Koй плаща за ремонта в жилище под наем

наемател и Наемодател

Кой ремонтира наетия апартамент

Имате имот, който не използвате и имате желание да го дадете под наем?

Независимо дали е в столицата, на морето, или другаде, регистрирането за категоризация е задължително. Дори да смятате, че не развивате хотелиерство Закона за туризма гласи, че щом предлагате подслон и има място за настаняване на лица, подлежите на категоризиране, независимо от формата на собственост и начина на стопанисване. Без значение е и срока,за който отдавате жилището под наем . Трябва да подадете заявление за категоризиране като към него прилагате документи изброени в чл.50 от Закона на туризма. Заявлението е по образец съгласно Приложение № 5 към НКСПМНЗХР (за категоризиране на средство за подслон или за настаняване). Запознайте се също така и с чл.45. Нужни са копия от документи за собственост, договора/ите за наем на апартаментите, нотариално заверено пълномощно (ако сте упълномощили някой да Ви представлява), както и  платени такси съгласно таксите за категоризация. Първоначално ще получите временно удостоверение. След като минат съответните процедури, проверки и констатации, ще получите и постоянно удостоверение. Това става еднократно - еднократно категоризирате и плащате, т.е. категоризацията е безсрочна.(чл.50, ал.6). Би било полезно да прегледате и Наредбата за категоризиране на средствата за подслон, местата за настаняване и заведенията за хранене и развлечения (НКСПМНЗХР).
Ежегодно се плащат и данъците свързани с отдаването на имотите под наем.
Ако сте собственик на фирма, която се  занимава с отдаване под наем, трябва да отчитате приходите от имотите, а също така и разходите свързани с експлоатацията им.
Важно е съседите ви да са съгласни с решението ви да давате имота си под наем. Собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот по-големи от обикновените според закона. Най-добре се консултирайте с юрист дали задължително трябва да искате разрешение или не от другите собственици, за да избегнете ненужни конфликти.

Наели сте апартамент, в който се появява нужда от ремонтни дейности? Вие живеете в жилището, но то не е ваша собственост.
 Отдаването на имот под наем на други хора понякога коства много нерви и неразбирателства и за двете страни. Един от най-честите спорове между наемател и наемодател се състоят в това кой да извършва ремонтните дейности в апартамента.

Чие задължение са ремонтите в жилището според закона за задълженията и договорите ЗЗД:

 Чл. 231. „Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема", напомня ни консултантът Младен Садинов.

Правата и задълженията, произтичащи от сключен Договор за наем се договорят, така че няма стриктни правила, подчертава брокерът Ивелин Косев. Прието е козметичните ремонти да ги прави наемателят - ако успее да ги договори да са за сметка на наема е чудесно. Като обяснение може да се спомене, че е субективно желанието на всеки наемател как да изглежда самия апартамент, в какъв цвят да са боядисани стените, наличието на климатици и др., които всеки един наемател би решил, че желае.
Останалите ремонти обаче, от вида на ВиК, ел. инсталация и други подобни, обикновено са грижа на наемодателя -  в случай, че възникне проблем с тях. Работата е там, че в много от случаите наемателите не могат да изчакат реакцията на собственика и правят ремонтите сами, а после претендират за разходите, което не би трябвало да е проблем в повечето случаи при нормални взаимоотношения. Ако не ви работи бойлерът едва ли ще можете да изчакате докато собственикът го оправи. Ето защо е важната договорката и разбирателството с хазяина, защото какъвто и договор да сключите не е гаранция, че ще сте описали всяка ситуация, всеки казус, а и не е гаранция, че ще се спази, затова най-добре поддържайте добри взаимоотношения, за да може всичко да е по-лесно.

Повечето задължения по поддръжката на имота, естествено, се падат на наемателя, тъй като ролята на наемодателя приключва до там да предаде апартамента в изряден вид, който в последствие да бъде поддържан от наемателя. Всяка промяна в наетия апартамент обаче трябва да бъде съгласувана със собственика на имота.

17.3. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА наемаТЕЛЯ("222 въпроса 222 отговора за недвижимите имоти, инж. Мария Гаджова")
При наемане на имот наемателят има не малко права и задължения, които трябва да са отразени в отделен раздел в Договора за наем, съобразно Закона за задълженията и договорите и на база взаимните договорености. Ето някои по-важни от тях:
• наемателят има право да иска привеждането на имота в състояние, което е уговорено преди подписване на договора. Ако това не стане, да предяви иск към Наемодателя за корекция на уговорената наемна цена, за обезщетение или да развали договора.
• наемателят да договори с Наемодателя отстраняване на съществуващи недостатъци на имота за сметка на дължимия наем за определен срок (смяна на подова настилка, освежаване чрез боядисване, и др.).
• наемателят е длъжен да ползва имота според предназначението му, да го поддържа, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсяване на стени, течове на кранове, повреди в електро и ВиК инсталации, и др.).
• наемателят е длъжен (най-важното) да плаща в срок (точно фиксиран в договора) наема и разходите, свързани с ползването на имота, да заплаща консумативните разноски: вода, топло - и електроенергия, телефон, асансьор, чистачка, и др. Този вид разходи могат да бъдат включени в наема или да се плащат отделно. И в двата случаи те се дължат от наемателя, ако в договора страните изрично не са уговорили нещо друго. Това са клаузи, при неспазването на които, най-често става разваляне на договорните отношения, понякога с много тежки последици.
• При необходимост наемателят може да извърши промени на интериора на имота при положение, че Наемодателят е съгласен.
• Понякога в практиката се случва върху наетия имот да се извършат посегателства или да се появят сериозни повреди. За всичко това наемателят е длъжен да съобщи незабавно на Наемодателя.
• Ако наемателят живее в жилище в етажна собственост, той трябва да изпълнява Наредбите за реда и управлението на етажната собственост. Тогава наемателят е обвързан с разноските по ползването на общите части на сградата - стълбищно осветление, асансьор, ремонт на покрива, на общите врати, и др. Тези суми се събират от домсъвета и ако не се платят, той може да се обърне към съда за издаване на изпълнителен лист. По искане на управата наемателят може да бъде изваден от наетото помещение (чл. 235 от ЗЗД и чл. 15 от Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост).
• наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което му е предаден. Дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че имотът е бил предаден на Наемодателя в добро състояние.

И все пак, това са само примери за обикновено ползване, тъй като в закона не могат да се опишат всички видови изхабявания и повреди дължащи се на обикновено употребление, затова нека повторим, че всичко е въпрос на уговорка между страните и поддържане на добри отношения помежду им. Няма задължителен характер дори това, което е посочено в закона, ако страните се договорят друго.

Изготвил: Ванина Колева