През изминалите години, в следствие на прилагането на мерките за подпомагането на земеделските производители чрез изплащането на субсидии за единица площ и други, както и при реализирането на много инвестиционни проекти в сферата на земеделието и животновъдството, финансирани от различни мерки на Европейския съюз все по актуален става въпросът с правното регулиране на поземлените отношения от една страна и непознаването на нормативната база от страна на собствениците на земеделски земи от друга страна.
В регулиране на отношенията собственик - арендатор от съществено значение е уреждането по подходящ и изгоден за двете страни начин на предоставяне на земеделска земя за възмездно ползване, респективно обработване.
Договорът за аренда представлява съглашение между две лица - собственик (арендодател) и арендатор, с който арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване собствената си земеделска земя, а арендатора се задължава да извърши определено арендно плащане.
Формата на договора е съществен елемент с оглед неговата действителност. Съгласно чл.3, ал.1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, тя следва да бъде писмена, с нотариална заверка на подписите на страните, след което се вписва в нотариалните книги на съответния нотариус. При сключването на договора за аренда арендодателя е длъжен да предостави следните документи:
- нотариален акт или друг документ, доказващ правото на собственост ( напр.решение, договор за доброволна делба);
-актуална скица на имота/ите, издадена от общинската служба по земеделие;
- други документи, в зависимост от конкретния случай - удостоверение за наследници, пълномощно и други.
Сключеният аренден договор следва да се впише в Службата по вписванията по партидата на имота, с оглед противопоставимостта на друг последващ аренден договор или договор за наем на земеделска земя, сключен за същия имот/и, след което се регистрира в Общинската служба по земеделие.
От съществено значение за един договор за аренда е срокът, за който следва да се сключи. Той не може да бъде по-малък от 4 години. Ако страните решат срока на договора да е по-кратък от 4 години, например 3-годишен срок, то тогава това тяхно съглашение би се считало за договор за наем на земеделска земя, за който съответно е приложим друг правен режим – по Закона за задълженията и договорите, а не този по Закона за арендата в земеделието.
Срока на договора за аренда може да бъде продължен само чрез надлежно сключен анекс, отново в писмена форма и нотариална заверка на подписите на страните. Анекса също следва да се впише в служба по вписванията и последваща регистрация в общинската служба земеделие. Липсата на подобен анекс, съчетана с продължаване на ползването на имота от страна на арендатора, би следвало да се счита за неправомерно, с произтичащите от това последици.
Договора за аренда може да се сключи както от всички съсобственици на имота, така и само от един или няколко от тях. В тази връзка, важно е да се знае, че останалите съсобственици, които не са страни по договора за аренда, могат да търсят приспадащата им се част от уговореното арендно плащане не от арендатора, а от арендодателя – техен съсобственик. Отношенията по между съсобствениците се уреждат по реда на чл.30-32 от Закона за собствеността.
Арендното плащане може да се договори в пари или в натура ( вид земеделски продукти, обикновено това става в зърно) и следва да се заплати в първия работен ден след края на стопанската година, като страните могат да договорят и друг срок на плащане. "Стопанска година" е времето от 1-ви октомври на текущата година до 1-ви октомври на следващата година.
Много често в практиката на големите земеделци/арендатори се налага, с цел комасация на масиви от земеделска земя, да си "преотстъпват" едни на други определени арендовани земи. В договора за аренда на земеделска земя следва да се уреди този въпрос - дали арендатора има право, без съгласието на арендодателя, да преотдава имота на трети лица или не. В случай, че в договора за аренда страните се договорят арендатора да има право да преотдава без съгласието на арендодателя арендованата земя, следва да се има предвид, че арендното плащане следва да се извърши от арендатора по първия договор за аренда, а не от арендатора, който е преарендовал имота. Това уточнение също няма да е излишно да се впише в договора за аренда.
Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения срок.
Съгласно чл.27 от Закона за аренда в земеделието договорът се прекратява:
1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение на договореното - например при забавяне на плащането с повече от 3 месеца.
3. при взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите на страните;
4. с едностранно предизвестие - отправено по надлежния ред и при спазване условията и сроковете на Закона за аренда в земеделието.
5. при смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго.
Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.
Прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги и се регистрира съответно в Службата по вписванията и Общинската служба земеделие.
