Таня Китик

Земеделска земя

Стара Загора област

Отговор на Таня Китик : За да продадете имота, който има няколко наследника, единия от които е с неизвестен адрес, както е във Вашия случай, решението е да се извърши съдебна делба на имота. За да започне и да се проведе процедурата, тя трябва да бъде инициирана от един или повече от съсобствениците или пък от всички тях. За да бъде разделен един имот на нови два или повече самостоятелни имота, всеки от новосъздадените трябва да отговоря на условията за такъв съобразно изискванията на закона. Съгласно чл.72 от Закона за наследството: "При съставяне на на дялове не се допуска разделянето на нивите на части, по-малки от 3 декара, на ливадите на части, по-малки от 2 декара, и на лозята и овощните градини на части, по-малки от 1 декар." Съдебната делба започва с искова молба, подадена от един или няколко от съделителите срещу всички останали до съответния районен съд, по местонахождение на имота, придружена с необходимите документи. Ако единия от наследниците не може да бъде открит се назначава особен представител, който го представлява до края на делото. В решението на съда е посочено кой какво и колко получава. Решението на съда е обжалваемо. При съдебната делба, ако вещта е неподеляема, се изнася на публична продан, в която съделителите могат да участват (чл.348 ГПК) или могат да изкупят имота (чл.354 ГПК). Производството по съдебна делба може да приключи и със съдебна спогодба. По друг начин обаче стоят нещата, ако желаете да продадете имота без да се извършва съдебна делба. Нотариалния акт, който се съставя при покупко-продажбата на недвижим имот следва да се подпише от всички съсобственици (наследници), без изключение или от техни пълномощници, упълномощени изрично от отсъстващия съсобственик (наследник). При продажбата на имота няма опция да се назначава особен представител на съсобственика, когато той не може да бъде открит, като при съдебната делба. Всеки от Вас като наследници (съсобственици) на земята можете да продадете само своята идеална част от нея, независимо от това дали един или повече от наследниците (съсобствениците) са против продажбата, стига да бъдат изпълнени изискванията на закона. Тези изисквания са посочени в чл.33 от Закона за собствеността. Съгласно този текст, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако адресът на наследника е известен, на него му се изпраща нотариална покана. В поканата трябва да се посочи дата, ден и час, в който наследникът трябва да се яви при конкретно посочен нотариус за да купи частта от имота. Ако наследникът не се яви, счита се че той отказва да купи частта от имота. Ако наследника е с неизвестен адрес, поканата се публикува в “Държавен вестник” и се счита, че му е връчена.

Земеделска земя

Добрич

Отговор на Таня Китик : Разбирам логиката Ви, но за съжаление договора за аренда продължава действието си и при промяна на собствеността, както е в случая. Това, че имота е закупен от ЧСИ няма отношение към договора за аренда. Приобретателя на имота трябва да изчака да изтече действието на договора за аренда. Ако не е съгласен с така действащия договор за аренда може да се обърне към съда за решаване на спора. Но според мен новия собственик трябва да провери дали има действащ договор за аренда, тъй като при закупуването на имота от ЧСИ би следвало да са го информирали за наличието на подобна тежест.

Земеделска земя

Смолян

Отговор на Таня Китик : За да се ориентирате за цените на имотите във Вашия район можете да направите 2 неща: да направите проучване чрез интернет и/или да посетите агенции за недвижими имоти в град Смолян, където ще получите най-точна и актуална информация.

Земеделска земя

Добрич

Отговор на Таня Китик : Да, договорът за аренда, сключен от стария собственик важи и за Вас. Поради прехвърляне на собствеността на земеделската земя Вие се явявате приобретател на арендования обект на договора и от тук нататък замествате арендодателя като страна по договора за аренда. ( чл.17, ал.2 от Закона за аренда в земеделието). Участвайки в процедурата по закупуването на земеделската земя от ЧСИ би следвало да са Ви информирали, че върху имота има тежест - вписан договор за аренда на земеделска земя. Съвета ми е да се информирате от служба по вписванията за наличието на договор за аренда, вписан по партида на Вашия имот. Ако съществува такъв, можете да получите копие на същия от службата по вписванията и да се запознаете с условията по него. В договора ще е отразено начина на плащане на рентата, както и срока в който е платима.

Продажба на имот

Отговор на Таня Китик : Правото на ползване на недвижим имот се учредява с нарочен нотариален акт и се запазва при последващо прехвърляне на собствеността на имота. Образно казано "имотът върви заедно с ползвателите”. Доброволният отказ на ползвателя  е единствената възможност учреденото право на ползване да се прекрати преди изтичане на срока, за който е учредено. Отказът от право на ползване се прави в писмена форма - декларация, в която подробно се описва имота съгласно нотариалния акт, с който е учреден. Декларацията се заверява при нотариус и подлежи на вписване в имотния регистър в службата по вписванията, в чийто район се намира имотът. Ползвателят не може да бъде принуждаван да се откаже от правото си. Декларацията за отказ, направена при заплашване или измама е унищожаема сделка. При липсата подобна декларация правото на ползване се погасява:  1. със смъртта на ползувателя, ако то не е учредено за по-кратък срок; 2. с прекратяване на юридическото лице, ако не е установен по-кратък срок; 3. с погиването на вещта; 4. ако не се упражнява в продължение на 5 години. Собстеникът на имот с учредено право на ползване не може чрез декларация да прекрати правото на ползвателя. За да прекрати ползването  на имота собственикът трябва да води дело срещу ползвателя и да установи, че е налице някоя от изрично избороните в чл. 61 от Закона за собствеността предпоставки: 1.ползвателят да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане; 2.ползвателят да нарушава своите съществени задължения; 3.ползвателят съществено да променя вещта. Фактическите основания на иска зависят от конкретната ситуация, при която се упражнява правото на ползване. В разпоредбата на чл.61 ЗС е акцентирано на думата ”съществено”. Това означава, че промените извършвани с ползваната вещ  трябва да засягат нейната цялост и фунционални възможности. Последиците от поведението на ползвателя трябва да застрашават целостта на вещтта или да променят нейния  вид или предназначение. Неизпълнението на задълженията на ползвателя трябва да се отнася до съществени негови задължения, свързани с ползваната вещ като например плащане на данъци, такси и други. (Ползвателят е длъжен да плаща разноските, свързани с ползуването, включително данъците и другите такси, да поддържа имотът в състоянието, в което го  е приел ).   От съществена важност за завеждане на иска е предупреждението, което собственикът трябва да отправи до ползвателя. Противоправните действия на последния трябва да са продължили и след получаване на предупреждението. За него законът не предвижда специална форма, но писмената е препоръчителна с оглед тежестта на собственика да докаже, че е изпълнил законовото изискване за даване на предупреждение. Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. При уважаване на иска, правото на ползване се прекратява от момента на влизане в сила на съдебното решение. Ползвателя има правото да ползува цялата вещ, като това негово право е противопоставимо на всички трети лица, вкл. и на собственика на имота освен ако не е уговорено друго.