Кой плаща разходите при нотариуса при покупка на имот в България?

Антон Илиев

Брокер
София

Отговори: 311 Полезни отговори: 58 Съвет: 12 Точки: 5261

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

В нашата над десет годишна практика и осъществено посредничество при над 1000 покупко-продажби на имоти от целия екип на КА5 имоти най-честите случаи са следните:

1. Всички разходи, включително местния данък, който за София е в размер на 2.5% от цената на имота се заплащат по равно от страните продавач и купувач.

2. През последните години обаче, тенденцията е всички разходи, включително местният данък, да се поемат изцяло от страната на купувача. Обикновено до този вид договорка се стига когато продавачът е направил намаление от цената на имота, освен в случаите когато към имота има голям интерес и той ще се продаде без значение на кой купувач. Тогава продавачът на имота би могъл да е в позицията на човек, който поставя подобни условия.

3. Продавачът поема плащането на половината от всички разходи по сделката до размера на данъчната оценка, а купувачът поема разликата до реалната цена в случаите когато има такава разлика и цената на имота е по-висока от данъчната оценка. За София тази разлика почти винаги е гарантирана и продажната цена на имота в 95% от случаите е по-висока.

4. Продавачът поема половината от размера на нотариалните такси (около 1%), а купувачът поема плащането на местния данък (2.5%)

Ето какво пише и в ЗМДТ/Закон за местните данъци и такси/

"Чл. 45. (1) Данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото по чл. 44, а при замяна - от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител. (2) Когато приобретателят на имуществото е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят."

Под приобретателя се разбира купувачът на имота. Моля при копиране или публикуване на цялата статия или части от нея цитирайте нейния първоизточник КА5 имоти и www.ka5.bg. Какви случаи НЕ сме имали в нашата практика, а не сме и чували от наши колеги да са имали подобни случаи:

1. Продавачът да поеме всички разноски при нотариуса по прехвърлянето на имота.

2. Продавачът да поема изцяло плащането на местния данък.

Разбира се в чл.45 от ЗМДТ пише и "освен ако е уговорено друго", което на практика дава възможност да бъде уговорено всичко друго включително и гореизброените два случая, каквито не сме срещали до този момент. Ако питате нас как би било най-справедливо, ще отговорим по следния начин - по едни неписани брокерски правила:

1. Ако цената на имота е съобразена с пазарната тенденция, в зависимост от това дали цените на имотите се качват или обратно падат (има голямо значение) и собствениците на имота намалят НЕнадутата си и пак повтарям, съобразена с пазара цена, до нива близки до желанията на купувача то - тогава би било справедливо всички такси по прехвърлянето на имота да бъдат изцяло за сметка на купувача - 2.5% местен данък за София + 1% нотариални такси.

2. Отново за купувача биха били всички такси ако към имота има голям интерес, което говори за това, че цената му е съобразена с пазарната реалност и на собствениците на имота реално не им се налага да правят каквито и да е било отстъпка в цената, нито да поемат каквито и да е било такси по прехвърлянето при нотариуса, тогава за купувача остава или да търси друг имот, или да приеме тези условия.

3. Ако цената на имота е съобразена с пазарната реалност към момента, в който страните се договарят и собствениците на имота НЕ желаят да коригират цената си в посока на долу, но интерес към имота им все пак няма от други кандидат купувачи (която информация вероятно е известна само на самите продавачи и техния брокер), то тогава следва да приемем за справедливо, че разноските по прехвърлянето трябва да се разделят по-равно между страните - местен данък и нотариални такси.

Във всички други случаи се приема за справедливо гореизброените два случая, упоменати в точки 3 и 4, а именно - (3). Продавачът поема плащането на половината от всички разходи по сделката до размера на данъчната оценка, а купувачът поема разликата до реалната цена, в случаите когато има такава разлика и цената на имота е по-висока от данъчната оценка. (4). Продавачът поема половината от размера на нотариалните такси (около 1%), а купувачът поема плащането на местния данък (2.5%).

Използвайте знанията, уменията и опита на вашия брокер, той може на базата на своя опит доста по-бързо да прецени как трябва да се постъпи във всяка една конкретна ситуация и да ви посъветва кое е най-правилното решение за момента. Освен гореизборените фактори има и много други по-специфични неща, които биха наклонили много бързи везните в една или друга посока относно решението дали и как да се договорим с другата страна. Например много често срещани случаи има, когато купувачите имат изисквания към имота, които реално много силно ограничават тяхното търсене, буквално до няколко имота и когато ги посетят на оглед, разбира се, става ясно кой е най-хубавия от тях и тогава се оказват пред дилемата дали да купят точно това, което търсят при не толкова справедливи условия, или да рискуват да не го купят настоявайки например разноските да се поделят на всяка цена. Моля при копиране или публикуване на цялата статия или части от нея цитирайте нейния първоизточник КА5 имоти и www.ka5.bg