Покупко-продажба на ипотекиран имот

Петър Иванов

Друго
Добрич

Отговори: 30 Полезни отговори: 1 Съвет: 1 Точки: 410

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Покупко-продажба на ипотекиран имот

Много често, в последно време, се налага продажбата на ипотекиран имот. За много хора това е повод за притеснение. Често продавачи са склонни да намалят цената заради това, а  купувачи отказват да купят имот, макар да им харесва.

Важно е да се знае, че наличието на ипотека не е проблем и не бива да притеснява никоя от страните. Всичко е въпрос на технологично и документално изпипване на сделката!

Ще се опитам да разгледам няколко възможни варианта.

Тъй като съществуват много възможни комбинации от обстоятелства и условия, ще ги групирам в две основни групи. Най-напред – когато купувачът разполага с необходимите средства за покупка.

І. Когато размера на задължението е по-малък от стойността на имота. /Например: 50 000 лева кредит и 100 000 лв цена на имота./ В такива случаи задължението може да бъде погасено от капаро /може да бъде по-голямо от обичайните 10 – 15 %/ и собствени средства на продавача. Тогава заличаването на ипотеката се извършва преди прехвърляне на собствеността.  Друга възможност е част от сумата /размера на задължението плюс всички допълнителни такси и разходи/, която се плаща при нотариалното изповядване на сделката да се преведе целево по сметка на кредитора /банката/ за погасяване на задължението. В този случай заличаването на ипотеката се извършва след прехвърляне на собствеността. За успокоение на купувачите това, че в първия момент на покупката ипотеката все още не е заличена, щом парите за погасяване на кредита са преведени на банката, не е повод за притеснение. Въпрос на процедура е.

ІІ. Когато размера на задължението е по-голям от стойността на имота./ Имаше такова запитване в този сайт от г-жа Тодорова. Кредит в размер 130 000 лв, а цената на имота – 120 000 лв./  В този случай е важно да се уточни с банката какво се случва с остатъка от кредита. Дали този остатък ще бъде погасен със собствени средства на длъжника/продавач или ще бъде предоставено друго обезпечение.  По този въпрос трябва да има яснота преди подписване на предварителния договор. В противен случай купувачът рискува, след заплащане на цялата сума, да добие имота и ипотеката върху него да остане до пълното погасяване на кредита.  Естествено, в този случай, цялата сума за имота /както капарото, така и останалата  част от цената/ трябва да бъдат преведени по сметка на кредитора целево, за погасяване на задължението! 

Сега ще се спра на варианта, когато купувачът ще заплати купувания имот с кредит. Отново има няколко възможни случая. При всички от тях са възможни и описаните по-горе варианти!

І.  Когато купувачът ще ползва кредит от произволна банка.  Тогава банката-кредитор на купувача превежда парите на банката-кредитор на продавача за погасяване на задължението. В този случай, ако обезпечение за кредита на купувача е закупувания имот, върху него се учредява втора по ред ипотека в полза на банката-кредитор на купувача. След погасяване на кредита на продавача първата ипотека се заличава и втората ипотека става първа и единствена.

ІІ. Възможен е още един вариант – т.нар. „всъпване в дълг”. Този метод се използва, основно, когато продавачът не е обслужвал редовно задължението си. Тогава има възможност да се прехвърли собствеността, като едновременно с това купувачът поема задължението да продължи да обслужва кредита на продавача.  Това е по-особен случай и той не се прилага толкова често, колкото предходния.

Със сигурност има още възможни варианти. Тези, според мен са основните. За всички най-важно е да се знае, че трябва да бъдат добре подготвени и правилно изработени. Недостатъчно професионалната подготовка на такава сделка може да доведе до проблеми и неприятности и за двете страни.