Как да определим реалната пазарна цена на имота

Когато става въпрос за продажба или делба на имот, особено в случаи, когато собствеността е обща, най-добрият вариант и за двете страни е да се направи т.нар. експертна оценка. Препоръчително е да се обърнете към лицензиран/сертифициран оценител, който да ви изготви оценка на имота. Тази процедура определя пазарната цена на жилището, или в случаи на делба - СПС при делба или с цел уравняване или изкупуване на дялове. Оценителят (сертифициран КНОБ) изготвя оценка според заданието и това е вашата стойност конкретно за изкупуване на дял. Тя обикновено е малко по-ниска от пазарната, защото условията са специфични.

Сумата, която ще заплатите, за определянето на реалната пазарна цена на имота ви, се определя в зависимост дали става въпрос за къща или за апартамент. Ако е къща оценката ще ви струва около 200лв, а за апартамент около 140лв. За да не се предизвикват допълнителни спорове, най-добре е страните, които имат отношение към имота, най-вече при случаи на делба, да си назначат различни независими оценители – така оценките ви стават две. Но това ще е възможно, разбира се, ако и двете страни имат тази финансова възможност.

важно е да се знае, че дейността на оценителите е регламентирана в закон.
Говорейки за работата на оценителя, трябва да си изясним разликата между "стойност", "справедлива пазарна цена" и "цена" на имота. В своята работа оценителят се ръководи от идеята да намери "справедливата пазарна цена" на имота. Без значение кой е възложителят и каква е целта на направената оценка. Оценителите, които правят оценки в зависимост от това пред кого ще послужи, не трябва да се наричат "независими". За това и при всяка оценка оценителят декларира, че е незаинтересовано лица. Крайния продукт, оценката, наистина трябва да е справедлива и пазарна, а доколко заинтересованите страни ще се съобразят с нея, си е тяхна работа. Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя - в становището се дава заключение за стойност, а не за цена. Цената е предмет на ценообразуване, а не на бизнес оценяване.

А защо е важно да се определи реалната цена на имота, било тя и по-ниска от пазарната? Обявявайки по- висока пазарна цена вероятността да се продаде имотът клони към нула. Ако е прекалено ниска продавачът няма да е удовлетворен от сделката. Пазарът е достатъчно стегнат и всички грешки се наказват, като най- потърпевш, разбира се, е клиентът. Реалният период за продажба е в рамките на шест месеца. Ако не се стигне до продажба в рамките на този период, това означава, че някъде по веригата има проблем.

Когато става въпрос за делба на имот, в който едната страна иска да изплати половината част на другата страна, за да запази жилището за себе си, най-добре е да изискате експертна оценка. Също така бихте могли да направите справка на актуалните пазарни цени отнасящи се за имота ви в порталите за имоти. Проверете какви са средните цени за района, в който се намира имота. Когато стане готова и оценката преценете цената. Разделете я на две - това е сумата, която трябва да получите. Когато отидете при нотариус, за да прехвърлите (продадете) вашите части, впишете сумата, за която де факто продавате вашата част. Нотариусът няма да впише сделката без да му потвърдите, че сте получили договорената сума. Всички плащания на имоти вече минават по банков път и нотариусът ще поиска копие от платежното. С две думи – отивате при нотариус, изчита се акта, там е записана сумата, за която продавате на вашия роднина вашата половина от имота, разплащате се в избрана от вас банка(ще трябва да разкриете разплащателна сметка на ваше име), връщате се при нотариуса с платежното, от което ще е видно, че сумата по нотариален акт е прехвърлена във вашата сметка. Едва тогава нотариусът ще впише сделката в Агенция по вписванията.
Договорете се с другата страна по делбата да си поделите разходите по прехвърлянето - нотариална такса и данъци.

Изключително важно е да бъде упоменато в оценката дали тя се извършва с или без ДДС. Не е редно да ви се начислява ДДС поради това, че вие сте физическо лице. Съществуват и изключения – например ако общината закупува собственост от физическо лице. Но според Закона за ДДС чл.3, ал.5 Не са данъчно задължени лица държавата, държавните и местните органи за всички извършвани от тях дейности или доставки и качеството им на орган на държавна или местна власт, включително в случаите, когато събират такси, вноски или възнаграждения за тези дейности или доставки, с изключение на някои услуги, които не касаят недвижими имоти. Така че, няма основание за начисляване на ДДС по сделката. Но ако бъде начислено ДДС, все пак някой трябва да го плати. Самият независим оценител в зависимост от изискванията на възложителя и данните за собствеността на имота би трябвало да е посочил в оценителския доклад дали в СПС е включен или не е ДДС.

автор: Ванина Колева