Покупка на жилище с банков кредит - интервю с адвокат Милена Миткова

1. Г-жо Миткова мислите ли, че покупката на жилище с банков кредит е добър вариант в настоящата пазарна ситуация?

Настоящата пазарна ситуация има както своите плюсове, така и своите минуси. Плюсът се състои в това, че цените на жилищата се сринаха буквално и вече покупката на жилище или търговска площ е много по-достъпна за повече хора. От друга страна се сринаха и доходите. Така че като краен извод бихме могли да кажем, ако имате сигурни доходи купете жилище с банков кредит. В момента, лично аз смятам, че е изгодно, тъй като лихвите по банковите кредити паднаха и доста от банките преосмислиха условията си  по отношение на различни такси.

2. Какви са основните стъпки при осъществяването на тази покупка?

Когато решим да купуваме жилище, което ще бъде финансирано от банка, първото нещо, което трябва да направим е да посетим поне 2/3 банки, за да се запознаем на място с техните условия. Това са такси по разлеждане на искането за кредит, такси по управление на кредита, лихви и тяхната очаквана промяна в бъдеще време. Когато се спрем на банка, чиито условия са най-приемливи за нас, следва да започнем да договаряме с тази банка размера и условията, при които ще ни бъде отпуснат този кредит. Банката  обикновено изисква документи, с които да удостоверим нашия доход и съобразно нашия доход преценява какъв размер на кредита би могла да ни отпусне. Когато имаме едно предварително съгласие за отпускане на (300 000 евро примерно), тогава вече знаем какво жилище да търсим, каква част следва да  финансираме ние и т.н. Подписва се договор за банков кредит с банката, като целта му е закупуването на жилище и едва след това трябва да започнат огледите на имоти, а не обратното  първо да се тръгне по огледи, а след това ще мислим как ще ги финансираме и от коя банка. Това е грешна процедура.

3. Може ли впоследствие да се промени уговорения срок за изплащанe на кредита?

Винаги един договор, в случая за кредит, подлежи на предоговаряне. Това е въпрос на желание от двете страни и е напълно възможно срокът, за който е сключен договорът за кредит да бъде удължен или да бъде намален съобразно нуждите на кредитополучателя в повечето случаи.

4. Какви са възможностите за преструктуриране на ипотечен кредит при невъзможност на кредитополучателя да го изплаща?

Повечето възможности включват намаляване на месечната вноска с не повече от 50 % за някакъв период от време като обикновено това са шест месеца. След това имате право на още шест месеца т.е. така се получава едногодишен период, в който вие ще заплащате 50 % от дължимата вноска по кредита това е т. нар. преструктуриране. То най-често представлява именно това намаляване на вноската за някакъв период от време. Другото, което би могло да се случи, ако вноските по кредита станат непосилни за вас, тъй като банката, с която сте сключили кредита вдигне доста високо лихвите и не можете да се споразумеете с нея за нови условия е т. нар. рефинансиране. То представлява кредит от друга банка, чийто условия са по-изгодни. С този кредит погасявате кредита на първата банка и в това се състои рефинансирането. Тук нещото, с което трябва да се внимава много, когато подписвате договор  за кредит, е да сте наясно с условията и по-точно с т. нар. наказателни такси  при  предсрочно погасяване, защото може да се окаже, че тази наказателна такса е толкова висока процентно, че на вас не ви е изгодно да се преместите в друга банка. Повечето банки отмениха своите наказателни такси, когато погасяването на кредит е с лични средства, но когато се извършва със средства от друга банка т.е. при рефинансиране наказателната такса остава.

5. Какво бихте посъветвала желаещите да си закупят жилище в момента?

Аз считам, че в момента цените на жилищата са повече от поносими. Освен това много от продавачите са притеснени, тъй като не могат да обслужват свои заеми и кредити и е възможно още повече да падне цената при директни преговори, така че аз лично смятам, че моментът е изключително подходящ за покупка на недвижими имоти.