Ефектът от премахването на таксата за предсрочно погасяване при жилищни кредити

Подобряването в офертите на банките по жилищни кредити, на което сме свидетели вече няколко години, провокира все повече хора с такъв заем да си зададат въпроса, дали е удачно да рефинансират кредита си. Данните от Индекс Моите Пари за жилищни кредити показват, че от септември 2009 г. банките започват плавно да понижават ГПР по офертите си в лева и евро.

Не са малко и случаите, в които банка е коригирала лихвения процент в резултат на негативни ефекти върху нейната дейност и в момента хората търсят начин да преминат към по-ниска месечна вноска. Независимо от причините, довели до решението за рефинансиране, мотивът обикновено е реализиране на икономия при изплащане на текущия заем.

Рефинансирането може да се определи като процес, свързан с проучване на текущите оферти и евентуално прекратяване на взаимоотношенията с настоящата обслужваща банка при намиране на по-добра оферта. Този процес предизвиква някои въпроси, на които ще се опитаме да отговорим.

Основни зависимости при рефинансиране

Едни от най-важните (но не единствени) условия при рефинансиране са размерът на годишния лихвен процент по заема, с който се рефинансира и таксата за предсрочно погасяване по текущия кредит. Основно правило е, че колкото по-висок е размера на таксата за предсрочно погасяване по съществуващия заем, толкова по-нисък трябва да е годишният лихвен процент по заема, с който ще се рефинансира, и обратното. Това е условие за реализирането на икономия, изразена като разлика в общо изплатените суми по двата заема. Ще илюстрираме нагледно тази закономерност, изключвайки останалите ценообразуващи фактори като таксата за управление, усвояване, оценка на обезпечението и др. Ще използваме пример на кредит в размер на 42 000 валутни единици, по който са погасени общо 36 месечни вноски, с годишен лихвен процент от 8,00%. Заложихме такса за предсрочно погасяване в интервала от 0% до 5%, като в най-масовия случай банките залагат такса между 3 и 5% при рефинансиране чрез заем от друга банка. За примера е използван калкулаторът за рефинансиране на MoitePari.bg.

От таблицата се вижда ясно, че при 3% такса за предсрочно погасяване лихвата по новия заем трябва да е минимум 7,50% или с 0,50 п.п. по-ниска от тази по настоящия кредит. В този случай положителната разлика между в общо изплатените суми по двата кредита ще е около 341 валутни единици. Реално обаче, ако включим и останалите разходи по заемите – такса за усвояване по новия кредит (стандартно при рефинансиране банките не начисляват такава такса), премии по застраховки, такса за оценка на обезпечението, разглеждане на документи, нотариални такси и т.н. проста сметка показва, че лихвата трябва да е с около 1,00-1,50 п.п. по-ниска, за да компенсира разходите. Посочените данни в таблицата целят да покажат зависимостта, като за да бъдат по-точни изчисленията е нужно да се отчете стойността на парите във времето, както и останалите разходи по кредитите.     

Промените в Закон за потребителския кредит, които бяха приети на 2-ро четене предвиждат отпадане на таксата за предсрочно погасяване на жилищни кредити, когато кредита се погасява 1 година след усвояването му. Имаше дори предложения това да се отнася и за вече сключените договори за кредит. премахването на тази такса ще увеличи допълнително изгодите и икономиите от рефинансиране на кредити и ще облекчи този процес. Друг съществен момент в Закона ще е премахването на всички такси по кредита, с изключение на таксата за разглеждане на документи. Тези условия ще важат само за нови договори за кредит. Това означава, че ако банките запазят текущото лихвено равнище по тези заеми и не въведат нови такси, които да компенсират старите рефинансирането на стария кредит може да се окаже много печеливша дейност. Как ще реагират банките след влизането на закона в сила обаче предстои да разберем.

Изчисляването на ефекта от рефинансиране на жилищен кредит е задача, при която участват множество фактори, които биха оказали влияние върху крайния резултат. Често клиентите отчитат единствено размерът на лихвения процент по двата заема, което е грешка, която лесно би могла да доведе до заблуда. Понякога банките не начисляват пък такса за усвояване при рефинансиране на кредит от друга банка. Това обаче също не е индикатор за това, че офертата е подходяща. За да се вземе правилното решение е нужно да се отчетат всички разходи в тяхната съвкупност, както на текущата, така и на новата оферта.

Ако все пак Ви е трудно да се ориентирате дали рефинансиране на заема е подходящо в момента, можете да се доверите на специалистите от Кредитланд. Те ще Ви окажат нужното съдействие и консултация, насочвайки Ви към най-подходящия за Вас вариант.


Източник: www.MoitePari.bg
Десислава Николова - финансов анализатор