Справяне с наемателите от ада

Изглеждаха толкова приятни хора, когато дойдоха на оглед за апартамента. Разказваха колко добре са се разбирали с предишните си хазяи, приходите им изглеждаха повече от достатъчни, за да си плащат наема. След това започнаха скандалите, вибрирането на стените и разбрахме, че мъжа е от мафията. 

Случва се собственици да попаднат на лош наемател. Те заслужават нашето съчувствие.

Повечето наематели са добри хора, които внасят сумите редовно и не причиняват проблеми.  Но в крайна сметка всеки наемодател се сблъсква с другия вид.  Както следва да направи собственика с наемателя от ада?  Отговорът ще е различен за различните индивиди, но като цяло, преобладаващия съвет от професионалистите гласи: "Действа внимателно."

Наемателите имат права   

Наемателите имат неизброимо количество законови права, и наемател, който знае, че е изгонен и няма да получи гаранционния си депозит, може да изрази недоволството си върху жилището. 

Най-често срещаните проблеми, съвързани с наемателите, са закъснение на наема, неплатени сметки, следвани от допълнително количество населяващи жилището лица, нерегламентирано отглеждане на домашни любимци, шум и ненаглеждани деца. Докато собствениците се надяват, че нещата ще се подобрят от само себи си, без тяхна намеса, правят голяма грешка.   

Независимо от спецификите на проблема, отправната точка за разрешаване на казусите, създавани от лоши наематели, е да се познават съдържанието на договора и законодателството. В договорите трябва да е посочено как и кога се плаща наема, както и изплащането на закъснели такси и всички забранени дейности. Трябва също така да има всеобхватна клауза за „добрите нрави”, която покрива всичко, което би могла да смути спокойствието на останалите наематели или съседи, и да ги накара да подадат оплакване. 

Без изгонвания „на своя глава” 

В закона е посочено какво можете и какво не можете да направите, за да се отървете от тях.  Абсолютно навсякъде е забранено това, което е по-известно като  изселване или  "самоуправство ". Не можете просто да ги изхвърлите или да ги заплашвате. Не можете да ги изхвърлите, ако са упражнили някое от правата си на наематели.  Не можете да изгоните наемател, който е подал жалба или започнал дело срещу вас, защото се смята, че това е отмъщение от ваша страна. Най-бързият начин да си създадете проблеми с властите е да заплашвате някого.

Не третирайте наемателя различно. Няма значение дали наемателят ви е ужасен. Ако се отнасяте с него по-различно, ще си създадете огромни проблеми.

Аз самият започвам с телефонно обаждане, за да съобщя на наемателя, че нарушава договора. Ако проблемът е свързван със закъснял наем или неплатена сметка винаги  изисквам  дата за изпълнение в рамките на два-три дни. Ако след този срок се окаже, че телефонното обаждане не е сработило, то винаги е последване от писмо, което повтаря съдържанието на телефонното обаждане и включва копие от договора за наем, в което нарушението е подчертано. Предпочитам да го връчвам лично. При незадоволителен резултат започвам процес по изгонване. Съществуват специални формуляри, които трябва да се предадат попълнени на наемателите, в които те получават определен брой дни, за да платят дължимото или да напуснат. В договорите, които използваме се дава предизвестие в срок от седем дни, в рамките на които трябва да бъде платен наема или да се излезе от имота. На други места дават на наемателите до 30 дни.  Това е неоправдано дълъг срок при проблемни наематели.

Задължително предупредителното писмо трябва да бъде връчено от трета страна, която няма интерес, или се изисква доказателство, че наемателят е получил известието. Това обикновено става като ви се подпише на разписка, че е получил предизвестието.  

Един съвет: Уверете се, че сте изпратили отделни предизвестия за всеки, с когото сте подписали договор и е страна по договора за наем.  По този начин се избягва ситуацията, в която единият съпруг или съквартирант получава предизвестието, а другият твърди, че не знае нищо за него – или пък да влезете в имота, за да изселите наематели и откривате, че там живее някой друг, с когото нямате договор.

Промяна или напускане 

Ако нарушението е свързано с поведението, на наемателя  трябва да се отправи покана със съдържание за „последно предупреждение за промяна н поведението”   В общия случай, той разполага с определено количество време, за да оправи проблема или да се изправи пред прекратяване на договора.  Ако влезе във форма, добре. Ако ли не, ще бъде изгонен. Изключенията от това правило включват криминално поведение. Ако някой продава наркотици във вашето жилище или упражнява насилие срещу останалите наематели, например, можете да пропуснете предизвестието и да пристъпите към изгонване.    

Ако имате късмет, договорът на наемателите, които са в нарушение, ще е близо до изтичане и можете просто да ги уведомите, че не го подновявате. Ако краят на договора на наема е на месеци разстояние, можете да се опитате да измислите блъф, че апартамента ви трябва за собствено ползване или че се налага да го продадете. За да намалите риска от увреждане на имуществото, поставете като условие за връщането на депозита това жилището да е в добро състояние.    

Ако наемателят категорично откаже да си тръгне, е време да започнете изселване. Процесът е трудоемък и отнема време, но трябва да следвате точно предписанията на законите.  Например, ако вземете наем от наемател, след като сте започнали процедура по изселване, това може да се приеме за възстановяване на договора за наем.  Има начини парите да се приемат след стартиране на процедурата, но това трябва да е изрично упоменато. Със сигурност ще се наложи да посетите адвокат, занимаващ се с отношенията собственик-наемател, за да научите как стоят нещата. 

Съсипване на жилището

Един от най-деликатните моменти при изгонването е да предотвратите това наемателите да съсипят жилището ви, преди да си тръгнат.  Като хазяин, имате право на достъп. Вземете с вас някой, който е неутрален и направете много снимки.

"Уверете се, че не провокирате никого да полудее. "Оставете нещата да се случат в съответствие със закона. Ако сте в средата на процес по принудително изселване, стойте далеч от имота и очаквайте да имате работа по него след това."

Една много нова и полезна процедура е съдействието от Етажната съсобственост. По новия закон може с решение на общото събрание да се предприеме процедура по изселване на Наематели. Помолете за помощ вашите съседи! Най вероятно и те не са очаровани от вашите Наематели от Ада.

Въпреки всичко това в арсенала на изкусния наемодател винаги присъстват трите инструмента, които помагат във всяка ситуация при сблъсъка с наемателите от ада, стига да уцелите правилната доза. Това са заплахата, блъфа и подаръка.

Автор: Благовест Балдев, източник: adaptconsult.eu