Коректни отношения при договор за наем - интервю с адвокат Милена Миткова

1. Как двете страни по договора за наем, могат да са сигурни, че правата им са защитени?

Обикновено когато по един договор има две страни, а те няма как да бъдат по-малко, а всяка от тях се стреми разбира се нейните права да бъдат защитени, но ако няма такъв вариант, в който договорът да е изцяло и само в полза на едната страна нали съответно правата на всяка една от страните има, както права, така и задължения и те трябва да бъдат внимателно преценени. Аз разбира се бих препоръчала за максимална защита на която от двете страни по договора да се ползва адвокат или пък другият вариант е впоследствие, ако вече имаме сключен договор за наем Агенциите за управление на имоти, които вместо нас, ако ние сме наемодатели вместо нас се събира наема. Следят дали наемателят плаща редовно сметките си, в какво състояние е жилището и т.н. и като комисионната на подобни агенции вече е доста приемлива. Работи се между 4 и 10 % месечно от размера на получавания наем и аз мисля, че е добър вариант за хора, които отдават дълго време имот или имоти под наем.

2. Как наемодателите могат да се предпазят от некоректно отношение от страна на наемателите?

За да можем да отговорим по-конкретно на този въпрос може би трябва да изясним какво в случая некоректно отношение на наемател. Какво би могло да бъде евентуално некоректното да не си плати наема и да не си плаща сметките или пък да не стопанисва добре жилището. В единия случай е добре да изисквате всеки месец, когато вашият наемател ви плаща наема да ви представи платените сметки за консумативи: ток, вода, отопление, такси по поддръжка на общите части на всеки вход етажна собственост заплащат такива сметки с оглед да се предотврати натрупването на сметки, защото много пъти нали казват: "Ами те си тръгнаха и ми оставиха неплатени сметки за 500 лева". С оглед на това казвам, че е добре всеки месец да се изискват подобни разписки за платени консумативи. Другото, което също следва да направи един наемодател при отдаване на имота си под наем владението да бъде предадено спрямо приемно-предавателен протокол, в който подробно да е описано състоянието на имота, както и вещите, които се намират вътре в него с оглед бъдещо претендиране на щети.

3. Доколко нормативните актове регламентират кой трябва да осъществи ремонт в отдаваното под наем жилище или всичко е въпрос на договаряне?

Според наше право договорът за наем е неформален, който казано на прост език означава, че не е необходимо да бъде включен в писмена форма и именно поради това законът за задълженията и договорите много подробно и детайлно е уредил отношенията между наемател и наемодател и след прочита на тези разпоредби става ясно, че за капиталовите ремонти на един обект, който се отдава под наем отговаря наемодателя, но за всички други дребни подправки, които са вследствие на обикновеното ползване на имота отговорност носи наемателя.

4. При какви условия може да бъде прекратен договор за наем или всеки случай е строго индивидуален?

Обикновено такива клаузи се предвиждат във всеки договор за наем разбира се най-често това може да се случи по взаимно съгласие, може да се случи с едномесечно предизвестие от всяка една от страните. Може разбира се да бъде и по вина на някой от страните. Да речем  наемателят не си плаща наема или наемодателят не обезпечава, не обезпокоява от ползване на имота така, че пак казвам с оглед на доста прецизните разпоредби в закона за задълженията и договорите не бихме могли да кажем, че всеки случай е строго индивидуален в общи линии с това се изчерпват нещата от начините по които един договор за наем може да бъде прекратен, които изброих преди малко.