Десислава Щебетовска

Ипотека

Пловдив

Отговор на Десислава Щебетовска : 1. Страните-продавач и купувач - трябва да посетят банката кредитор на продавача и да получат информация относно размера на кредит на продавача и дали не е в просрочие ( трябва да се уточнат лихвите за това просрочие, тъй като те се начисляват ежедневно) 2. Много важно е в предварителния договор между страните, точно и ясно да се опише правното състояние на имота, да се опише че , че върху същия имот е учредена договорна или законна ипотека, вписана в агенция по вписванията (описва се нот.акт), че за същия няма учредени други ипотеки, наложени възбрани и други тежести и обезпечения, ограничени вещни права в полза на трети лица 3. В предварителният договор купувачите(ако купувачите купуват с банка) трябва да се задължат да предоставят на продавачите, най-късно в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажбата при Нотариус вписан в регистъра на Нотариалната камара, удостоверение за отпуснат банков кредит с определен от банката – кредитор лимит, в което да се удостоверява, че по сметка на продавачите ще бъдат преведени парите до размера на продажната цена (може и да е по малък този размер, зависи от кредита на купувачите) 4. В предварителния договор продавачите трябва да се задължат да предоставят на купувачите писмо-ангажимент удостоверяващо размера на ипотеката им, както и ангажимент от страна на банката, че след предоставяне на удостоверение за тежести от АВ от което е видно, че банката кредитор на купувача е първа по ред учредила ипотека, ще преведе(освободи) парите по сметка на купувача. 5. Продавачите трябва да се задължат след превеждането на сумата за окончателното плащане на цената да внесат нареждане за пълно предсрочно погасяване на кредита и да подадат молба за заличаването на договорната ипотека в полза на банката. Въобще, в предварителния договор трябва перфектно да са изяснени правното състояние на имота както и произтичащите според спецификата на покупката (с кредит или без) действиия. Ипотекиран имот може да се закупи с кредит от купувача, може да се закупи и кеш(без кредит). В предварителния договор всичко трябва да е подробно описано всичко според специфицния случай. Договора трябва да е юридически издържан и страните да са защитени максимално. Когато това е така- рискове няма.

Кредити

Отговор на Десислава Щебетовска : Всички банкови кредити се регистрират в единна система. Това е Централен кредитен регистър (ЦКР). Чрез системата се предоставя актуална он-лайн информация за задлъжнялостта на кредитополучателите. Тя показва начинът, по който се обслужват текущите задължения към банковите институции. Под „начин на обслужване” на задължението тук трябва да се разбира дали то се обслужва своевременно (т. нар. „редовен или коректен платец”) или се допускат просрочия (некоректен платец) в обслужването на предоставения заем.. Този статут всъщност може да се окаже решаващ за отпускане на заем при повторно кандидатстване в друга банкова институция. Не навреме погасяваните кредити попадат в различни групи Допуснатите просрочия се класифицират в ЦКР в няколко групи, според времето на забавата. Те са следните: * Редовни кредити (експозиции) Това са заемите, при които главницата и лихвите се изплащат текущо, според условията по договора за кредит. Допуска се забава на плащането до 30 дни, но само, когато забавата е оправдана и е допусната случайно. * Кредити (експозиции) под наблюдение Това са кредитите, при които са натрупани просрочени плащания по главницата или лихвите, като просрочието е в рамките на 31-60 дни. За да бъде класифициран един заем под наблюдение нарушенията по договора за заем трябва да са несъществени. * Нередовни кредити (експозиции) За такива се считат кредитите с натрупани просрочени плащания по главницата или лихвите 61-90 дни. Тук са налице значими нарушения в обслужването и се предполага, че длъжникът е с нестабилно финансово състояние, което може да застраши погасяването на задължението. * Необслужвани кредити (експозиции) Това са онези кредити, които се приемат за несъбираеми с натрупани просрочени плащания по главницата или лихвите със забава над 90 дни. Заемите с този статут са т.нар. „съдебни вземания”, които са в предмет на съдебно производство. Необслужваният кредит е пречка при кандидатстване за нов Много често се случва след усвояването на отпуснатите средства, кредитополучателят да се окаже в невъзможност да погасява задълженията си. Разбира се, тази невъзможност води до забава в плащанията, респ. това се отразява в ЦКР. Впоследствие именно чрез системата на ЦКР се възпрепятства повторното кандидатстване на некоректния платец. Това означава, че той няма да получи желаното финансиране или рефинансиране. Положителното е, че информацията в системата за кредитната задлъжнялост се актуализира периодично. Според Наредба № 22 на БНБ за ЦКР банките са длъжни да предоставят информация за всички кредити на клиентите си и за настъпилите изменения по тях в срок не по-дълъг от 5 работни дни. Същевременно ежемесечно до 15-то число на месеца, следващ отчетния, банката подава информация за размера на дълга по вече отпуснат кредит до окончателното изплащане на кредита. Колко време отнема да се смени статуса в ЦКР Продължителността на този срок се определя в зависимост от правния статут на лицето. За юридически лица необходимият срок за промяна на статута от нередовен на редовен платец е най-малко от 6 месеца до 1 година. Срокът се определя в зависимост от начинът на погасяване на дължимите суми (месечно или на по-големи интервали от време). За физически лица този срок е по-малък и се състои от един месец, след като погасяването е било извършено в срок. Как да си проверим кредитната задлъжнялост Ако кредитополучател желае да получи справка от регистъра за размера на оставащото задължение, той трябва да подаде искане за изготвяне на справка за кредитна задлъжнялост. Справката може да бъде издадена от всяка банкова институция, включително и от БНБ, срещу заплащане на определена такса. Ако в нея се съдържа невярна информация единствено банковата институция, подала данните към системата има правото да извършва необходимите корекции. Това става с подаване на искане до съответната банка, която е длъжна в седем дневен срок да се произнесе по искането и ако е необходимо да осъществи необходимите корекции. „Свързаните лица” също се вписват в регистъра Свързани лица са всички онези, които имат пряко отношение към отпуснатият заем. Такива са например съпрузите, роднините, работодател и работник, съдружниците и всички онези лица, които са финансово обвързани по някакъв начин. При тези лица съществува вероятност при възникване на финансови проблеми на едно лице, всички останали да изпаднат в невъзможност да изплащат задълженията си. Неслучайно кандидатствайки за отпускане на заем, банковият служител изисква попълване на декларация за свързаност. Тя може да се окаже решаваща за отпускането на заем. Като заключение бихме посъветвали бъдещите кредитоискатели, кандидатствайки за отпускане на заем да не се прикрива информация за текущите задължения, както и за свързаните с тях лица. Невярно декларираните данни са достатъчен мотив за отказ от страна на банката – кредитор. Иточник на информацията: www.moitepari.bg Пълна информация относно Централния кредитен регистър може да видите на страницата на БНБ: www.bnb.bg

