Съвет
Какъв е смисълът на предварителния договор?
Дек 10, 2010
(0)
Най общо предварителният договор може да бъде наречен „Обещание за продажба“. Важно е да отбележим, че предварителен договор може да бъде сключен за всяка една сделка и това е регламентирано в чл.19 от ЗЗД (Закон за задълженията и договорите).
Важно изискване е, че в случаите когато окончателният договор изисква нотариална или нотариално заверена форма, то предварителният договор задължително трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор е съгласие по силата на което една или две страни се задължават в определен период от време да сключат договор за възникване на желаното от тях. В предварителния договор се уговарят съществените условия за сключване на окончателния договор.
Силата на предварителния договор е в това, че той може да бъде променен като условия само при съгласието и на двете страни. Освен предвидените неустойки за неизпълнение на поетите ангажименти, предимството на предварителния договор се състои в това, че всяка от страните може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Окончателният договор се счита за сключен тогава, когато влезе в сила съдебното решение. Най-често сключваните предварителни договори са за продажба на недвижими имоти но има и още видове сделки при които може да бъде сключен предварителен договор.
Така например може да бъде сключен предварителен договор за - За продажба на наследство; - За отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка; - За замяна за недвижим имот; - За сключване на договор за наем; - За учредяване на вещни права върху недвижим имот. Важно е да се знае, че съдържанието на предварителния договор трябва да съдържа всички елементи на окончателния договор, докато формата на предварителния договор не е в пряка връзка с формата на окончателния.
Много важно е при сключването на предварителния договор продавчът или праводателят да докажат със съответните документи, че имат право на съответната сделка. Нотариалната заверка или вписването на предварителния договор не са задължителни, но дават определена сигурност. Нотариалната заверка на подписите дава възможност по-късно за лесна и безпроблемна съдебна процедура, докато вписването на предварителния договор в Агенцията по вписванията ще се появи при справка за наличието на вещни тежести.
Такова вписване ще ви защити при недобросъвестни продавачи, които биха сключили няколко предварителни договора за един и същи имот. Това вече е в сферата на наказателното право и се нарича измама, но дава добри гаранции при закупуването на имоти в строеж, където правото на собственост може да се придобие едва след заверена „кота било“ – акт 14 и често пъти срокът на предварителния договор е голям.
Разбира се казаното увеличава разходите по сделката и купувачите трябва да преценят дали си заслужава подобно „осигуряване”.
Коментара : (3)
Добави коментар
Добави съвет!
Всеки потребител на www.ceb.bg може да напише аналитичен текст по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да бъде авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за взимане на решение. Всеки съвет трябва да бъде одобрен от администратора.
Препоръчваме Ви да напишете и да запазите съвета си на отделен текстов редактор (Notepad, Word, OpenOffice Writer) преди публикуване!
Анкета
Много добър съвет и разяснения.
Имам едно питане свързано с вписването в АВ на предврителния договор. Понеже това е най - сигурният начин да се избегне риска от злоупотреба е от особена важност, но адвокатите с които работя винаги са твърдяли, че предварителния договор не поделжи на вписване, искам да попитам сигурен ли сте дали може да се впише и ако да да дадете някаква насока ако е възможно цитат на чл. Ще съм изключително благодарен за информацията а предполагам и другите й консуматори.
Поздрави
Понеже се озадачих прегледах Правилника за вписванията, където не е посочена възможността за вписване на предврителен договор, което само по себе си е нелепо съпоствено с възможността за вписване на договори за наем, моля ако има начин за вписване на ПД да ни го разясните:
Ето и текста от правилника.
II. ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ ОТНОСНО НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Чл. 4. Вписват се:
а) (доп. - ДВ, бр. 5 от 2001 г., в сила от 01.01.2001 г.) всички актове, с които се прехвърля правото на собственост (продажба, дарение, замяна, даване вместо изпълнение, отчуждаване срещу задължение за гледане и хранене и др.) или с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право (право на ползуване, собственост върху постройка и др.) върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права (констативни нотариални актове, актове, които имат силата на констативни нотариални актове, актовете за държавна собственост, актовете за общинска собственост и други, изрично предвидени в закон);
б) договорите, с които се прехвърля наследство (чл. 212 ЗЗД), в което има недвижими имоти;
в) актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти (чл. 100 от Закона за собствеността);
г) договорите за делба на недвижими имоти, както и съдебно-разделителните протоколи относно такива имоти;
д) (изм. - ДВ, бр. 69 от 2004 г., в сила от 31.07.2004 г.) молбите на кредиторите на наследодателя или на заветниците за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя (чл. 67 от Закона за наследството);
е) (изм. - ДВ, бр. 5 от 2001 г., в сила от 01.01.2001 г.) договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година (чл. 237 ЗЗД), както и договорите за аренда;
ж) спогодбите по спорове относно актове, които подлежат на вписване, и
з) влезлите в сила съдебни решения, които заместват актовете по буква "а", както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове по предходните букви;
и) (изм. - ДВ, бр. 5 от 2001 г., в сила от 01.01.2001 г.) преписи от обявените завещания с предмет недвижим имот и права върху недвижим имот и всички други актове, за които е предвидено със закон, че подлежат на вписване.
Съжалявам за досадната грешка.
Естествено е, че предварителният договор не може да бъде вписан, защото той е само обещание за продажба.