Как да класифицираме офис площите в България?

Ивелин Косев

Брокер
Варна

Отговори: 50 Полезни отговори: 35 Съвет: 11 Точки: 1670

Личен профил| Оферти| За контакти| Избери експерта

Успешно добавено в бележника!

Класификация
По международните стандарти, прилагани в развитите пазари, административните сгради подлежат на класификация според основните им параметри, разпределение, инсталации, оборудване и др., информира imoti.bg, цитирайки вестник Пари. Тя включва три основни класа - А, В и С, в низходящ ред. От своя страна те се разделят на подкласове - А(-), А(--), В(+), В(++), В(-), В(--), С(-) и С(--). В България тези стандарти не са навлезли широко в употреба, а много агенти по недвижими имоти не са запознати дори най-общо с правилата за класифициране. Затова често тези класове се използват неправилно, а обявите за имоти в специализираните медии и интернет изобилстват от изрази “офис сграда клас А”, което дори след повърхностно проучване се оказва далеч от истината.

Критерии
Основните параметри на една административна сграда клас А са:
- добра инфраструктура в района - главен булевард, поддържани пътни артерии, асфалтиран и маркиран път до сградата, лесен достъп с градски транспорт и удобен подход към нея;
- аварийно електрозахранване, реализирано с дизелов или газов генератор с поне 72-часов резерв на работа;
- охраняем паркинг за посетителите и такъв за работещите в сградата. Изискват се поне 1.7 паркоместа на всеки 100 кв. м разгъната застроена площ;
- наличие на BMS (Building Management System) - централизирана система за компютризирано управление на инсталациите и оборудването. Тя управлява и контролира консумацията на енергия в сградата, т.е. спомага за по-икономичното й управление, както и сигнализира при повреди и неизправности;
- висока степен на сигурност, осигурена чрез 24-часова физическа въоръжена охрана и видеонаблюдение на сградата и прилежащите площи. Контрол на достъпа чрез персонални магнитни карти (ID card access control);
- висока степен на противопожарна обезопасеност чрез пожароизвестителна и пожарогасителна система (т.нар. sprinkler system). Вторият тип система не трябва да се бърка с конвенционалните средства - пожарни кранове, маркучи и пожарогасители. Задължително е и външно стълбище за евакуация;
- наличие на HVAC система (Heating, Ventilation and Air Conditioning System) - централна система за отопление, охлаждане и вентилация с опресняване на въздуха в сградата;
- двоен (повдигнат) под, който осигурява възможност за гъвкаво и мобилно разпределение на работните места;
- сертифицирано структурно окабеляване минимум категория 5 Е;
- фиброоптична свързаност на сградата, ISDN телефонна централа;
- разпределение на площите в сградата тип open space (отворено пространство), което дава възможност за по-гъвкава организация на работното пространство.

Преустроените жилища са в най-ниската категория
В двата по-ниски класа - В и С, попадат, най-общо казано, офис площите в сгради, които не покриват съвременните стандарти за първокласна административна среда. Такива са малките офисни сгради, построени с неособено висок бюджет, жилищните сгради, преустроени по време на строителството в офисни, стари, но реновирани или ремонтирани административни постройки, както и апартаментите с променено предназначение, отдадени под наем за бизнес цели.

Клас В
В този клас влизат два типа офис сгради. Първите са тези, проектирани като жилищни и в процеса на строителство с екзекютив преустроени в административни. Това предполага липса на open space разпределение, на централна климатизация и вентилация (в повечето случаи има локални), недостатъчно гъвкаво структурно окабеляване или пълната му липса, непрофесионални охрана и управление на сградата, липса на видеонаблюдение и контрол на достъпа с персонални магнитни карти.

Вторият тип сгради в този клас са стари, но реновирани или ремонтирани административни постройки. При тях дори при сериозни инвестиции в инсталации, окабеляване и климатизация като проблем остава разпределението - най-често коридорен тип. Други недостатъци са механичните асансьори, лошите санитарни възли и т.н.

Клас С
В тази категория попадат офисите в жилищни сгради - апартаменти, чието предназначение е променено според изискванията на чл. 38 от Закона за устройство на територията. Тези площи имат статут на офиси, но по характеристики се доближават до жилищните имоти - централно отопление, изключително негъвкаво разпределение, липса на структурно окабеляване, на охрана, най-често лошо поддържан вход.

В България още няма клас АА и ААА
Административните сгради клас АА и ААА са тези, които покриват в най-висока степен всички стандарти за първокласна офис площ. При този тип сгради говорим за изключително добра локация, например идеалния център на София, екстравагантна архитектура - дело на световноизвестно име в тази област. Същото важи за вътрешния дизайн и обзавеждането на сградата. Другите характеристики на сградите в тези подкласове са наличието на мултимедийни зали за ползване от наемателите, ресторант от голяма верига, банков салон на реномирана банка, достъп на инвалиди на всички нива на сградата.