Какво представлява ипотечния кредит за имот? Кои са основните моменти при отпускане на ипотечен кредит? Как става оформянето на сделката при нотариус и кои са най-важните понятия, свързани с това?
Ипотечен кредит се отпуска на собственици на недвижими имоти, като имотът (апартамент, офис, магазин или друг имот) служи като обезпечение за връщане на отпуснатия от банката заем. Ипотеката не променя правото на собственост и имотът може да се продава или отдава под наем от собственика му.
Ипотеката бива законна и договорна. Каква е разликата между законна и договорна ипотека?
ЗАКОННАТА ИПОТЕКА се учредява с молба на кредитора (отчуждителя на недвижим имот) върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора с купувача. Кой е отчуждител? Собственикът на имот, който продава на купувач, дефакто е отчуждител на имота, а също и кредитор, тъй като за купувача възниква задължение да плати цената на имота. Тоест прехвърлянето става с възмезден договор.
БАНАКАТА в ролята на отчуждител (кредитор)
Законна ипотека се учредява с Молба на отчуждителя (кредитора), отправена към Агенция по вписванията, на база подписан Договор за кредит между кредитора и кредитополучателя. Необходимо е да се направи нотариална заверка на подписа на кредитора (банка) на молбата.
В самия нотариален акт за покупко-продажба на имот се записва, че част от цената за закупуване на имота е обезпечена с банков заем.
ДОГОВОРНА ИПОТЕКА се сключва под формата на нотариален акт. Когато продавачът и купувачът на един недвижим имот отидат да изповядат сделката пред нотариус, ще трябва да изслушат прочитането на текста по два нотариални акта – един за договорната ипотека (който всъщност е договор между кредитора (банка) и купувача на имот) и втори за самата покупко-продажба (който е между предишния собственик на имот и купувача).
Договорната и законната ипотеки се вписват в Агенцията по вписванията и се явяват тежест за имота.
Характерно и за двата вида ипотеки е, че в 3-дневен срок от датата на вписването, нотариалният акт се връща вече вписан при нотариуса, и страните по сделката трябва да отидат в кантората на нотариуса, за да получат своя оригинален екземпляр.
Малко пояснение: за да гарантира сигурността и за да сведе до минимум риска, банката не освобождава парите за разпореждане с тях, докато не се извади Удостоверение за тежести, от което да е видно, че ипотеката е вписана и банката е единствен и първи кредитор.
Понякога самото вписване отнема от 3 до 10 дни. Това зависи от ДАТАТА НА ПРИКЛЮЧВАНЕ в Агенция по вписванията. Докато не бъдат вписани абсолютно всички актове от даден ден в даден район от всички нотариуси, датата няма да бъде приключена!!! Едва след това, вече вписан, нотариалният акт се връща при нотариуса, извършил сделката. След което следва подаване на молба за издаване на Удостоверение за тежести. Едва когато Удостоверението за тежести се получи от кредитора (банка), средствата отпуснати като заем на кредитополучателя, могат да бъдат изтеглени и наредени по сметка на бившия собственик-продавач на имот.
От гореизложеното става ясно, че продавач на имот, който има купувач, ползващ банков заем, ще трябва да почака, докато реално получи цената на имота. Но пък банката е гарант и всички продавачи могат да са спокойни, че няма да бъдат измамени.
В допълнение относно измамите с имоти: този период от 7-10 дни е рисков период. Реално, в този период от време има забава във вписването на актове и е възможно да възникнат измами и злоупотреби.
В заключение: ако бъде създадена ЕДИННА ЕЛЕКТРОННА СИСТЕМА, която е обща за Агенция по вписванията, нотриуси и кадастър, и ВСЕКИ НОТАРИУС след извършване на сделка бъде длъжен да направи ПРЕДВАРИТЕЛНА ЗАЯВКА ЗА ВПИСВАНЕ до Агенция по вписванията по електронен път, според мен, значително ще се намалят имотните измами. Тези заявки веднъж входирани в системата и достъпни в реално време за нотариусите за справка, бихи били изключително полезни… Но, както винаги, това е свързано със средства и добро обмисляне на нещата.
Понеже в стремежа си да обясня повече и повече, се отклоних от темата, нека продължа за ипотеките и кредитите.
Какво означава остатъчен месечен доход?
Това е брутният месечен доход на длъжника (кредитополучател), който е намален с ДОД (данък общ доход), плюс задължителните социално-осигурителни плащания и размерът на месечната погасителна вноска, която ще трябва да плащате на банката. Банката ще вземе предвид и лицата, които издържате. Общо взето, този доход е сумата, с която ще разполагате, след като погасите месечната си вноска в банката-кредитодател.
Банката ще поиска от вас да докажете какви приходи (доходи) имате в семейството си. Ще трябва да извадите съответните документи и бележки, които удостоверяват това.
Няколко изречения за Размера на кредита
В общи линии размерът на кредита, който банката отпуска, зависи от оценката на имота. Повечето банки отпускат от 40% до 60-80% от пазарната оценка на недвижимия имот.
За лихвения процент
Лихвеният процент зависи от това в каква валута ще изтеглите заема и какъв ще е срока за неговото погасяване.
Лихвеният процент може да е фиксиран или плаващ.
В момента повечето банки имат добри условия за ипотечни кредити, а различните условия може да разгледате на www.moitepari.bg, както и да сравните различните предложения. В сайта има и секция за дискусии и интересни дебати и по множество други въпроси свързани с банки, пари и имоти.
За срока на погасяване
Колкото по-дълъг е срокът на погасяване на един ипотечен кредит, толкова повече общият размер на платените лихви се увеличава. Срокът влияе върху размера на погасителната вноска, също на цената на кредита, като съотношение между сумата от всички платени лихви и размера на главницата. Главницата представлява сумата, която банката ви предоставя.
Годишен процент на разходите (ГПР)
Това е може би най-важният показател, който трябва да ви интересува, когато теглите ипотечен заем. ГПР включва всички разходи, които ще направите по вашия кредит. Изразява се като годишен лихвен процент от общия размер на кредита. В ГПР са включени всички разходи, лихвите, комисионните, разни възнаграждения, преките и косвени разходи и въобще всички онези разходи, записани с малки буквички, които обикновено кредитополучателят не чете или не му се обясняват в детайли.
За месечната вноска по кредита
Анюитетни вноски са тези вноски, които са разпределени равномерно във времето. Те съдържат лихвена част и погасителна част. Анюитетните вноски, обикновенно са константни, тоест постоянни месечни вноски за целия период на кредита. Лихвената и погасителната част са в различно съотношение, като в началото обикновено плащате повече лихва и по-малко главница, а след достигане на една втора от срока за погасяване на заема, започва плавно да нараства вноската по главницата и да намалява лихвата.
Намаляващите вноски са тези, при които размерът на вноската по кредита плавно намалява за срока на кредита. При намаляващите вноски е характерно, че плащате повече от главницата още от началото на периода за погасяване на задължението ви към съответната банка. Тоест, този кредит е по-евтин, но е свързан с по-високи месечни вноски.
Браво !