Регистрация Забравена парола

home home   Мобилна версия

Интервюта

Добави коментар

Дек 12, 2011

Коментари: 1

 
Милка Тодорова е завършила УНСС, магистър по икономика – специалност Индустриален мениджмънт. От началото на кариерата си през 1987 г. е работила само в банковия сектор. Започнала е в БНБ, през 1991 г. се премества в ТБ  Биохим, а от 1995 г. е на работа в Първа инвестиционна банка (FIBANK). До април 2007 г. се занимава с Корпоративното банкиране, а оттогава е директор на дирекция „Банкиране на дребно“. Ползва английски, руски и немски език.
 

1. Кога едно жилище не подлежи на ипотека?

По принцип всеки един имот, особено когато е жилище, може да бъде ипотекирано. Дали банката ще го приеме за обезпечение зависи от много неща в различни аспекти. 
На първо място ипотеката се учредява от собственика на жилището, тоест не може да се учреди ипотека върху имот, който ще се придобие в бъдеще. Възможно е обаче ипотека да се учреди за бъдещо вземане. Също така учредителят на ипотеката, освен да бъде собственик, трябва и да е дееспособен при учредяването й, за да е действителна тя.
Жилището следва да е освободено от вещни тежести (ипотеки, възбрани), претенции (искови молби) и права на трети лица (право на ползване), които могат да бъдат противопоставени на банката. Възможно е имотът да бъде ипотекиран по друго задължение, което обаче да бъде погасено с новия кредит и след това имотът да остане „чист”.
Също така е важно дали имотът е ликвиден – да може да бъде продаден принудително при необходимост, ако кредитът не се обслужва. В този случай трудно би се реализирала например идеална част от жилище или много специфично такова – например супер уникална къща. Но всичко е въпрос и на цена.   
Всеки жилищен имот се разглежда индивидуално и за него се дава становище дали подлежи на ипотекиране и дали ще бъде приет, като обезпечение от банката по кредит.
 

2. Какви са най-честите причини кредиторите да отхвърлят кандидатите за кредит?

Най-честите причини са недостатъчен доход и лоша кредитна история.
 

3. Колко години доказани постоянни доходи обикновено изискват кредиторите? 

Зависи от вида на доходите, ако става въпрос за доходи по постоянен трудов договор и 6 месеца могат да бъдат достатъчни. 

4. Може ли само лошата кредитна история на даден кредитоискател да бъде причина за отхвърляне на молбата му?

Да, възможно е. Лошата кредитна история показва лошо отношение на клиента към сключваните от него договори, в частност договорите за кредит. Затова е много важно клиентите да пазят „чисто” кредитното си досие и да са коректни по ползваните от тях кредити. 

5. Какъв процент от брутния месечен доход на кредитополучателя не може да надвишават общите плащания по дълга, включително ипотечните? 

Този процент е различен при различния размер на месечния доход – една и съща вноска може да бъде 10 % от месечния доход на някой клиент и равна на месечния доход на друг. По-важен показател е остатъчният доход. Това е сумата, която остава на разположение на клиента, след като заплати всички свои разходи, включително и финансови. Всяка банка има свои правила и методика за определяне на остатъчния доход в зависимост от редица фактори, между които дори и  града, в който клиентът живее и работи.
 
6. Какво се прави, когато има несъответствие между стойността на кредита и оценката на жилището?
Първа инвестиционна банка отпуска кредит в определен процент от пазарната стойност на жилището – до 90% при кредити за закупуване и до 75% при кредити за текущи нужди. При закупуване клиентът трябва да осигури разликата между кредита и покупната цена със собствени средства. В някои случаи, при наличие на висок и стабилен месечен доход, той може да ползва за разликата потребителски кредит и така да финансира 100 % покупната цена.
 
7. Понякога кредитополучателят купува с ипотеката и различни проблеми на имота (например тежки ремонти и други) Как трябва да се постъпи в такъв случай? 
 
