Годишен анализ на пазара на недвижими имоти в България 2011: оптимизъм и повече продажби на фона на продължаващ спад на цените на имотите

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES

Икономическото възстановяване и започналият икономически растеж от края на 2010 г. донесоха оптимизъм и помогнаха на имотния пазар да започне плахо възстановяване от кризата през първата половина на 2011 г. Това пролича по увеличаване на обема от сделки с имоти, забавяне на темпа на спад на цените, а същевременно лихвените проценти по ипотечните кредити се установиха на по-ниски нива.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES спадът в цените на имотите на база реализирани сделки продължи и през 2011 г. и средно за годината е 8% спрямо 2010 г. За сравнение, средният спад на цените през 2010 г., който нашата компания отчете, беше 8.3%, а през 2009 – 36%.

2011 г. в числа:

• 8% среден спад на цените на жилищните имоти* в страната спрямо 2010 г.;

• 15% ръст в броя на реализираните продажби на имоти в цялата страна спрямо 2010 г.;
• 10% спад на цените на апартаментите в София. Търсене на апартаменти най-вече до 50 000 евро;

• Спад в цените и обемите продажби в Банско;

• 6% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и 20% ръст на реализираните продажби;

• Цените на селските къщи се върнаха на нива от 2005 г., като обаче продажбите са с 90% по-малко от тогава.

• Руските купувачи продължават да са най-многобройните чуждестранни купувачи на имоти.

*жилищните имоти включват имоти в големите градове, ваканционни и селски къщи

ИМОТИТЕ В СОФИЯ

Пазарът на имоти в столицата беше със силно изразена динамика през първата половина на 2011 г., когато продажбите нараснаха за първи път от началото на кризата. Този локален пазар първи реагира на положителните към началото на годината тенденции и разкри тренда на увеличаващи се продажби в цялата страна. За съжаление, този тренд не се оказа устойчив и сигналите за задълбочаване на дълговата криза в Европа и започналите негативни тенденции и новини през лятото на 2011 г. повлияха на купувачите на имоти в София, от лятото до края на годината активността намаля и обемите от продажби се върнаха на нивата от 2010 г.

Средните цени на сключените сделки по тримесечия по данни на BULGARIAN PROPERTIES за 2011 бяха, както следва:

• 1-во тримесечие – 830 евро на кв.м.

• 2-ро тримесечие – 850 евро на кв.м.

• 3-то тримесечие – 750 евро на кв.м.

• 4-то тримесечие – 730 евро на кв.м.

Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2011 (790 евро на кв.м.) спрямо тази от 2010 (920 евро на кв.м.) виждаме спад в цените с около 14%. Средната цена на продадените през 2011 г. апартаменти в София е 61 500 евро, което е с около 20% по-ниска стойност от средната цена на продадените през 2010 г. апартаменти – 76 000 евро.

Интересът е насочен основно към евтини апартаменти, а цените на закупените имоти през последните няколко месеца рядко надвишават 50 000 евро. Преориентацията на търсенето води до промяна в микса на закупените имоти и това допринася за отчитане на по-голям от действителния спад на цените, който е около 10%.

Отчетената от НСИ средна цена на апартаментите в София е 750 евро/кв.м. за 2011 г. при 802 евро/кв.м. за 2010 г. – 6.5% спад на годишна база.

Около 20% от продажбите в София са в комплекси от затворен тип, като това са предимно апартаменти над 70 000 евро. Около 25% от сделките са с апартаменти ново строителство в кварталите по протежението на бул. „България” – Борово, Бъкстон, Манастирски ливади. Забелязва се и увеличен интерес към апартаменти в по-непопулярни квартали като Красна поляна, Овча купел и др. в западната част на София.

На база офертни цени на апартаментите в София индексът на BULGARIAN PROPERTIES при база 11.2008 г. = 100 през месец декември 2011 има стойност 57.16 пункта, т.е. офертните цени в столицата са спаднали с над 40% от пиковите им стойности oт преди точно три години, като същия процент на спад е отчетен и на база реално сключени сделки. Средната цена, на която са оферирани апартаментите за продажба в София през 2011 г. е 923 евро на кв.м., като още през януари офертните цени спаднаха под психологическата бариера от 1000 евро на кв.м. и през декември средната месечна офертна цена на апартаментите в София по данни от сайта на BULGARIAN PROPERTIES (www.BulgarianProperties.bg) вече e 854 евро на кв.м.

