Едно от най-важните неща, които трябва да знаем при продажбата на недвижим имот

Антон Илиев

Брокер
София

Отговори: 311 Полезни отговори: 58 Съвет: 12 Точки: 5261

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Ако продажбата на имота не е належаща да помислим това ли е единственото решение за постигане на целите ни. В повечето случаи продавача е в по-неизгодна позиция, защото продава поради някаква причина и има необходимост от тези средства. Причините за продажба могат да бъдат много и най-различни, но в най-неизгодна позиция е продавач, който има нужда от тези средства спешно.

Ако единствената стъпка за постигане на целите, които сме си поставили е само и единствено продажбата на недвижмият имот то в такъв случай е много важно да започнем от това правилно да преценим дали е възможно сумата, която искаме да получим при реализиране на продажбата на този имот е достатъчна за постигане на въпросните цели. Много често се случва погрешно определени цели да са причината за поставяне на много висока цена на имота, която е напълно несъобразена с пазарните условия.

Започва се точно от там – можем ли да получим сумата, която искаме и ако не можем какъв е шанса да променим целите си за да реализираме продажбата на имота си? Ако целта на продажбата е само една единствена и тя не може да бъде постигната то в такъв случай вие няма нужда да предлагате имота си за продажба. Това се случва когато искате много по-висока сума от пазарната цена на вашия имот.

МНОГО Често срещани причини за грешно определени цели са например да обявите за продажба тристайния си апартамент като си поставяте за цел със средствата от неговата продажба да купите две гарсониери. Тази цел е често срещана поради няколко причини например когато притежавате апартамент купен през 70-те или 80-те години, децата ви вече са пораснали и съжителството става малко по-различно. Тогава винаги се търси продажба на големия апартамент за два по-малки, което би решило проблема със съжителството на родителите с техните вече пораснали деца, които имат нужда от по-самостоятелен живот. Родителите първо опитват да решат проблема именно по този начин.

НЕ СЕ ПОЛУЧАВА! Не се получава, защото малките по площ жилища като боксониери и гарсониери са много по-търсени от купувачите. По-търсени са защото естествено са по-евтини от по-големите апартаменти и в същото време не на всеки са необходими 3-4 стаи за да живее, а още повече по-големия апартамент е по-труден за ремонт, поддръжка и отопление. Също така купувачите, които разчитат на ипотечен кредит са ограничени до един таван на сумата, който в повечето случаи не е достатъчен за нищо повече от едно малко жилище при това често е необходимо и голямо самоучастие според типа строителство на закупувания имот. Тези много важни причини обуславят по-голямото търсене за по-малките жилища.

Винаги когато имаме по-голямо търсене за един тип жилища спрямо друг съществува и разлика в техните цени на кв.м. Например ако искате да продадете един класически тристаен панелен апартамент 88кв.м. в Люлин 4 и с тези средства в последствие да си купите две панелни гарсониери няма да ви достигне една не малка сума.

За да продадете тристайния апартамент в условията на криза и липса на търсене на апартаменти с големи площи вие трябва да определите много точно неговата цена за да можете да я постигнете. Ако апартамента ви в Люлин 4 не е след основен ремонт и е построен през 80-те години вие трудно ще успеете да го продадете за повече от 42-44000 евро при това с късмет. Нека сравним тази цена с гарсониерите в същия район Люлин 4 където цена под 27000 евро за панелна гарсониера няма от 44кв.м. състояща се от всекидневна и отделна кухня.

Виждате къде са разликите – цената на кв.м. на тристайните апартаменти в този случай е 488 евро, а на гарсониерите е 613 евро на кв.м. получава се разлика от около 125 евро на кв.м. Някои хора ще си кажат добре значи извода е първо да видим колко струват два по-малки апартамента и според това колко средства ще са ни необходими за да ги купим толкова да искаме за нашия апартамент.

Виждате обаче, че се получават разлики във ваш ущърб, които е добре да се предвидят от рано за да не изгубите една година в безуспешни опити за продажба и след нейния край отново да стигнете до определянето на правилната цена. Ако продавате две гарсониери с цел покупката на един тристаен апартамент тогава нещата са точно на обратно, но това се случва рядко и за това обръщаме внимание на случая в който се продава голямото жилище за да се купят две по-малки. След като вече сме стигнали до извода, че това не може да стане освен в случаите разбира се когато искате да продадете тристаен апартамент в центъра на София и да купите две гарсониери в Люлин 5 е добре да помислим и за съпътстващите разходи по продажбата на имота.

РАЗХОДИ ПРИ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ Нотариалната такса, или заплащането на нотариуса, е между 30лв. и 6000лв., като се изчислява по нелинейна скала. За сумата до 100лв. е 30лв, за остатъка до 1000лв. се плаща по 1.5%, до 10 хиляди - 1.3%, до 50 хиляди - 0.8%, до 100 хиляди - 0.5%, до 500 хиляди - 0.2% и за останалите по 0.1%. Максимумът за нотариална такса от 6000лв. се достига при около 4.5 милиона. Сумите за двата преписа и декларацията за недължими данъци към държавата по чл.264, ал.1 от ДОПК са пренебрежимо малки и варират на различните места.