Когато се купува недвижим имот, винаги трябва да се получи максимално пълна и достоверна информация за него във всички аспекти, като: местоположение, захранвания с ток, вода, канализация, отопление; състояние на общите части, състояние на самото жилище, съответно необходимост от ремонт и оценка на ресурсите за него, както материални, така и финансови, и времеви. Всичко това следва да бъде калкулирано в продажната цена на имота. След внимателна преценка на състоянието и възможностите си, всеки клиент преценява дали това е неговия имот. В много случаи проблемите може да се окажат преимущество.
 

8. Приблизително какъв процент от молбите за ипотечен кредит биват отказвани заради непълна, неточна или непроверима информация? 

Малка част от клиентите, които подават искане за ипотечен кредит, впоследствие получават отказ. При първоначалния разговор кредитният специалист обсъжда с клиента искането му и изискванията на банката за съответния кредит, и според получената предварителна информация преценява, дали отговаря на условията за кредит и кой точно продукт е най-подходящ за него. Впоследствие клиентът набавя необходимите документи и банката взема окончателно решение по искането му.
 

9. Какви са особеностите при покупка на ипотекирано жилище и как става прехвърлянето на кредита от предишния към новия собственик?

Има особености, като те зависят от доста неща. Например дали настоящата ипотека се обслужва коректно, дали остатъкът по нея е в по-малък размер от продажната цена и т.н. В обичайния случай изискваме писмо от банката, в чиято полза е ипотекиран съответният имот, с данни за размера на задължението (вкл. дължими лихви към датата на плащане, комисиони, ако има такива и други) и с ангажимент, че при постъпване на сумата по посочената в писмото сметка ипотеката ще бъде заличена. Обикновено продажбата и новата ипотека се изповядват при нотариус едно след друго и се вписват в същия ден.  След като се получи вписването и удостоверение, от което да е видно, че няма други тежести, освен двете ипотеки, кредитът се усвоява и продавачът си получава парите, погасява кредита си и неговата банка заличава първата ипотека. 
 

10. Продължава ли растежът на проблемните кредити в България и какви са прогнозите? 

Към момента наблюдаваме задържане на тренда на увеличение на проблемните кредити. Смятаме, че през следващата година, при положение че не се случат силно негативни процеси на макро ниво, техният дял ще започне постепенно да намалява. 
 
 

Добави коментар

 

Коментари: (1)

Искренно се надявам растежът на проблемните кредити да намалява, но не ми се вярва това да се случи в близките 1-2 години.За мен би било добре ако поне останат на едно постоянно равнище без да нарастват.С оглед на свиването на пазара на труда и липсата на трудова заетост не виждам как хората ще си плащат вноските.Хубавото в цялата работа е, че това ще ги накара да потърсят нови възможности, да проявят инициативност, да мислят творчески.Желая успешна и ползотворна новата 2012г на всички, Емилия и екипът на "SPI"Ltd.

Още публикации

Тагове

инвестиционна
  
банка
  
ползва
  
жилище
  
подлежи
  

ипотека

  

имот

  
ипотекирано
  

дали

  

банката

  
обезпечение
  
неща
  
различни
  
аспекти
  
ипотеката
  
жилището
  
учреди
  
възможно
  
обаче
  
собственик
  
следва
  
тежести
  
ипотеки
  
могат
  
имотът
  
ипотекиран
  
друго
  
новия
  

кредит

  
важно
  
необходимост
  
кредитът
  
обслужва
  
случай
  
например
  
част
  
въпрос
  
цена
  
него
  
причини
  
кредиторите
  

доход

  
кредитна
  
история
  
доходи
  
обикновено
  
става
  
лошата
  
клиента
  
клиентите
  
кредити
  
процент
  
месечен
  
общите
  
включително
  
размер
  
месечния
  
клиент
  
сумата
  
свои
  
финансови
  
между
  
клиентът
  
кредита
  
закупуване
  
разликата
  
покупната
  
случаи
  
купува
  
имота
  
други
  
получи
  
информация
  
състояние
  
продажната
  
преценява
  
ипотечен
  
впоследствие
  
искането
  
проблемните
  

Полезни сайтове

  • bgtop.net

    Топ класацията на българските сайтове

Анкета

Имаме ли нужда от закон, който да регламентира дейността на брокерите?
Резултати Архив