Ренета Стоянова

Земеделска земя

Варна

Коментар на Ренета Стоянова: Искът не беше за възпрепятстване на ползването (чл. 109 ЗС), а за връщане на владението (чл. 108 ЗС). Съдът се произнесе, че ответникът е добросъвестен по см. на чл. 70 ЗС, но владението му е продължило по-малко от 5 години (чл. 79 ЗС) и го осъди да ни го върне. Сега прегледах отново делото, което водихме без адвокат, и се сетих, че с брат ми бяхме обсъждали и това, дали да не предявим иск и по чл. 71 ЗС (Добросъвестният владелец [...] получава добивите [...] до предявяването на иска за връщане), за да го осъдят да ни върне рентата, но се бяхме отказали, за да не усложняваме делото с експертизи за средна цената на рента и т.н. В тази връзка, ето че и чл. 71 ЗС идва в наша подкрепа, ако бившият вече ответник случайно реши да претендира за частта от рентата за периода до влизане в сила на решението. Но все повече се убеждавам, че едва ли ще го направи. Важното в момента е само едно - да уведомим официално арендатора, че си има нов арендодател в наше лице, за да не плати на стария и после да каже, "Ами аз не знаех!" (чл. 17 ЗАЗ, ал. 3." Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.") Когато публикувах въпроса "Кой получава рентата ...?" ме притесняваше разпоредбата на ал. 2 от същия член, "Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан", т.к. договорът на ответника не е вписан. Чудех се само при вписани договори ли става заместването... Четох публикацията "Кой получава рентата при покупко-продажба на земеделска земя?" https://ceb.bg/question/view/koi-poluchava-rentata-pri-pokupko-prodaj-idq-5088.html и останах с впечатлението, че първо, трябва да е вписан и второ, дори да е вписан, бившият собственик може да претендира за частта от рентата до датата на продажбата. Настоящият случай не е продажба, така че сме в по-изгодна позиция.

Земеделска земя

Варна

Коментар на Ренета Стоянова: Здравейте, адв. Чанкова! Да, правилно сте разбрали, че съдебното решение влиза в сила от 03.08.2020 г. От тази дата аз влизам във владение (с брат ми заедно влизаме, но това е подробност в случая). Собствеността си никога не сме губили (майка ни не я е губила, а след смъртта ѝ и ние с брат ми, но и това е подробност в случая). Арендаторът е един и същ от години. Нямаме намерение нито да го сменяме, нито сами да си обработваме нивите. Ние сме просто едни скромни арендодатели. Искаме най-после да си получаваме рентата, от която бяхме лишени години наред. Арендаторът каза, че до 31.12 тази година ще си получим цялата рента за стоп. год. 01.10.2019/30.09.2020. Би трябвало да сме доволни, нали? Е, да, но аз си помислих, ами ако бившият вече ответник (добросъвестният владелец) претендира, че частта от рентата от 01.10.2019 до 03.08.2020 е негова, а на нас ни се полага само за периода от 03.08. до 30.09.2020? Какво правим тогава? Реших, че въпросът може да заинтересува и други хора, затова попитах тук. Вчера тъкмо се бях успокоила, че няма от какво да се притеснявам, а ето че днес отново се притесних. От Вашия отговор. Греша ли, като разбирам, че според Вас имаме право само на малка част от рентата за стоп. 2019/20, а именно за периода от 03.08.2020 (датата на влизане в сила на съд. решение) до 30.09.2020 (края на стоп. година 2019/20)? С уважение, Р. Стоянова

Земеделска земя

Варна

Коментар на Ренета Стоянова: Днес, съвсем случайно, докато търсех отговор на въпроса, дали ответникът ми е имал право да сключва договори за наем/аренда върху земята по време на висящото дело, открих отговора на въпроса "Кой получава рентата ...?" в ГПК: "Непротивопоставимост на невписаните актове Чл. 453. На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят: 5. (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи." Следователно, от 03.08.2020 г. (датата на влизане в сила на съдебното решение) имам пълното право да получа цялата рента за изтеклата стоп. година 01.10.2019/30.09.2020, като в случай, че бившият ми вече ответник случайно оспори вземането ми чрез иск срещу мен да му върна "полагащата" му се част от рентата, ще направя възражение за непротивоставимост на договора му на осн. чл. 453, т. 5 от ГПК, още повече, че върху оспорваните земи е била вписана и възбрана, при това още на 16.04.2018 г. заедно с вписването на ИМ. Наличието и на вписана възбрана означава, че мога даже и насрещен иск да му предявя за връщане на цялата миналогодишна рента, получена от него за стоп. година - 01.10.2018/30.09.2019. Надявам се, че няма да тръгне да ме съди за рентата. Аз също нямам намерение да го съдя за миналогодишната. Напълно ми е достатъчно спокойно да си получа цялата тазгодишна.

Земеделска земя

Варна

Коментар на Ренета Стоянова: Да, в крайна сметка май така излиза – че ми се полага цялата рента. И майка ми, като я измамиха по средата на стопанската година (през март), не получи нито лев от рентата, макар че е била пълноправен собственик в периода от 01.10.2012 до 18.03.2013 и дори не е подозирала, че "продава". Но нейният договор за аренда (именуван "за наем") беше вписан, затова е станало точно така, както е уредено в чл. 17 от ЗАЗ за вписаните договори - приобретателят я е заместил и в края на годината е получил цялата рента. А в случая имаме невписан договор. Оттам идва и колебанието ми. Още веднъж благодаря и още веднъж се извинявам за допуснатите по-горе повторения.

Земеделска земя

Варна

Коментар на Ренета Стоянова: Благодаря. Решението е влязло в сила на 03.08.2020. Въпросът ми обаче не е докога е в сила договорът за наем на земята, а дали имам право да получа цялата рента/целия наем за изминалата стопанска година (за периода от 01.10.2019 до 30.09.2020), т.е. дали имам право да получа наема/рентата И за периода преди влизане в сила на съдебното решение. Арендаторът изплаща наема/рентата веднъж годишно - до 31.12. - и понеже за изминалата стоп. година плащането тепърва предстои, той ми писа по имейл, че ще плати само на мен. Да не ме вкара в спор с бившия собственик (ответника ми по делото)? Нямам никакво намерение да лишавам наемателя (арендатора в случая) от ползване на имота (обработване на земите в случая). Наемателят-арендатор си остава, но за разлика от наемателя на жилище, който си плаща наема за жилището всеки месец, така че при прехвърляне на жилището по принцип не дължи вноски на стария хазяин, при наема на земя плащането става само веднъж годишно. Логично е, според мен, арендаторът да се издължи на бившия собственик за периода до влизане в сила на съдебното решение, с което е осъден да върне владението, а не да ми обещава на мен цялата едно-годишна рента. Точно този въпрос като че ли не е ясно уреден нито в ЗАЗ, нито в ЗЗД, за съжаление.