Нина Арнаудова: Клиентите на жилищния пазар засега изчакват

Как се развива пазарът на жилища?

- Основно работим на пазара на жилищните имоти, а също с луксозни имоти и бизнес имоти с марките RE/MAX Commercial и RE/MAX Collection. Промяната на пазара на жилища е на път, започва да се чувства дефицит на качествени жилища за продажба в средния сегмент. Има предлагане, но това са жилища, които са на пазара повече от година или имат сериозни дефекти, които не се отразяват на цената - тези оферти винаги ги е имало и ще ги има. Това е сигнал за постепенна промяна на пазара към пазар на продавача. Икономическата ситуация няма да позволи това да стане бързо поради състоянието на доходите, но това е началото на процеса.

Престоят на едно жилище на пазара е критерий за ефективността на брокера. Ако той оцени правилно имота и направи пълния маркетинг, имотът се продава в рамките на месец-два. Независимо от икономическата среда срокът за продажба при правилен подход е до три месеца за апартаменти, а за къщи, вили и парцели - 6 месеца до година. Задържането на имота на пазара винаги води до загуба за продавача и до сваляне на цената до по-ниско от реално продаваемото ниво. По принцип брокерът трябва да намери поне няколко купувача за един имот, за да направи най-доброто за клиента.

Първите няколко седмици са критични за продажбата - ако цената е била определена нереално, след това клиентите често не искат да гледат имота втори път независимо от намалената цена. Логиката е - след като цената се сваля, значи може още. Дори обаче имотът да се застои, пак има какво да се направи - ето това учим в RE/MAX.

Със собствени или заемни средства купуват клиентите?

- Извършват се сделки със собствени средства с малък дял на кредитирането, въпреки че банките вече са изключително отворени към кредитирането. Продават и купуват изключително тези, които имат голяма нужда да го направят, а не с инвестиционна цел.

Кой, какво и защо купува?

- Купувачите основно са на възраст 40-50 години, а имотите са на цена между 20 и 70 хиляди лева. Купувачите на първи имоти са до 30 години. С инвестиционна цел купуват много малък процент, основно се купува за собствени нужди. Продажбите се извършват поради необходимост от по-малко или по-голямо жилище и в по-малка степен поради финансова принуда. Растежът предстои и ще бъде бавен. В момента клиентите се въздържат поради редица несигурности около себе си. Във високия ценови сегмент ситуацията не им влияе.

Какви са закупуваните квадратури и разпределения?

- За момента клиентите не могат да си позволят да купуват по-големи квадратури и биха купили и по-голямо жилище от 60 кв.м за четиричленно семейство, но не могат да си го позволят. Жилища с три спални например трудно се намират - строителите не ги строят, идват скъпи за пазара и се страхуват за реализацията.

Откъде са купувачите?

- Ваканционните имоти се купуват често от чужди купувачи - руски, английски, гръцки, германски. Българите вече също купуват в чужбина - Австрия, Германия, Италия основно.

Как клиентите оценяват качеството на средата?

- От гледна точка на средата купувачите вече знаят повече, започват да стават по-критични към различните фактори, свързани с апартаментите и започват да установяват важността на локацията, инфраструктурата, социалната инфраструктура, енергийната ефективност на сградата, поддръжката на общите части. Голяма част от тези фактори тепърва предстои да бъдат истински оценени. На този етап обаче, въпреки че клиентите оценяват всички тези фактори, на първо място остава цената на имота, с всичко друго се правят компромиси. На първо място е цена, следва вид строителство, състояние на имота, локация и гараж, енергоефективност, етаж, поддръжка и др. фактори.

А качеството на строителството?

- Малко трудно е да се съди за него по външния вид, затова клиентите вече започват да се интересуват от репутацията на строителя, вземат мнението на съседите, интересуват се има ли този строител други сгради. Разчитат много на съветите на брокера - какво знае той за съответната сграда, а това зависи от степента на доверие между брокер и клиент.

Кои са предпочитаните райони и накъде ще се разраства столицата?

- Центърът на София, кварталите "Лозенец" и "Стрелбище" са трите най-предпочитани квартали за покупка на жилище. Независимо дали става дума за гарсониери, двустайни или тристайни апартаменти, най-важното за клиентите е имотът да бъде на комуникативно място и/или в близост до парк и, разбира се, цената. Като изключим централната градска част, наличието на метро в "Лозенец" и спадът в цените на имотите като цяло, кварталът отново привлича купувачи. "Стрелбище" се позиционира в топ 3 благодарение на доброто съотношение местоположение и цена на имота.

Разположен в близост до центъра и Южния парк, кварталът разполага с разнообразие от жилища както старо строителство в сравнително добро състояние, така и в нови кооперации. Сред останалите квартали, към които има най-силен интерес, са елитните райони "Изток" и "Иван Вазов", в средния ценови сегмент попадат кварталите "Гео Милев", "Борово", "Бели брези" и "Красно село", а в по-ниския - "Млaдост", "Люлин" и "Надежда".

Относно пазара на къщи най-предпочитани за покупка остават Бояна, Симеоново, Драгалевци, Банкя и Камбаните, в по-ниския ценови сегмент - кварталите на София - Божурище, Костинброд, Крадница, Рударци, Нови Искър, Герман и Лозен. Разрастването на столицата е в пряка зависимост от демографските фактори, инвестиционните проекти, развитието на транспорта, инфраструктурата и др.

Данните на националната статистика сочат, че за 10-годишен период (2001 – 2011) населението в София се е увеличило с 10.3%. Столицата е с най–висок процент на население с икономическа активност - 71.5% спрямо цялото население на страната. Тези данни сочат, че градът се нуждае от застрояване и разрастване, за да поеме нарастващите нужди от недвижими имоти – както бизнес, така и жилищни. Застрояването ще е ориентирано най-вече към периферните части на града, където има свободни площи. Планирано е разширяване на София около Северната дъга на околовръстния път и кварталите около нея – "Левски Г", "Враждебна", "Кремиковци", "Орландовци", "Малашевци" и т.н.

Северозападна дъга на околовръстния път и прилежащите квартали - "Люлин", Божурище, Мировяне, Мрамор, Волуяк, също са с потенциал за застрояване и развитие.
Изграждане на нов квартал в София, в полите на Витоша, около магазина на IKEA е заложен в новия инвестиционен проект, който се планира да завърши през  2019 г. Първият етап на проекта включва магазина на IKEA, който беше открит през септември 2011 г., и Sofia Ring Mall, чието откриване се планира за март 2014 г. През втория етап от строителството на комплекса предвижда изграждането на бизнес зона с обща площ 54 хил. кв.м, която ще включва офиси и спортни съоръжения, хотел и парк с езеро с площ 15 хил. кв.м. В последната фаза на проекта се планира изграждане на жилищна зона с над 500 апартамента и еднофамилни къщи.

Други фактори, които влияят върху застрояването на града, са свързани с развитието на транспорта, и по-специално инфраструктурата около изграждане и пускане в експлоатация на нови метролинии и станции в периферните райони като "Млдост 4" и "Бизнес парк", "Обеля", "Надежда" и "Люлин".


Източник: Строителство Градът