Съвет
Приетият и наложен модел на работа при посредническа дейност с НИ в страната пропуска един важен детайл, несъвместим с качественото обслужване на интересите на потребителите. Ако се приеме, че задачите на брокера се свеждат до свързване на страните по сделката и спомагане за реализирането й, без да се взима отношение по параметрите й, този модел е удачен.
На практика при този модел на работа, посредникът няма моралното право посредничейки между две страни с противоположни персонални интереси, да има претенции да защитава тези персонални интереси на която и да е от страните. Тази тема е засегната в действащият в страната БДС за “Услуги на брокерите на недвижими имоти – изисквания относно предоставяне на услугите от брокери на недвижими имоти” Цитат: "Агентът трябва писмено да информира продавача и купувача в случаите, в които има сключени договори агент-клиент и с двете страни, и е видно, че и двете ще са страни по една и съща сделка ". Защо ли?
Същият стандарт, който е приет в европейската общност и залага минимиални изисквания към дейността казва, че освен като посредник брокерът може да работи и само за конкретния клиент, като това за какво е нает се отразява задължително в договора между изпълнител и клиент. Изисква се защото е важно от гледна точка на обема дейности, които може да извършва като посредник, бидейки ограничен от зависимостта си към двете страни, и значително по – неограничените възможности, които има при защита на интереса само на едната страна по сделката.
Съветът ми е провокиран от налагащото се мнение, че брокерът е посредник и се отбягва осведомяване на потребителя за възможността да изиска персонална защита на интереса му по дадена сделка. А щом плаща той може и да изисква, НАЛИ?
Ще дам един прост пример, с който ще изчерпя ширещите се заблуди за липсата на конфликт: Прието е разходите по дадена сделка да се делят по равно между купувач и продавач. Ако съм продавач това не ми е изгодно в частта с местния данък, тъй като той е за придобиване на имот /в зависимост от стойността на имота може да говорим и за няколко хиляди лева/. От друга страна, ако съм в ролята на купувач, не бих имал против продавачът да заплати половината. Каква е ролята на посредника в защита на материалния ми интерес при договарянето на едната и другата сцена, ако е ангажиран и с двете страни по сделката?
Темата с конфликта на интереси е много дълга и ще се радвам на открит дебат по нея. Ако някой успее да ме обори черпя с вечеря всички включили се в дискусията. Вече има и "материален интерес" дано да се получи дискусия.
Очаквайте още коментари за формулировките на БДС EN 15733:2010 касаещ дейността на брокерите и лицата обслужващи сделки с недвижима собственост - Скоро!
Коментара : (7)
Добави коментар
Добави съвет!
Всеки потребител на www.ceb.bg може да напише аналитичен текст по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да бъде авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за взимане на решение. Всеки съвет трябва да бъде одобрен от администратора.
Препоръчваме Ви да напишете и да запазите съвета си на отделен текстов редактор (Notepad, Word, OpenOffice Writer) преди публикуване!
Анкета
Чудесен съвет!
Да, ама НЕ!!!
В нашата почти 18-годишна практика НИКОГА не сме защитавали която й да е страна по сделката, а САМО СДЕЛКАТА КАТО ТАКАВА!!!
Посредника по НИ е отговорното лице, което организира, ръководи и контролира хода на цялата сделка. Той е субектът, който управлява процеса и за него е АБСОЛЮТНО ЗАДЪЛЖИТЕЛНО да бъде безпристрастен, и да не защитава която й да било страна!
В тази връзка, за всяка сделка, посредническото възнаграждение е с предварително известен размер (при покупко-продажба 6%) и в зависимост от това кой пръв е възложил работата по нея, и колко посредника участват, се обвързват страните с конкретни посреднически договори!
Искате да кажете, че няма конфликт на интереси?
В посочения пример с разпределянето на разходите по сделката няма ли конфликт според вас?
Ако аз представлявам продавача и не съм обвързан с интереса на купувача гарантирам, че местния данък ще се заплати изяло от купувача.
