С Ирена перфанова, председател на ФИАБЦИ България, разговаря СОФИЯ ТЕРЗИЙСКА
- Г-жо перфанова, ще падат ли още цените на имотите?
- Пазарът е стабилен. Каквито и колебания да има, ще са с малка амплитуда. Голямото сваляне на цените вече се случи. Не казвам, че сме стигнали дъното, но имаме добър пазар за инвестиране в имоти. Искам да изясня понятията офертна и пазарна цена. Пазарната е цената, на която купувач и продавач си стиснат ръцете. През последните 3 г. пазарът на имоти изживя стрес след бума. Цените се върнаха на нивата години назад. Продавачите започнаха да губят пари от срива, както и на кредитодателите, които дори и при публична продан често не могат да съберат вече даденото. Повечето продавачи осъзнаха, че което беше-беше и офертните цени вече доближават продажните.
- Т.е. пазаренето за големи отстъпки отминава?
- Допреди година беше практика разликата между офертната и пазарната цена да е 10-20%, че и повече. Сега тази разлика се е стопила под 10% и най-често е около 5%.
- Колко често престоява един имот на пазара?
- Обикновено повече от 6 месеца. През тях цената е претърпявала изменение и е редуцирана до нивата на пазарното потребление. Новите оферти пък са с много по-реалистични цени и също не надвишават тези 5-10% разлика от пазарната им стойност.
- Но все пак се срещат и по-големи разлики.
- Да, всяко правило има изключение. Има трудни клиенти, които не се съобразяват с пазарната логика. За други емоционалната стойност на имота тежи повече от пазарната. Тези случаи се открояват и залежават по-дълго. Често дори се развалят сделки в последния момент. Това става, когато клиентите не се вслушват в съвета на професионалистите и за 500 евро недоговорен пазарлък, после губят по няколко хиляди. Тук не говоря за спекулативните сделки, в които купувачът чака притиснат клиент, нито за луксозните имоти, които често нямат аналог на пазара.
- Строителството на нови сгради е слабо последните години. Твърди се също, че въпреки голямото предлагане добрите оферти са малко. Може ли да има недостиг скоро?
- Действително нови сгради в периода на рецесията се срещат все по-рядко. Има райони, в които процесът е замразен. Дали да предложим нов продукт на пазара, зависи от търсенето и предлагането. Факт е, че на пазара има много оферти, но има и голямо разминаване между търсене и предлагане. Мисленето и виждането на хората се модернизира, както и изискванията към дома. Клиентите за покупка на имоти имат по-високи критерии, а пазарът в момента не ги не удовлетворява.
- Означава ли, че вече има глад за ново строителство?
- Има, но не какво да е ново строителство, а онова, което ще удовлетвори търсенето.
- Кога ще се оживи секторът?
- Строителството ще се продължи от истинските предприемачески компании, които издържаха проверката на времето. Вече отпаднаха непрофесионалните. По притеснителен е фактът, че на пазара има много недовършени сгради. Някой от тях са изцяло непродадени, но в други има частични продажби. Купувачите са подписали предварителни договори, платили са голяма част от цената на строителя, но за остатъка имат нуждата от кредит. Банката отпуска чак след акт 15 или акт 16. Строителят няма средства да завърши сградата, а и често е задлъжнял към банки и подизпълнители. Попадаме в омагьосан кръг, в който жертва е купувачът. Предприемчивите кредитодатели и подизпълнители завеждат иск срещу строителя за събиране на вземанията си и капарираните имоти на клиентите се появяват на публична продан. Дали ще остане нещо от нея за добросъвестния клиент и дали той ще се е сетил да предяви претенции, за да си го получи и кой поред взискател ще бъде. Това е един много тежък и неприятен казус, но вече често срещан.
www.imoti.net
