През последната година пазарът на жилищни имоти в София и в другите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас, даде сигнали за нова вълна от засилено търсене и осезаема динамика в покачване на цените. Тенденцията е най-видима в София. За съжаление, за първи път от 1993 г. Националният статистически институт (НСИ) прекрати следенето на този пазар през миналата година с аргумента, че не е достатъчно зрял и поради това НСИ не счита за нужно да събира данни от агенциите за имоти. Официалната информация за това, каква част от ипотеките са от рефинансиране на стари заеми, също е оскъдна. На фона на всичко това, въпросът за риск от нов ценови балон на пазара на недвижими имоти в столицата и в големите градовe, се повдига все по-често не само от анализатори и специaлисти в стрoителството и търговията с недвижими имоти, но и от отделни участници на този пазар.
Последните изследвания на феномена на най-пресните балони на пазарите на недвижими имоти показват, че считаните до сега за основни фактори и инфлатори на балон, каквито са монетарната политика на централните банки, или агресивната експанзия на банковия сектор на ипотечния пазар, вкл. към клиенти с недостатъчни доходи или с по-висок кредитен риск, а също и евентуално понижаване на стандартите за отпускане на ипотеки и увеличаване на съотношението дълг/доход от страна на ипотечните кредитори, практически нямат предполагания ефект върху спекулативния ръст на цените на жилищните имоти и респ. върху създаване на условия за балони. Икономистите Мануел Аделино от Дюк Юнивърсити и Фелипе Северино от Дартмут Колидж показват, че всъщност в основата на ценовите балони стои добре познатият ни стар пазарно-поведенчески феноменон, а именно разпалване на твърдото убеждение сред участниците на пазара, че цените на имотите могат да се движат само в една посока — нагоре(графика 1). Пазарните балони се проявяват особено отчетливо, когато това пазарно настроение има силен краткосрочен и респ. спекулативен характер.
Кои фактори раздвижиха имотния пазар
Веднага след началото на глобалната финансова криза в края на миналото десетилетие, пазарът на жилищни имоти бързо се охлади, предлагането и новото строителство се свиха рязко и се задържаха достатъчно продължително на ниски нива, като много строителни предприемачи се ориентираха към други пазари или към инфраструктурно строителство. Същевременно, поради относително високите нива на лихвите по депозитите в българската банкова система и отсъствието на достатъчно други финансово-инвестиционни инструменти и продукти за спестяване, депозитната маса в банковия сектор нарасна, докато апетитът на бизнеса за поемане на нов риск и кредитиране спадаше. След кризата с КТБ много вложители започнаха да губят доверие към банките. От друга страна лихвите по депозитите бързо спаднаха предвид европейската монетарна конюнктура, понижения апетит за риск от реалния сектор и набъбналите спестявания под формата на депозити в банковата система у нас. Незадоволителната доходност по депозитите и нарушеното доверие към определени банки и продуктите им провокираха засилено търсене на имоти, често с инвестиционна цел. Според “Адрес” покупките за инвестиция за последната година са нараснали на една пета или 21% от пазара на жилища в София, докато само преди две години са били едва 9% от всички сделки.
Паралелно с това, предлагането на ново строителство изоставаше — както поради инерцията от годините на кризата, така и поради естественото изчерпване на парцели за строителство с атрактивни локации, а също и поради времевите характеристики на строителния цикъл. Този процес има ролята на обратна връзка, тъй като оказва позитивен натиск на цените на жилища и допълнително засилва вярата на участниците в пазара в покачването им, поради което нараства търсенето и цените продължават да растат ускорено — създават се условия за имотен балон.
От своя страна развитието на софийското метро започна да играе стимулираща роля върху цените и върху очакванията на участниците на пазара за имотите в близост до станциите на метрото. Банките от своя страна предприеха по-агресивна политика за предлагане на ипотечни продукти на фона на замрелия апетит от страна на бизнеса за поемане на нов дълг. Всички тези и други фактори доведоха до ускорено засилване на търсенето, докато предлагането изоставаше, вследствие на което цените на жилищните имоти в столицата започнаха да отбелязват бърз ръст. По данни на “Адрес” цените на имотите в София са нараснали средно с 10% за миналата година, докато броят на сделките е нараснал с цели 20 на сто. Скочил е и делът на сделките без отстъпка от първоначалната цена — 32% за миналата година срещу 18% за 2014 г., пак по данни на “Адрес”. Динамиката се запазва и през 2016 година, като най-търсените райони в столицата, като Докторски паметник, Центъра, Изток, Изгрев и Младост бележат ръст на цените над средния за пазара.
Къде е балонът?
Основен показател за риск от ценови балон е наличието на изкривяване в съотношението приходи от наем и цена, при което доходността от наемите започва да губи позитивната си стойност след дисконтиране спрямо разходите за ипотечно финансиране, за поддръжка и управление на имота, и за съответните данъци и такси. Ако цените продължават да растат стабилно, при положение, че доходите от отдаване под наем стават все по-ниски или дори недостатъчни да покриват съответните разходи, е очевидно, че или ипотечният сегмент е прекалено малък, или очакванията за доходност от имоти са свързани с очаквания за чисто капиталов доход от ръст на цените им, а не от фундаменталните източници на доходност при инвестиции в недвижимо имущество.
Друг индикатор за балонизиране е елиминирането на разликите в предлаганите цени за ново строителство и “на зелено” от компаниите с натрупана репутация и с висок стандарт на изпълнение на строителството, и новопоявяващите се строителни предприемачи без подобен бекграунд, реализиращи проектите си при осезаемо по-ниска себестойност и респ. по-ниско качество на изпълнение, както и с по-висок финансов риск за клиентите ”на зелено”. Броят на фирмите, с утвърдено име и гарантирано високо качество на строителството си в София, са изключително малко. Независимо от това, цените “на зелено” и на завършено ново строителство в сравними локации, са почти изравнени. Предлагането на новопостроени жилищни имоти започна на най-високите нива от преди кризата, когато бяха залагани печалби от над 300%, въпреки че за последните години няма осезаемо покачване на себестойността на строителството.
Динамиката на пазара на недвижими имоти в столицата и големите градове, както и анализа на изброените фактори несъмнено сочи към условия за нов балон в цените, или поне за налични условия за такъв. До колко надуването му ще продължи да изпреварва фундамента и ще се засилва от спекулативен апетит за риск е невъзможно да се предскаже, но винаги е разумно и дори задължително да се следи регулярно.
Покупката на имот за живеене, както и за инвестиция, е дългосрочно решение и респективно следва да е мотивирано от дългосрочна перспектива и съображения. Историята ни показва, че рано или късно краткосрочните мотиви започват да вземат връх и предизвикват, както надуването на балони, така и спукването им. Историята също ни учи, че никога на нищо не ни научва — особено за психологията и поведенческите феномени на пазара на недвижими имоти.