Една друга инсценировка: Посредник представлява и двете страни по сделка за даден имот офертната цена е 100 000Е, като с течение на времето на посредника му е станало ясно, че сделка може да има на цена 85 000Е, купувача споделя, че е готов да заплати 95 000Е. Ако приемем, че има очаквания за намеса в преговорите от страна на посредника на каква цена ще стане сделка, като се има впредвид че има съгласие за сделка на 85 000Е и готовност да се заплатят 95 000Е? Ако стане на 95 000Е купувача е вътре с 10 000Е, ако стане на 85 000Е продавача е изпуснал 10 000Е?
Примера е реален само цифрите са други и съм го изживял лично, като след тази сделка се отказах да обслужвам и двете страни защото конфликта е неизбежен.
Не случайно споменах, че има възможност клиента да изиска да бъде обслужван само неговия интерес и може само да спечели от това.
Вие споменавате сам, че по една сделка може да има повече от един посредник. Когато не е обвързан с ответната страна не би ли било от полза на клиента вместо да бъде безпристрастен да бъде пристратсен към интереса на клиента си и на кой би навредило това. Ако аз плащам на някой ще искам да е силно пристрастен за това което му плащам. В случая при сделка с НИ ако продавам ще искам максимално добри условия на сделката като финансови параметри, ако купувам ще искам да придобия на максимално ниска стойност и една безпристрастност за която си плащам няма да ми е от особена полза.
Относно възнаграждението което цитирате от 6%, кой каза, че е такова, не сме ли в свободна пазарна икономика и не е ли въпрос на пазарна политика определянето на размера му? За курортите се въртят цени около 10%, има фирми работещи с 1,5% - 2,5%, има дружества работещи с твърда такса без оглед на стойността на имота, а клиента може да избира в крайна сметка, кое е най - добро за него. Но правилен избор може да направи само ако е осведомен, за което използвам възможността отново да поздравя ceb.bg за сайта който направиха.
Здравейте,
Посредника по НИ не представлява която й да е от страните в сделката. Той представлява само себе си!
Посредника е длъжен да бъде обективен, а не да защитава нечий интерес. В тази връзка, всяка от страните защитава собствения интерес!
Процента, който съм цитирал Е ПРИМЕРЕН от нашата практика, а не задължителен. Той отразява общата цена на посредническата услуга. В масовия случай, при двама посредници, цитирания процент делим поравно между страните в сделката.
Когато брокерът е нает да изпълнява функцията на посредник всичко което казвате е безспорно. Но брокерът може да бъде нает освен за посредничество и за сделки от името на клиент. Ще префразирам една формулировка за конфликт на интереси от действащият в страната и ЕС стандарт третиращ дейността на брокера: Брокерът трябва да обяви, когато предложения купувач или продавач е самият той или лице в което той има икономически интерес или е в лични взаимоотношения.
Незнам какво се има впредвид под икономически интерес, но е логично да бъде и заплащане на услуга от ответната страна. Ако му се заплаща от две страни няма как едната страна да знае за какво е нает от другата а не е и длъжна, но знаейки, че има предпоставки за конфликт на интереси най - малкото може да вземе решение как да постъпи, и ако няма компетенция да защити в максимална степен икономическия си интерес да наеме експерт който да се погрижи за това.
В нашата практика, случаите в които брокера е нает не като посредник по НИ са изключително редки.
Това за което Вие пишете е вариант в който брокера играе ролята на вид търговски представител (пълномощно лице).
Подобен род услуги не са обект на работа за посредника по НИ, защото при тях той престава да бъде такъв.
Разбирам, че са рядки и не само при вас може би, но ако на клиентите им се обяснява за възможност в която обслужват само личния им интерес и ползите пред посредническата дейност предполагам, че ще зачестят.
Не е необходимо да играе роялта на търговски представител, единствената разлика между това за което говорите вие и аз е в ангажимента към конкретен клиент.
Аз когато съм бил клиент при продажба на мои имоти съм наемал брокер и не съм намирал никаква причина да не му поставям условие да работи само за мен и истината е че проблем не е имало.
Поздрави,