Кредити

Отговор на Десислава Щебетовска : ОСНОВНИ ДОКУМЕНТИ: * Искане за кредит (по образец на банката); * Декларация за свързани лица (по образец на банката); * Копие от документа за самоличност /лични карти/ на кредитоискателите; * удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87 ал. 6 от ДОПК на името на кредитоискателите, както и на ипотекарните длъжници (собствениците на недвижимия имот), ако са различни от кредитоискателите – издава се от НАП - Национална агенция по приходи по местоживеене; * удостоверение за семейно положение на кредитоискателите и собствениците на имота, предмет на обезпечение – издава се от общината по местоживеене;

Кредити

Отговор на Десислава Щебетовска : НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ЗА ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ Освен основните документи, които се изискват за всеки вид кредит, за ипотечните е необходимо да се подготвят още: ДОКУМЕНТИ ЗА ДОХОДИ: * служебна бележка, издадена от работодателя, за получен брутен и нетен доход (по образец на банката); * копие от трудов договор и анекси към него; * копие от трудова книжка; * данъчни декларации /по ЗОДФЛ или ЗКПО/; * счетоводни отчети /ОПР и Баланс за предходна година и текущ отчетен период/; * актуална съдебна регистрация, БУЛСТАТ, данъчна регистрация; регистрация по ДДС * документи за платени дължими данъци; * граждански договори, договори за възлагане, за управление и контрол, консултантски договори и други; * сметки за изплатени суми и служебни бележки за изплатени възнаграждения; * документ за размера на пенсията на кредитоискателя/ите, издаден от териториалното поделение на националния осигурителен институт; * при доходи от отдаване под наем на недвижими имоти: договор за наем, нотариален акт за собственост на имота отдаван под наем, Разписки, данъчна декларация; НЯКОИ ТЪНКОСТИ: В зависимост от предназначението на търсените с ипотечен кредит средства се изискват за подготовка различни ДОКУМЕНТИ, ОТНОСНО НЕДВИЖИМИЯ/ТЕ ИМОТ/И: ПРИ КРЕДИТ ЗА ЗАКУПУВАНЕ НА ГОТОВО ЖИЛИЩЕ (С РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ): * Предварителен Договор за покупко-продажба; * Документи за собственост на имота; * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/ * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; ПРИ КРЕДИТ ЗА ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В СТРОЕЖ /”НА ЗЕЛЕНО”/: * Предварителен Договор за покупко-продажба; * Документи за собственост на имота (Нотариален акт за собственост на терена върху който се строи, Нотариален акт за отстъпено право на строеж, актуална скица и др.); * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; * Скица – виза за проектиране; * Разрешение за строеж; * Протокол за определяне на строителна линия и ниво; * Одобрен архитектурен проект за имота; * Удостоверение по чл.181 ал.2 от ЗУТ – за завършен груб строеж; ПРИ КРЕДИТ ЗА СТРОИТЕЛСТВО: * Документи за собственост на имота; * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/ * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; * ПСД (проектно-сметна документация); * Скица – виза за проектиране; * Разрешение за строеж; * Протокол за определяне на строителна линия и ниво; * Одобрен архитектурен проект за имота; * Договори за проектиране, надзор, строителство и др. ПРИ КРЕДИТ ЗА ТЕКУЩИ НУЖДИ * Документи за собственост на имота; * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/ * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; ПРИ КРЕДИТ ЗА РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ И ДОВЪРШВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ: * Документи за собственост на имота; * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/ * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; * ПСД (проектно-сметна документация)/ КСС (количествено-стойностна сметка) за предстоящите СМР (строително-монтажни работи), обект на кредита; ПРИ КРЕДИТ ЗА РЕФИНАНСИРАНЕ: * Документи за собственост на имота; * Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК; * Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/ * Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител; * Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите; * Копие от договора за кредит обект на рефинансиране и погасителен план; * Последно извлечение от заемната сметка и др. Източник: www.creditlink.bg/

Покупка на имот

Отговор на Десислава Щебетовска : Добрия брокер може да договори за вас цена по-ниска от офертната цена на строителя. Ако се опитате сам да договаряте това - успех в тази насока не е сигурен. Добрия брокер знае кои строители спазват качеството на строително-монтажната дейност, знае какво е присъствието им на пазара, запознат е с документацията. Добрия брокер, ще коригира предварителния договор така, че да защити и вашите интереси без да накърнява тези на строителя.