ДРУГИТЕ ГОЛЕМИ градове

Интересът към имоти в другите градове в страната беше относително стабилен през 2011 г., но и там тенденцията е на търсене на евтини апартаменти, което допринася за продължаващия спад на цените. Ето средните цени на продадените апартаменти за някои от големите градове по данни на BULGARIAN PROPERTIES:

• Варна – 60 700 евро (2011) - 77 200 евро (2010)

• Бургас – 40 500 евро (2011) - 41 800 евро (2010)

• Пловдив – 42 700 евро (2011) - 43 400 евро (2010)

• Велико Търново – 26 400 евро (2011) - 36 100 евро (2010)

Данните на НСИ за цените на апартаментите в големите градове за 2011 г. са:

• Варна – 760 евро/кв.м. (2011) - 807 евро/кв.м. (2010)

• Бургас – 598 евро/кв.м. (2011) - 612 евро/кв.м. (2010)

• Пловдив – 497 евро/кв.м. (2011) - 530 евро/кв.м. (2010)

• Велико Търново – 373 евро/кв.м. (2011) – 418 евро/кв.м. (2010)

Ясно се вижда, че тенденцията на спад на цените продължава и в тези градове, но с доста по-бавни темпове от предходните години. Най-малък е спадът на цените в Бургас – 2.2%, най-голям е във Велико Търново – 10.8%. За Варна и Пловдив спадовете са около 6%.

Може да се обобщи, че като цяло за апартамент в големите градове на страната купувачите са заплащали между 20 000 и 60 000 евро през 2011 г.

Що се отнася до сделките с лукзосни имоти, по данни на ЛУКС ИМОТИ техният обем е отнсително малък, но за сметка на това цените не падат. На практика няма строителство на нови имоти и комплекси в елитния сегмент, от което можем да заключим, че предлагането на такива имоти ще бъде ограничено в следващите години, а елитните имоти ще се открояват все повече от останалите и ще стават все по-елитни.

ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ

През 2011 г. обемът на продажбите в района на южното Черноморие и най-вече в района на к.к. Слънчев бряг беше водещ за ваканционните морски курорти.

Продажбите в курорта се увеличиха с около 20% спрямо 2010 г., но при по-ниски цени. Средната цена на закупените апартаменти в Слънчев бряг през 2011 г. е 29 200 евро при 36 500 евро за 2010 г. – 20% спад в бюджетите за покупка на апартаменти по морето. Средната цена на кв.м. на реализираните сделки е 480 евро на кв.м. при 510 евро на кв.м. година по-рано – спад с около 6%.

Индексът на BULGARIAN PROPERTIES за офертните цени на апартаментите в Слънчев бряг към 12.2011 г. е със стойност 51.87 пункта при база 12.2008 г. = 100, което ще рече, че натрупаният спад в цените от пиковите им стойности през 2008 г. е около 50%. През 2011 г. апартаментите в Слънчев бряг се оферират на средна цена от 745 евро на кв.м. и 50 600 евро средна офертна цена за апартамент.

Интересен e фактът, че цените в съседния на Слънчев бряг Свети Влас задържат сравнително високи нива дори и по време на кризата. Там цените на практика не са спаднали под 1000 евро/кв.м. през последните 3 години и към момента са по-високи дори от цените в София и Варна. Това откроява Свети Влас като курорт с устойчиви цени и възможности за инвестиции в качествени имоти. Той е и един от много малкото курортни градове с изградена и завършена инфраструктура.

Като цяло, интересът към покупка на имоти по морето е основно от руски клиенти, които намират изключително атрактивни имоти - завършени и обзаведени апартаменти по морето, готови за ползване, на цени до 40 000 евро.

СКИ ИМОТИ

2011 година не беше особено успешна за ваканционните имоти в ски курортите и най-вече за имотите в Банско като най-голям и развит пазар на такива имоти. След слабия зимен сезон, цените на апартаментите в Банско спаднаха, като за цялата година са загубили около 25% от стойността си и сега на пазара има голям избор от наистина изгодни апартаменти.

Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2011 г. е 35 000 евро, а през 2010 г. беше 42 800 евро – спад от 18% на годишна база. Цената на кв.м. средно за 2011 г. е 498 евро, спад с около 25% спрямо 2010 г., когато беше 650 евро на кв.м. Спадът в цените и тук е продиктуван от търсенето и закупуването на най-евтините апартаменти. Обемите от продажбите в Банско като цяло намаляха спрямо 2010 г., което също подпомогна спада в цените.

Индексът на BULGARIAN PROPERTIES за офертните цени на апартаментите в Банско за декември 2011 г. е със стойност 45.07 пункта при база 11.2008 = 100. Това показва, че цените на оферираните апартаменти за продажба са спаднали с 55% от най-високите си стойности през 2008 г. Средната цена на кв.м., на която са оферирани апартаментите за продажба в Банско през 2011 г. е около 700 евро, а като обща цена – средно за 42 100 евро.

Общо за ваканционните апартаменти може да се каже, че от началото на кризата досега цените на апартаментите в курортите са загубили 50% от стойността си и пазарите в Слънчев бряг и Банско са сходни като прелагане и цени, но засега Банско изостава по интерес сред руските купувачи, които са основни играчи на пазара на ваканционни имоти в България.

СЕЛСКИ ИМОТИ

След стабилизацията на интереса към селски имоти и нарастване на продажбите през 2010 г., през 2011 г. отчитаме задържане на постигнатите нива и дори лек спад в обемите от сделки с този клас имоти. Същевременно, интересът беше насочен към по-скъпи селски къщи, които да са годни за живеене. Това доведе и до повишение на средните цени на сключените сделки спрямо 2010 г. в повечето региони и най-вече в района на Варна и Велико Търново.

Цените в района на Бургас и Стара Загора задържат нива от 2010 г., а в някои области – като Пловдив, Ямбол, Кърджали и Плевен виждаме спад. Интересът към селата в Северозападна България беше минимален – много по-нисък отколкото дори и през най-кризисната за пазара на имоти 2009 година, тъй като интерес от страна на традиционните купувачи – британците – през 2011 г. изцяло липсваше. 

1. Средни цени на селските имоти за 2011* г.

• Софийските села – 24 700 евро
• Област Варна и Добрич – 22 000 евро
• Област Бургас – 23 400 евро
• Област Пловдив – 13 500 евро
• Област Ст. Загора – 14 100 евро
• Област Видин – 9 900 евро
• Област В.Търново – 26 150 евро
• Област Ямбол – 7 900 евро
• Област Кърджали – 9 200 евро
• Област Плевен – 5 200 евро
 

*Средните цени са измерени на база реално сключени сделки

Накратко статистиката сочи:
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2011 г.: 15 900 евро
Ръст спрямо 2010 г.: +37%
Спад в сключените сделки със селски имоти за 2011 спрямо 2010 г.: -8%

2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:

• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53.5%
• 2010 г. – 11 600 евро -18.8%

• 2011 г. – 15 900 евро +37% - ценовите нива са сходни с тези от 2005 г., но продажбите са намалели с 90% спрямо 2005 г.

КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

Българските купувачи през 2011 г. са купували предимно имоти в София, но също така и във Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Слънчев бряг и др. Може да се обобщи, че интересът на българските купувачи е насочен основно към големите градове, а мотивите за покупка са за собствено ползване и решаване на жилищни нужди.

Най-многобройната група от чуждестранните клиенти по данни на BULGARIAN PROPERTIES през 2011 г. отново са руснаците, които вече съставляват 40% от чуждестранните купувачи. Техният дял насраства през последните няколко години и така към днешна дата руските купувачи са чужденците, които оказват най-голямо влияние на пазара на имоти в България – най-вече в частта морски ваканционни апартаменти.

Британците продължават да бъдат активни най-вече в качеството си на продавачи.
Прави впечатление, че през 2011 г. кръгът чуждестранните купувачи се сви и най-активни бяха купувачите от Европа: Австрия, Белгия, Германия, Франция, Гърция, Италия, Люксембург, Швеция, Португалия, Холандия, Украйна, а също така и от далечни страни като САЩ, Южна Африка, Австралия, и др.

Чуждестранните клиенти бяха доста активни и на наемния пазар през изминалата година, като апартаменти, най-вече в големите градове на страната, наемаха клиенти от Гърция, Турция, Румъния, Кипър, Ирландия, Словакия и др.