Критерии при оптеделяне на стандартите на различни класове офиси

Димитър Велков

Брокер
София

Отговори: 62 Полезни отговори: 4 Съвет: 8 Точки: 1016

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Стандарти

Като се има предвид предлагането на офис площи в България, ние определяме общо 5 различни степени на класификация, които в низходящ ред са: А+, А, B+, B, C. Тази класификация е съставена въз основа на проучване на пазарите в ЕС и обобщени данни на Urban Land Institute в САЩ. При определянето на критериите са взети предвид и особеностите на българския пазар, както и основните разпоредби на Закона за устройство на територията и Наредба №2 към него.

Офис сградите се класифицират съобразно комбинацията от локация и физически характеристики. Сградите от по-ниските класове се определят в зависимост от качествата на тези от клас А.

 Трябва да се има предвид, че няма точна формула, чрез която механично да бъде определен класът. Следователно винаги ще има и субективен фактор при оценяването, особено ако става дума за качествени характеристики.

Клас А+

Това са „знакови” сгради, които отговарят на всички 22 критерия за офис сграда клас А, като освен това се характеризират с:

отличителна класа и престиж;

уникална архитектура;

отлично местоположение в идеалния или финансовия център на града;

отлична ежедневна поддръжка.

На българския пазар все още няма сгради, които да отговарят на изискванията за този клас.

Клас А

Задължителните критерии за този клас офис площи са:

първокласен дизайн;

отлично местоположение (обикновено под това се разбира центърът на града, а в София за отлично местоположение се приемат и булевардите България, Цар Борис III, Цариградско шосе и Тодор Александров в частта им към централната градска част);

удобен достъп;

атрактивност за най-платежоспособните и престижни наематели;

наемни нива над средните за пазара;

професионално управление;

осигуряване на необходимите паркоместа подземно (според Наредба №2 те се изчисляват по формулата:(РЗП на сградата/60 - 80 кв. м) х 1.2 = необходими паркоместа;

влагане на висококачествени строителни материали;

светла височина на етажите не по-малко от 2.70 м;

гъвкаво вътрешно разпределение тип open space (отворено пространство);

скрито окабеляване в двоен под и окачени тавани;

контрол на достъпа и 24-часова охрана;

високоскоростни асансьори с време на изчакване до 30 сек (асансьорите трябва да са поне два с капацитет поне за 6 души);

централна климатизация, която създава контрол на микроклимата в съответствие с европейските HVAC стандарти;

двойно електрозахранване с автоматично превключване;

дълбочина на пространствата 18-20 м от прозорец до прозорец;

общите части не надвишават 12%;

осигуряване на Building Management System (система за управление на сградата);

луксозни приемни пространства и голямо лоби;

заведения за хранене и почивка на персонала;

висококачествен стъклопакет и слънцезащитни стъкла;

клас за енергийна ефективност А.

Клас В и В+

Този клас сгради е най-дискутиран, тъй като при него определянето на критериите е най-субективно. Той включва известен, но недостатъчен брой от критериите за офиси клас А.

Сградите в клас В обикновено са новопостроени или реконструирани с добро местоположение, добро конструктивно решение и поддържане, но малки функционални недостатъци. Този клас се среща при сгради с много добра локация от по-ранно поколение и с високо качество на поддръжка. Нивото на наемателите е високо. Като основно изискване към конструкцията, което обаче може да бъде променено в бъдеще, е сградата да е построена след 1989 г.

В подклас В+ влизат нови сгради с отличен дизайн и технически качества над нивото на клас В. Много често клас В+ са сгради, които отговарят на всички изисквания за клас А с изключение на отличната локация.

Задължителни критерии за клас В са:

наемни нива около или над средните за пазара;

професионално управление;

висококачествени строителни материали;

светла височина на етажите не по-малко от 2.70 м;

гъвкаво вътрешно разпределение - тип open space;

контрол на достъпа и 24-часова охрана;

високоскоростни асансьори с време на изчакване максимум 30 сек. Капацитетът им също трябва да е за поне 6 души;

двойно електрозахранване с автоматично превключване;

дълбочина на пространствата от 18-20 м от прозорец до прозорец;

луксозно изпълнение на приемните и представително лоби;

заведения за хранене и почивка;

висококачествен стъклопакет, слънцезащитно стъкло.

Клас С

Сградите от този клас са със занижени критерии за качество. В общия случай това са сгради, предназначени за административни нужди, строени преди 20-25 години. Отговарят само на малка част от основните критерии за клас В офис площи. Тези сгради не са претърпели модернизация. Често са функционално неиздържани и съдържат неекологични материали. Този клас се среща и при офиси, които са част от друг функционален тип - например търговски или жилищни сгради със сменено предназначение. Клас С на доста пазари е неприемлив, тъй като не отговаря на стандартите. Ниското качество прави много сгради от този клас потенциални кандидати за събаряне.

Критерии

В София няма сграда от истински клас А

Нито една от функциониращите към момента в София офис сгради не отговаря на всичките 22 критерия за сграда клас А.

Инвеститорите срещат най-големи трудности при изпълнението на три от критериите - централната локация и осигуряването на удобен достъп до сградата, висококачествено управление, достатъчно места за паркиране.

Една от важните тенденции на пазара на офис площи в световен мащаб е нарастващата роля на оформлението на вътрешното пространство в сградата. Практиката сочи, че оптимизацията му води до забележимо повишаване на производителността на труда на служителите.

В бъдеще този фактор ще оказва все по-сериозно влияние при избора на офис и у нас.

Друго изискване на все повече наематели е сградата да е изградена и функционира съобразно съвременните екологични норми.

автор: Димитър Велков - Бизнес Имоти бг