2012 г.: Имотите остават в “безтегловност”

Сравнително малко сделки на имотния пазар - на нивото на изминалата година, евентуален бавен, но непрекъснат спад на цените и търсене на по-евтини жилища. Това са очакванията на брокерите на недвижими имоти и за тази година. Категорични прогнози е трудно да се направят, казва Полина Стойкова, оперативен директор на “бългериан пропъртис”. Това според нея се дължи на огромната несигурност за справянето с дълговата криза и бъдещето на Европа. По всичко личи, че 2012 г. няма да бъде лека и икономиките, и пазарите ще бъдат изправени пред редица изпитания.

По данни на компанията в последните месеци имотният пазар запазва сравнително стабилни обеми на сключени сделки, сравними със същите периоди на 2010 г. Измененията на цените са минимални. Това означава, че пазарът се е установил на своеобразни “кризисни нива”, които засега са устойчиви.

Не е изключено през 2012 г. цените на имотите да продължават да бъдат в “безтегловност” - поради свито търсене и негативни икономически очаквания да продължи техният бавен, но непрекъснат спад казва Полина Стойкова. От друга страна, пазарът вече е установил някакви равновесни за настоящата ситуация нива в отделните ценови сегменти, на които се реализират сделки, и тези нива могат да запазят относителна стабилност. Очаква се обаче допълнително сближаване на офертните цени и цените, на които реално се реализират сделки, тъй като между тях все още има сериозни разминавания.

Ако започнат да се разрешават проблемите с дълговата криза, макар и с цената на забавено икономическо възстановяване, и ако липсват големи сътресения и промени, обемите от сделки през 2012 ще се запазят на “кризисните си нива” от 2010 г., прогнозират от “бългериан пропъртис”. Купувачите ще продължават да търсят, както през 2011 г., основно евтини и изгодни имоти. А най-активните купувачи ще продължават да бъдат българи и руснаци съответно в жилищния и ваканционния сегмент.

Условията за купувачите през тази година ще бъдат доста изгодни, е прогнозата на “Адрес Недвижими имоти”. Колкото повече нарастват опасенията за инфлация или сривове на различни валути, толкова по-активно нараства желанието парите да бъдат използвани, коментира изпълнителният директор на компанията Георги Павлов. На пазара вече се появяват купувачи, които търсят не първи, а втори дом - жилище, в което да вложат парите си и едновременно с това да повишат стандарта си. Преди 4 години имахме високи цени и ниски лихви, преди 2 години - ниски цени и високи лихви. Днес имаме рядката комбинация от ниски цени и ниски лихви. Така покупката на имот може да бъде изгодно начинание, коментира той.

Не мога да прогнозирам промяна. Няма засилено търсене на имоти или нещо, което да доведе до положително очакване. Но няма и негативни тенденции, твърди управителят на “Имоти Доверие” Ивайло Кръстев. Според него постепенното намаляване на лихвите по ипотечните кредити до нива около 7,5 - 8% стимулира сделките за нови жилища. Но купувачите се ориентират от по-големи към по-малки жилища, с цени до 30 000 - 35 000 евро, защото не могат да си позволят по-големи. Стресът около бъдещето на общата европейска валута също е повлиял в края на миналата година. Немалко от хората със спестявания са потърсили сигурността на вложението в имот, купувайки второ жилище или крайградска къща. Надявам се раздвижването да продължи. Защото само да трупаш пари в банка не е докрай разумно, казва Кръстев.

В края на миналата година наистина имаше раздвижване на пазара, обяснява президентът на “Софконсулт” Галина Максимова. Сделките се сключват на близки до офертните нива и едва ли може да се очакват повече отстъпки. Дори имоти, обявени за продан чрез съдебен изпълнител, вече се продават на цените на реалния пазар. На по-ниски нива е неизгодно както за собствениците, така и за банките, казва тя. Според Галина Максимова се проявява тенденция за недостиг на нови качествени жилища с разрешение за ползване. Това би могло да доведе, а в някои райони на големите градове вече води и до минимално повишение на цените на добрите имоти.

И през тази година ще има много фактори, които да ни спъват. Позитивните нагласи в отделни сегменти на имотния пазар няма как да се реализират, казва Иван Велков, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ) и управител на “Райфайзен имоти”. Не може да се будиш сутрин с негативни новини и за страната, и за света и да решаваш сериозни проблеми. Затова трябва да се правят малки, но конкретни крачки допълва той. Според шефа на НСНИ не е нужно да се отлага например взимането на решения, свързани с подобряването на сградния фонд, с намаляването на комуналните разходи, с разхищенията.

Все по-важна става темата за енергийна ефективност, за пасивни и зелени сгради. На този етап у нас те се появяват по-скоро инцидентно, но все пак преди години нямаше нито един такъв пример, казва Иван Велков. Стимул за пазара според него би могла да бъде гигантската сама по себе си процедура по саниране и повишаване на качеството на съществуващите сгради. Това би отворило работа за множество малки фирми. Ползата за собствениците на сградите пък се изразява в повишената стойност на имотите.

При тази макроикономическа обстановка и липсата на интерес от външни инвеститори единственият двигател може да е вътрешното потребление. Тоест с желание и мотивация наличният финансов ресурс да се използва по-енергично. Има огромна разлика на макро- и на микрониво. Човек може да е пестелив и в същото време да е икономически активен. Но да си икономически пасивен и пестелив създава по-скоро загуби, твърди Иван Велков.

Земеделската обработваема земя е единственият сегмент, в който може да се очакват положителни тенденции, смята шефът на НСНИ. Това е така, защото в този сектор постепенно започва да се оформя дългосрочна политика и подкрепа от страна на държавата. Болна тема за Иван Велков е огромният обем от налични и строящи се търговски площи. Макар да са много, често те не са правилно и функционално стопанисвани и използвани, казва той. И допълва, че същото важи и за офисите и индустриалните имоти.

През тази година ще се затвърди тенденцията купувачите да търсят предимно апартаменти, които са в завършени сгради, с разрешение за ползване и готови за нанасяне, дори с частично обзавеждане, прогнозират от “Адрес Недвижими имоти”. По данни на компанията над 60% от купувачите на ново строителство търсят точно такива жилища. Техните наблюдения сочат, че отново ще се търсят сравнително евтини варианти за средни и дори луксозни жилища.

35 000 - 50 000 евро в момента е границата, която в повечето случаи могат да си позволят българите, са общите изводи на брокерите. Те не очакват сериозни промени заради многото обявени на търг имоти, които трудно намират купувачи, цените им не са осезаемо по-ниски от открития пазар, а неяснотите са много. Започващата година при недвижимите имоти е с неясна посока, а драстични отклонения поне засега не се очакват, е общото настроение сред брокерите.

www.imoti.net