Цените на имотите ще скачат

Цените на недвижимите имоти няма да падат, а ще се увеличават през следващите години. Това твърди собственикът и създател на портала Consult Estate Bulgaria /www.ceb.bg/ Амброзио Йорданов. Прогнозата му се основава на резултатите от изследване на имотния пазар, проведено лично от него. Той представи изводите от проучването си пред други специалисти от бранша по време на практически семинар-дискусия на тема: „Имотите 2012: Нещата, за които не се говори“.

„Губят неинформираните“, заяви в своето представяне г-н Йорданов. Той също така разкри кой е печелившият подход при операции с недвижима собственост, основавайки се на своя дългогодишен опит в брокерската професия. Преди 12 години Амброзио Йорданов основа първия портал за обяви за недвижими имоти imoti.net с цел да създаде потребителска и търговска култура в този бранш. Доказателство за успеха му е „лавината“ от подобни сайтове, която последва.

Преди време целта на г-н Йорданов беше да извади „на светло“ имотите. Сега мисията на новия му сайт ceb.bg е да извади „на светло“ не имотите, а брокерите. Според него, недобронамерените брокери „се крият“ зад обявите. От друга страна добрите професионалисти публично утвърждават своя имидж. Те не разчитат на случайността. „Брокерът трябва да продаде не имота, а услугата“, убеден е той. Брокерите трябва да се грижат за създаването на своя имидж. Ceb.bg е единственото място във виртуалното пространство в българия, където те могат да направят това. Само по този начин ще имат истински, а не случайни клиенти, твърди лекторът.

Изследването на Амброзио Йорданов обхваща период от 12 години, а използваните данни са от сайтовете imoti.net и stat.bg.  По логика се предвижда през 2015 г. прогнозната цена да съвпадне с реалната, заяви г-н Йорданов. Той спомена няколко кризи, на които е бил свидетел – през ’89, ’97 и 2009 г. По негови наблюдения цикличността между тях е между 8 и 12 години. Изводът е, че през 2015 г. цените отново ще се изравнят.

Увеличаването на цените на имотите е линейна функция, пропорционална на брутния вътрешен продукт на глава от населението. Нивата на наемите пък са пропорционални на средната работна заплата, допълва той. Според него, бумът на продажните цени на имотите не се е отразил на цените на немите, но спадът на цените на имотите е довел до спадането и на цените на наемите. Наемодателите трябва да приравняват наема към средната продажна цена на имотите. В тяхна полза е да се стремят към по-краткосрочни договори. В интерес на наемателите пък е те да сключват по-дългосрочни договори.

Имотът се продава не с дъмпинг на цената, а заради неговото качество. Когато продаваме имот с цел смяната му с друг, най-важен е срокът между двете сделки. По думите на лектора, той не трябва да е повече от една седмица. Ако пък имаме за цел да купим имот с цел инвестиция на свободни средства, то трябва да знаем, че имотите много рядко увеличават своята стойност. Те са амортизират с времето. Изключения правят случаите, когато има някаква промяна в инфраструктурата, например пускането на метро. Това би покачило стойността на имотите в съответния район.

Когато сме близо до дъното на цените или вече сме го преминали, трябва да се купува. Това е съветът на Амброзио Йорданов. „Цените на имотите ще се увеличават, няма да спадат“, убеден е експертът. Това е така, защото инфлацията намалява стойността на цените. Според него те могат да паднат леко, преди да започне покачването. Изследването му показва, че стъпката на покачване на цените за кв.м. в центъра на София е 73%. Сега наемът там е 4,12 евро/кв.м. Прогнозната цена пък е 8,55 евро/кв.м. При нормално положение наемът ще е двойно повече, твърди г-н Йорданов.

При продажбата на имот може да се загуби около 10% от цената, което е нисък процент в сравнение с продажбата на други неща, като техника например. Там, по думите на лектора, загубите са от порядъка на 30-40%. „Само информираните печелят, само разумните инвестират“, заяви твърдо създателят на ceb.bg. Инвестицията в имот е изключително ценна, допълни той на финала на своето представяне.

В семинара изказваня направиха и Ангел Ангелов (учредител и председател на Българска асоциация на ощетените собственици на недвижими имоти), Иван Велков (председател на Национално сдружение недвижими имоти), Александър Вакареев (адм. управител на Милва Пропъртис) и Георги Палпурин (създател и управител на Targ.bg). Те представиха различни know-how знания, както и личен опит от позицията на експерти в областта. Темите бяха интересни за всички, които са в сектора на недвижимите имоти.

Ангел Ангелов представи своята идея как да се спрат имотните измами. Според него решението е всеки собственик на обществено достъпно място да заяви, че не продава имота си. Това е нещо иновативно и на пръв поглед звучи нелогично, но ще работи, убеден е той. Това ще обезсмисли правенето на „фалшиви документи“, допълни лекторът. За земеделските имоти пък хората ще могат да впишат, че не искат да дават имота си под аренда. Процентът на хората, които застраховат имота си е нищожен и това трябва да се промени, смята Ангелов.

Иван Велков говори за въвеждането на стандарт за „Изисквания относно предоставянето на услуги от брокери на недвижими имоти”. Идеята му е да регламентира правата и задълженията на брокерите, да даде описание и капацитет на техните услуги, както и да изясни правата и задъженията на клиентите. Според него брокерите обират негативите в медиите, защото масово в българия няма споразумение между брокер и клиент. „Движим се в средата на пожелания“, смята той. Трябва да има стриктни изисквания за упражняване на брокерската професия.

Александър Вакареев представи темата за увеличаване на шансовете за продажба на имот. Според него състоянието на имотния пазар в момента изисква новаторски идеи за представянето на имота и привличане на купувачи. Предлагането надвишава търсенето с 50% през последните няколко месеца, твърди той. На ден пък се появяват близо 8-9000 нови обяви в интернет. Идеята е всеки сам да определи как иска да презентира имота си по един по-интересен начин – pdf файл, който ще се прикачва към края на обявата. Друго предложение е направата на банер-реклама за самия имот. Също така много важно е да придадем на жилището „търговски вид“ - да бъде чисто, подредено и да създава усещане за комфорт и пространство.

Георги Палпурин разгледа темата за изгодите от продажба на имот преди частен съдебен изпълните. По думите му принудителните продажби се увеличават значително през последните години. Липсата на кредитиране води до 25% от стойността на даден имот за длъжника. Едва 35% от купувачите разполагат с пари в брой. Останалите търсят банково кредитиране. Единствените печеливши са тези, които имат пари в брой. Банковата система задържа част от активите и затова е нужна законова промяна, допълни той. По данни, изнесени от лектора, през 2010 г. има около 16 000 обявени продажби от ЧСИ в българия. През 2011 г. техният брой вече е 27 000. Тенденцията за увеличаване е очевидна.