Разпространени митове за ипотекираните имоти & публична продан

 

Мит №1: Банките взимат/отнемат жилища.

Финансовите институции не са хищни грабители. Банковите и не банковите финансови институции реализират по законов ред обезпечението си, след като са изчерпани вариантите за доброволно изпълнение от страна на длъжника. При неизпълнение на договора от страна на ипотекарния длъжник, кредиторът се снабдява с изпълнителен лист и реализира правата си по строго определен законов ред. Образува се изпълнително дело при съдебен изпълнител, прави се опис и оценка на имота и за същия се насрочва публична продан. За всяко от тези действия съдебният изпълнител е длъжен да уведомява длъжника. Закона дава възможност през целият период до деня предхождащ отварянето на наддавателните предложения, длъжника да покрие дълга и да запази собствеността върху имота си.

 

Мит №2: Ипотеката е равна на собственост върху имота от страна на кредитора. Ипотеката е средство кредиторът да гарантира вземането си в случай на неплатежоспособност от страна на длъжника. Реализирането на ипотеката е една възможност, с която кредиторът разполага, и която може да осъществи само при неплащане от страна на длъжника и то по строго определен законов ред. До реализирането на ипотеката собственик на имота служещ за обезпечение, е длъжника и той може да извършва всякакви сделки на разпореждане- включително да учредява нови ипотеки и да го продава.

 

Мит №3: Може да загубите парите си с покупка на ипотекиран имот от публична продан. Публичната продан е едно от най-сигурните средства за придобиване на имот по няколко причини:

1. Съгласно ЗЗД  купувачът при публична продан придобива имота чист от всякакви тежести и обезпечения.т.е. с приключването на самата публична продан автоматично се погасяват всички тежести, обезпечения, предишни спорни права и т.н. Единственият риск, който купувачът поема е да се установи, че длъжникът не е бил собственик на имота. Това обстоятелство, обаче, от една страна е сравнително лесно за проучване и установяване, и от друга страна, настъпването на тази неблагоприятна хипотеза не води до обедняване на купувача, тъй като платената от същия продажна цена подлежи на пълно възстановяване.

2. Имотите, които излизат на публична продан са минали през неколкократни проверки и контрол преди реализирането на самата публична продан. Ако става въпрос за договорна или законова ипотека, то първия контрол е осъществен от юристите на кредитора, който има интерес имота, даден като обезпечение да е изряден. Последващият контрол е осъществен от нотариуса, който е изповядал договора за ипотеката и на последно място от съдебния изпълнител, който преди да насрочи публична продан е длъжен отново да провери собствеността на имота. Ако имота пък е изнесен на публична продан от съд в резултат на дело за делба, следва да се има предвид, че съда е длъжен щателно да изследва собствеността на делбените имоти и контролът, който се осъществява в този смисъл е сериозен. Последващия контрол, както вече се спомена е на съдебния изпълнител. Като заключение следва да се отбележи, че след задълбочена проверка не открихме случай на закупен имот от публична продан и претърпяна евикция от страна на купувача, дори и в случай на такава платените суми подлежат на възстановяване. Цитат от ГПК - Глава четиридесет и трета: ИЗПЪЛНЕНИЕ ВЪРХУ НЕДВИЖИМИ ВЕЩИ Чл. 499 (1) Ако с влязло в сила решение бъде установено, че длъжникът не е бил собственик на продадения имот, купувачът може да иска внесената от него цена, ако тя още не е изплатена на взискателите, а ако е била изплатена, той може да иска от всеки от тях, както и от длъжника това, което е получил. И в двата случая купувачът има право на лихвите и разноските за своето участие в проданта. Той има право също да иска от общината и държавата връщане на платените такси по прехвърлянето.

 

Мит №4: Може да спечеля проданта и да минат десетилетия докато реално придобия имота. Причините за забава от момента на плащане на имота до реалното влизане във владение се дължат основно на претенции от страна на длъжниците за допуснати процесуални нарушения от страна на съдебното изпълнение. Когато наистина има основание за обжалване, на тази основа компетентния съд постановява решение за недействителност на проданта. В такава ситуация платената сума се възстановява. В деветдесет и девет процента от случаите жалбите биват отхвърлени или оставени без уважение. Производството нормално приключва в рамките на два- три месеца. При какви случаи може да се обжалват действия на съдебен изпълнител: Глава тридесет и девета.

 

ЗАЩИТА СРЕЩУ ИЗПЪЛНЕНИЕТО Раздел I. Обжалване на действията на съдебния изпълнител Подлежащи на обжалване действия Чл. 435.

(1) Взискателят може да обжалва отказа на съдебния изпълнител да извърши искано изпълнително действие, както и спирането и прекратяването на принудителното изпълнение.

(2) Длъжникът може да обжалва постановлението за глоба и насочването на изпълнението върху имущество, което смята за несеквестируемо, отнемането на движима вещ или отстраняването му от имот, поради това, че не е уведомен надлежно за изпълнението.

(3) Постановлението за възлагане може да се обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден на проданта, и от взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.

(4) Трето лице може да обжалва действията на съдебния изпълнител само когато изпълнението е насочено върху вещи, които в деня на запора, възбраната или предаването, ако се отнася за движима вещ, се намират във владение на това лице. Жалбата не се уважава, ако се установи, че вещта е била собствена на длъжника при налагане на запора или възбраната.

(5) Въвод във владение на недвижим имот може да се обжалва само от трето лице, което е било във владение на имота преди предявяване на иска, решението по който се изпълнява. Ако пропусне срока за обжалване, третото лице може да предяви владелчески иск.

 

Разглеждане на жалбите Чл. 437.

(1) Жалбите, подадени от страните, се разглеждат в закрито заседание, освен когато трябва да се изслушат свидетели или вещи лица.

(2) Подадените от трети лица жалби се разглеждат в открито заседание с призоваване на жалбоподателя, длъжника и взискателя, по молба на който е образувано изпълнителното дело.

(3) Съдът разглежда жалбата въз основа на данните в изпълнителното дело и представените от страните доказателства. (4) Съдът обявява решението с мотивите си най-късно в едномесечен срок от постъпване на жалбата в съда. Решението не подлежи на обжалване. Спиране на изпълнението при обжалване Чл. 438. Подаването на жалбата не спира действията по изпълнението, но съдът може да постанови спирането. В този случай съдът незабавно изпраща на съдебния изпълнител препис от определението за спиране. Основният риск при закупуване на имот от публична продан е вероятността от забава от момента на заплащане на имота до реалното му овладяване. Времетраенето за придвижване на жалбата от съдебния изпълнител до компетентния съд и излизането с решение отнема около четири месеца. Когато се закупува имот на значително по-ниска цена от тази на свободен пазар, е въпрос на преценка дали разликата в цената на придобиване покрива риска от забава. Нашата цел е да предоставим реална картина за ситуацията. Рискът от забава или нередност със собствеността може да бъде проучен от подходящ експерт преди да се вземе решение за участие.

 

Материалът е подготвен с изключителното съдействие на адвокат Бисерка Газдова

Автор: Георги Палпурин