Регистрация Забравена парола

home home   Мобилна версия

Анализи

Добави коментар

Апр 3, 2014

Подобряването в офертите на банките по жилищни кредити, на което сме свидетели вече няколко години, провокира все повече хора с такъв заем да си зададат въпроса, дали е удачно да рефинансират кредита си. Данните от Индекс Моите Пари за жилищни кредити показват, че от септември 2009 г. банките започват плавно да понижават ГПР по офертите си в лева и евро.

Не са малко и случаите, в които банка е коригирала лихвения процент в резултат на негативни ефекти върху нейната дейност и в момента хората търсят начин да преминат към по-ниска месечна вноска. Независимо от причините, довели до решението за рефинансиране, мотивът обикновено е реализиране на икономия при изплащане на текущия заем.

Рефинансирането може да се определи като процес, свързан с проучване на текущите оферти и евентуално прекратяване на взаимоотношенията с настоящата обслужваща банка при намиране на по-добра оферта. Този процес предизвиква някои въпроси, на които ще се опитаме да отговорим.

Основни зависимости при рефинансиране

Едни от най-важните (но не единствени) условия при рефинансиране са размерът на годишния лихвен процент по заема, с който се рефинансира и таксата за предсрочно погасяване по текущия кредит. Основно правило е, че колкото по-висок е размера на таксата за предсрочно погасяване по съществуващия заем, толкова по-нисък трябва да е годишният лихвен процент по заема, с който ще се рефинансира, и обратното. Това е условие за реализирането на икономия, изразена като разлика в общо изплатените суми по двата заема. Ще илюстрираме нагледно тази закономерност, изключвайки останалите ценообразуващи фактори като таксата за управление, усвояване, оценка на обезпечението и др. Ще използваме пример на кредит в размер на 42 000 валутни единици, по който са погасени общо 36 месечни вноски, с годишен лихвен процент от 8,00%. Заложихме такса за предсрочно погасяване в интервала от 0% до 5%, като в най-масовия случай банките залагат такса между 3 и 5% при рефинансиране чрез заем от друга банка. За примера е използван калкулаторът за рефинансиране на MoitePari.bg.

От таблицата се вижда ясно, че при 3% такса за предсрочно погасяване лихвата по новия заем трябва да е минимум 7,50% или с 0,50 п.п. по-ниска от тази по настоящия кредит. В този случай положителната разлика между в общо изплатените суми по двата кредита ще е около 341 валутни единици. Реално обаче, ако включим и останалите разходи по заемите – такса за усвояване по новия кредит (стандартно при рефинансиране банките не начисляват такава такса), премии по застраховки, такса за оценка на обезпечението, разглеждане на документи, нотариални такси и т.н. проста сметка показва, че лихвата трябва да е с около 1,00-1,50 п.п. по-ниска, за да компенсира разходите. Посочените данни в таблицата целят да покажат зависимостта, като за да бъдат по-точни изчисленията е нужно да се отчете стойността на парите във времето, както и останалите разходи по кредитите.     

Промените в Закон за потребителския кредит, които бяха приети на 2-ро четене предвиждат отпадане на таксата за предсрочно погасяване на жилищни кредити, когато кредита се погасява 1 година след усвояването му. Имаше дори предложения това да се отнася и за вече сключените договори за кредит. Премахването на тази такса ще увеличи допълнително изгодите и икономиите от рефинансиране на кредити и ще облекчи този процес. Друг съществен момент в Закона ще е премахването на всички такси по кредита, с изключение на таксата за разглеждане на документи. Тези условия ще важат само за нови договори за кредит. Това означава, че ако банките запазят текущото лихвено равнище по тези заеми и не въведат нови такси, които да компенсират старите рефинансирането на стария кредит може да се окаже много печеливша дейност. Как ще реагират банките след влизането на закона в сила обаче предстои да разберем.

Изчисляването на ефекта от рефинансиране на жилищен кредит е задача, при която участват множество фактори, които биха оказали влияние върху крайния резултат. Често клиентите отчитат единствено размерът на лихвения процент по двата заема, което е грешка, която лесно би могла да доведе до заблуда. Понякога банките не начисляват пък такса за усвояване при рефинансиране на кредит от друга банка. Това обаче също не е индикатор за това, че офертата е подходяща. За да се вземе правилното решение е нужно да се отчетат всички разходи в тяхната съвкупност, както на текущата, така и на новата оферта.

Ако все пак Ви е трудно да се ориентирате дали рефинансиране на заема е подходящо в момента, можете да се доверите на специалистите от Кредитланд. Те ще Ви окажат нужното съдействие и консултация, насочвайки Ви към най-подходящия за Вас вариант.


Източник: www.MoitePari.bg
Десислава Николова - финансов анализатор

 
 

Добави коментар

 

Още публикации

Полезни сайтове

  • bgtop.net

    Топ класацията на българските сайтове

							Владимир Йосифов

Владимир Йосифов
Консултант
София

							Антон Илиев

Антон Илиев
Брокер
София

							Таня Китик

Таня Китик
Консултант
София

Анкета

Имаме ли нужда от закон, който да регламентира дейността на брокерите?
Резултати Архив