи и задължително съпътстващите го удостоверение за наследници в случай че наследодателят е починал и скицата, неразделна част от решението.
Особено важно е да се обърне внимание на наследствените линии съобразно Закона за наследството и наредбите към него . Важно е да се обърне внимание за срока на валидност на удостоверението за наследници – той е 6 месеца, както и проверката за наличие на завещания. Договор за доброволна делба.
Особено важно е да се обърне внимание дали всички наследници са присъствали на делбата, каквито случаи сме имали. Важно е също така да се проследи дали не са извършвани действия при които съответните дялове са се превърнали в семейна имуществена общност (СИО).
При продажбата на недвижим имот в идеална съсобственост, когато се продава нацяло, задължително е необходимо съгласието на всички съсобственици както за продажба, така и по цената. · Договор за замяна · Констативен нотариален акт за придобиване по давност и др. Когато продавачът е търговско дружество задължително трябва да се провери неговия статус – липса на ликвидация и несъстоятелност, прадставителство, финансово състояние, задължения към банки и други кредитори, публични задължения и др.
Особено важно е когато имотът се закупува заедно с фирма да се направят сериозни проверки за задълженията на фирмата, като се следват изискванията на търговиския закон. Повечето от посочените проверки могат да бъдат направени бързо още преди сключването на предварителния договор.

Втората важна задача е да се направи проверката за тежести и други ограничения върху имота. Някои от тях са: · Ипотеки. · Възбрани. Това е особено актуално в настоящия момент. Имали сме случаи при които при по-продължителен период между предварителния договор и окончателното изповядване на имота е наложена възбрана поради необслужвани кредити.
Поради нелоялното поведение на продавача имотът беше продаден чрез частен съдебен изпълнител и в последствие се наложи той да върне както двойния размер на капарото, така и комисионната дадена от купувача. · Искови претенции. · Реституционни претенции. За земеделските земи това се проверява в ОСЗГ към общините, а в останалите случаи по установения ред. · Ограничени вещни права и сервитути. При сервитутите – ограничения за застрояване, или засаждане с високо стеблена растителност има една особеност: Те се отразяват на скиците за земеделските земи с пунктирана линия и се описват в документите за собственост. Това не се отразява в скиците на парцелите с влязъл в сила ПУП и е необходима допълнителна проверка. Важно обстоятелство специално за София е, че магистралният газопровод, който минава по северната дъга на Околовръстния път е със сервитут от по 150 м от двете страни на оста на газопровода и още 60 м. охранителна зона. Това е изключение от наредбата за сервитутите. · Особен залог на търговско предприятие. Това се прави чрез проверка в Централния регистър на особените залози. · Проверка дали имотът не е държавна или общинска собственост. · Наличие или липса на исторически или културни находки.

Такива ограничения, например има около двете могили в съседство с бившото ДЗС Пашов, където сега се намират складовете на магазините “Зора” в близост до “Чепинско шосе” · Проверка дали имотът не е под наем или аренда. Такова удостоверение се взема задължително от ОСЗГ във връзка с изискванията на Закона за арендата в земеделието. · Дължими публични задължения; · Проверка дали имотът попада в натура 2000. Такива земи има в землището на община Елин Пелин · Проверка за необходимост от ОВОС Разбира се важно е да се оценят и потенциалните рискове при покупката на парцела.
Най-основните са: · Ако е земеделска земя, има ли възможност да се урегулира. Отговор на този въпрос дава ОУП на съответната община, когато има приет такъв, а за останалите реда предвиден по ЗУТ. Важно е да се вземат предвид изискванията на ЗУТ и Наредба № 7 към него по отношение на отреждането и минимално изискуемите площи и лице на парцела. За София това е решено Със ЗУЗСО. · Какви са комуникациите и каква е приблизителната цена за тяхното довеждане до имота. · За урегулираните имоти в грдската част е важно да се направи проверка и в подземния кадастър, за да се установи дали през парцела не преминават подземни комуникации. Особено важна е тази проверка за парцелите в близост до терените със специално предназначение означени в ОУП като Тсп.

 * Секцията "Полезни съвети" е създадена, за да могат експертите от дадена област да споделят опит и умения с останалите потребители. Всеки може да напише аналитичен текст (най-малко 1000 символа) по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да е авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за вземане на решение. Полезните съвети също са един от начините за оценка на експертите в ceb.bg!