Как да разделим имот с много наследници?

Имотната делба винаги е била гореща тема, чиято точка на кипене най-често изстива в съда. Тя може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе от самия него чрез делба - дарение (с нотариален акт) и делба - завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание). Обикновено става дума за втория случай и за наличието на няколко наследници, които са на коренно различни мнения по въпроса за бъдещето на недвижимия имот.

Най-лесният начин да бъде разделено наследството е доброволната делба. Тя обаче е хипотетичен и сравнително рядък вариант. Възможно е възникването на най-различни сериозни спорове между наследниците за съдбата на имота. Едни искат да продават, други не са съгласни, но същевременно и не желаят да откупят частите на останалите наследници. При съдебната делба накрая всички губят, но понякога тя е единственият възможен вариант за решаване на спора. Преди всичко трябва да се прецени струва ли си самият имот предприемането на дълги и скъпи съдебни процедури.

Ако имотът се окаже реално поделяем и участниците не са съгласни на парично обезщетение за дяловете си, съдът може да раздели имота. Разпределянето на въпросните дялове става чрез теглене на жребий, но е възможно съдът да извърши деленето и по собствено усмотрение (когато тегленето на жребий е невъзможно или неудобно). След обявяването разделителният протокол не може да се отменя или изменя.

Делата за подялба на наследство условно преминават през две фази. Първата част е влизането на делото в съда и определянето на всички наследници. И втората - самото разделяне на имотите (физически или тяхната парична стойност). Често срещан проблем е изясняването на това кой реално притежава дял от наследството.

За да има съдебна делба, се изисква всички съсобственици да присъстват (може и техен представител - адвокат) в съда – една трудна и често проточена в годините задача. Понякога неявяването е умишлено с цел затрудняване на процеса. Съдът назначава вещо лице, което да определи поделяеми ли са имотите, колко дяла могат да се образуват от тях и каква е пазарната им стойност. Разноските по експертизата се заплащат от страните съобразно делбените им права.

Но ако имотът не може да се подели „удобно” поради технически, юридически или други пречки, се изнася на публична продан при принудително изпълнение (с участието на съдия-изпълнител). Всеки от съделителите може да се включи в търга. Когато имотът се продаде, всеки наследник получава част от цената спрямо квотата си. Нерядко обаче накрая има много недоволни.

Публичната продан е може би най-лошият и краен вариант, защото цената на имота постепенно намалява, докато не се намери купувач. При публичните продажби цената може да падне с до 45%. Но предприемането на действия за публична продан има и добра страна – то спомага нещата да се задвижат и засегнатите страни да започнат да търсят доброволно решение на спора.

Доброволната делба не само, че е най-лесният, но е и най-бърз и щадящ нервите на всички начин за подялба на недвижимата собственост. Тя може да стане с обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен). Текстът се изготвя от страните, техен адвокат или от нотариус. Добре е да се знае, че при делбата се заплащат такси, които са различни (определят се на база пазарната цена на имота).

За доброволна делба са необходими следните документи: удостоверение за смъртта; удостоверение за наследниците на наследодателя; документ, удостоверяващ, че делбените имоти са собственост на наследодателя; удостоверение за данъчна оценка на недвижимите имоти; скици и удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне на имота; договор за делба.

Често хората не знаят, че и сами могат да наемат вещо лице – оценител. Той определя цена, части, срокове и всичко останало, което е необходимо за подялбата на имота. Използването на неговите услуги може да излезе в пъти по-евтино, бързо и удобно, отколкото едно съдебно дело. Редовна причина за стигане до съдебна делба е нежеланието за поемане на индивидуална отговорност от съделителите.

Понякога имотът има сантиментална стойност за наследниците, друг път са намесени лични интереси. Немалко са и случаите, в които някой може да се опита да прибегне до измама. Когато става дума за много пари, някои хора са способни да навредят дори на собствените си роднини. Затова всички участници в делбата трябва да бъдат изключително предпазливи, да търсят правата и да защитават интересите си.