В края на 2012 г. брокер на недвижими имоти от столицата успява да договори сделка за апартамент в столичния квартал “Иван Вазов” за 59 хил. евро. Това прави 115 380 лева, ако цената трябва да се преизчисли в левове.
Същото жилище обаче от няколко години насам има данъчна оценка 135 000 лева, тъй като се намира в първа зона на столицата, сградата е с редица подобрения, на добър етаж е, топлоизолирано и с нова дограма. По силата на Закона за местните данъци и такси купувачът трябва да плати за придобиването му на общината 3375 лв. Ако можеше да плати данък върху реалната стойност на сделката, за същото жилище щеше да плати само 2884 лева.
Години наред общините настояваха да се вдигнат данъчните оценки на имотите, за да се изравнят с реалните пазарни стойности, на които се сключват сделките. В условията на непрекъснато повишаващи се цени на имотите разликата между двете бе станала драстична и това ощетяваше местните бюджети, тъй като данъкът за имотните сделки се изчислява върху данъчната основа на придобития имот.
В началото на 2009 г. данъчната основа бе увеличена с безпрецедентните 50%. След това много големи общини предприеха промени в зонирането на градовете, при което някои квартали се оказаха със статут на централни, което вдигна още повече данъчните оценки на имотите там.
Положението сега
Сега, след като четири години поред цените на имотите само падат, на места се стига до другата крайност, алармираха брокери на недвижими имоти. Пазарните цени на някои имоти са станали по-ниски от данъчните оценки. Явлението не е масово, характерно е само за по-добрите квартали на градовете, но ощетява и продавачите, и купувачите.
По Закона за местните данъци и такси при прехвърлянето на имот купувачът плаща местен данък, чиято стойност се определя като процент от данъчната оценка на имота или от реалната стойност на придобиване на имота, ако е тя е по-голяма и е вписана в документите по прехвърлянето. В София например процентът е 2,5%. Данък сгради и такса смет за придобития имот също се определят според данъчната му оценка.
За да избегнат големите разходи по време на имотния бум, хората масово вписваха в документите по придобиването данъчната оценка. Например при купуването на жилище за 120 хил. евро в документите се вписваше данъчната оценка, която е примерно 40 000 лв. Така на общината се плащаше данък от 1000 лв. вместо близо 5000 лв.
Днес пазарната цена на същия имот може да е паднала до 50 000 евро, а данъчната му оценка да е 1 200 000 лева. Примерът съвсем не е измислен, тъй като при няколкото промени в зонирането на столицата много квартали бяха причислени към центъра, което е един от показателите за увеличаване на данъчната оценка. Само че в случая купувачът трябва да плати на общината 2,5% от 61 355 евро, което прави 1533 евро вместо реалните 1250 евро. Така разходът му заедно с комисионата на брокера може да стигне до 5 и дори до 6% от стойността на имота. По-нататък новият притежател ще продължи да плаща данък сгради и такса смет, изчислени по същата висока данъчна оценка, вместо по реалната цена на придобиване на жилището.
Ощетеният продавач
Проблем се появява и за продавачите на имоти, тъй като продаваното жилище става неатрактивно, независимо от ниската му цена. Често това се случва с апартаменти в центровете на градовете, по които няма големи подобрения и които по някаква причина се продават по-евтино. Формулите, по които се определя данъчната оценка на жилищен имот, не са толкова гъвкави, че да отразяват промени, които са станали със самия имот или със средата около него, които са понижили пазарната му стойност.
Данъчните определят оценката на имота по приложение към Закона за местните данъци и такси. Те вземат предвид конструкцията на сградата, височината, площта, наличието на улична мрежа, ток, вода, парно и телефон, в кой район на града се намира и дали има подобрения по имота. Едно от подобренията, които се отчитат, например все още гласи “луксозна дограма”, като под това данъчните разбират съвременна дограма, направена от алуминиеви или ПВЦ профили, при положение че на пазара вече няма други. Условие за вдигане на данъчната оценка е и например наличието на “основен ремонт”, независимо какво точно се разбира под това.
В същото време неосъвременените формули подминават темата за санирането, независимо че точно то подобрява качеството на имота, тъй като повишава топлоизолационните му характеристики и води до спестяване на разходи за отопление.
Източник: www.trud.bg