Местният данък зависи от това дали сделката е покупко-продажба или дарение, както и от общината в която се намира имота. Според ЗЗД при недвижима собственост, разноските по сделката се делят по равно. Местния данък се плаща от купувача. Напълно законна е обаче каквато и да е друга предварителна уговорка. Ако да речем имота ви се продаде за 50000 евро то при нотариуса сумата ще варира около 1300 евро, което разделено между продавача и купувача в сделката ще бъде съответно по около 650 евро освен ако договорката при сключването на предварителния договор е била друга.

Стандартното възнаграждение на агенцията посредник на която е била възложена продажбата е 2.5% от продажната цена, което при такава сума се равнява на 1250 евро с която сума агенцията покрива разходите съпътсващи момента от обявяването на имота в реклама до реализирането на самата продажба като разходи за реклама, транспорт, телефони както и за положения труд естествено. Ако продажбата на имота е съпътствана с местене на мебели от продаденото жилище до новото трябва да предвидите бюджет и за това да речем около 400лв. Ако след продажбата на вашия имот ви предстои покупка на друг имот то умножете тези разходи по две и ги вземете под внимание когато чертаете плановете за нови покупки. Също така в случай, че ще ви бъде необходим и ипотечен кредит при покупката ще имате още едни допълнителни разходи, които банките искат за да ви отпуснат кредит и това са най-често 1.5% от сумата на отпускания кредит, такса за оценка на закупувания от вас имот, застраховка на имота, застраховка на кредитоплучателя и други по-малки такси.

Сумирайки всички тези разходи предварително ще получите сума от порядъка на над 2000 евро ако продавате само един имот и съответно сума от порядъка на над 4000 евро ако след продажбата купувате друг имот. Ако купувате с кредит добавете още около 500 евро разходи за банката. Всяка уважаваща себе си агенция за имоти ще ви предложи отстъпка ако продадете и след това купите с нейното посредничество като по този начин можете значително да намалите своите разходи.

ПРАВИЛНОТО ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА ЦЕНА Правилното определяне на цената на имота при продажба е сериозно преимущество и на 51% спечелена битка с времето от старта на рекламната кампания за продажбата до сключването на предварителния договор. Останалите 49% зависят от търсенето в района където се продава имота и от агенцията, която го предлага на пазара. Ако пропуснете тези доста важни 51% тогава останалите 49% на практика нямат никакво значение. Не случайно са 51%, а не са 50 на 50, защото това е най-важното нещо при продажбата на един имот. Останалите 49% от този процес също са много важни и за това заемат почти половината проценти от стоте процента необходими за успешна сделка. Но преди тези 49-те процента да имат думата нека обърнем внимание на тези първи 51% които са така важни.

Нашите наблюдения и практика в посредничеството при продажбата на имоти през последните години или по-специално в периода от 2004г. до този момент показват едно повтарящо се поведение от страна на собствениците на недвижими имоти. То е породено от желанието да се постигне максимална цена при продажбата на собствения недвижим имот и това е напълно в реда на нещата, но това желание до скоро твърде често контрастираше с реалния пазар, а само реалния пазар ни показва на каква цена може да бъде продаден един имот.

Всичко друго е химера, несбъднати желания, погрешни стратегии, объркани цели, които не могат да бъдат постигнати, тестване на пазара на имоти и загубено време. 19 от 20 собственика на недвижими имоти винаги изстрелват по няколко патрона в тъмното на посоки когато решат да се разделят с имотите си. Ако цената, която им бъде съобщена след направен оглед на място от брокер не им хареса, неизменно се стига до варианта проба – грешка, който изяжда от два до шест месеца, а понякога и повече, които са напълно изгубено време. Тази грешка винаги се повтаря, а обяснението е просто – имот не се продава всеки ден и малко хора имат предишен опит с продажба на повече от един или два собствени имота за това се опитват да играят на сигурно, но просто си губят времето…

Време през което могат да изгубят и реалния купувач, който ще си купи имот в същия район от човек, който се е вслушал в съвета на професионалист и е пропуснал „тестовия период” или просто вече го е преминал след като имота му е висял в реклама 7-8 месеца. Не чакайте времето да ви покаже че грешите или както се казва в една българска поговорка „Не питай старило, а питай патило!”. Още на http://blog.tbm2.net/?p=520

 * Секцията "Полезни съвети" е създадена, за да могат експертите от дадена област да споделят опит и умения с останалите потребители. Всеки може да напише аналитичен текст (най-малко 1000 символа) по даден проблем, свързан с недвижимите имоти. Материалът трябва да е авторски, да разкрива проблем от практиката и да съдържа препоръка за вземане на решение. Полезните съвети също са един от начините за оценка на експертите в ceb.bg!