Ако идеята за препозициониране на старите търговски центрове се зароди още някъде около подготовката на втората вълна молове, които излязоха на пазара, в момента необходимостта от промяна в първоначалната концепция на някои проекти е все по-видима на фона на засилващото се предлагане и битката за клиенти.
Разместването на пазара за някои проекти може да се окаже най-важният фактор за тяхното оцеляване на фона на поредната вълна молове, които се очаква да отворят врати, и на съществуващите по-модерни търговски площи.
Новата вълна от молове е концентрирана в София – три търговски центъра ще отворят врати до края на тази и в началото на следващата година. От края на 2012 г. и през 2013 г. бяха открити други два мола, които вече се наложиха като успешни концепции на пазара и привлякоха част от наемателите на някои от съществуващите проекти.
И старите концепции на пазара на търговски площи обаче могат да заживеят нов живот, стига да си намерят инвеститор и да се променят така, че да станат привлекателни за търговците и посетителите. Примерите за такива сделки са вече няколко – в Плевен, във Велико Търново и вече в София, с първия търговски център от съвременен тип, който също ще бъде обновен.
Придобиването и препозиционирането на търговски центрове, които са изпитвали проблеми или които са „замразени“, е друг източник на конкуренция на и без това сгорещения пазар на търговски площи у нас. Световните вериги, които навлязоха в България, вече поглеждат към пазарите извън София и планират експанзия. Това може да бъде допълнителен стимул за инвеститорите в търговски площи, тъй като точно наличието на известни международни брандове е ключово за бъдещето на търговските центрове.
Същевременно обаче пазарите в София и Пловдив остават най-обещаващи от гледна точка на потенциала за инвестиционни сделки най-вече заради демографските характеристики на двата града и покупателната способност на населението, както и по-слабата наситеност с търговски площи на фона на други градове в страната (например Бургас, Стара Загора и Русе).
Сделката за City Center Sofia – какъв сигнал е за пазара
Молът яхна вълната на проектите, които търсят възраждане. Крак повлече Мол Плевен (в момента Панорама мол), последван от Central Mall във Велико Търново, чието управление беше поето от Assos Capital.
Сделката не маркира нов етап от развитието на инвестиционния пазар, но е сигнал за чуждите инвеститори, че щом нов чужд инвеститор е влязъл на българския пазар – опортюнистичният фонд Revetas Capital, и други могат да го последват, коментира пред Investor.bg Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton.
Според Георги Киров, директор „Инвестиционни услуги“ в Colliers International, на пазара на търговски площи – молове и търговско-складови сгради от типа „big box”, има потенциал за други подобни сделки. Генев допълва, че активите са привлекателни и за български, и за чужди инвеститори, тъй като цените им са изключително ниски на фона на първоначалните инвестиции в тях.
Страната ни е и идеалната дестинация за инвеститори с по-рисков профил. Според данни на Forton почти 20 на сто от наличните търговски площи в страната са проблемни, а още малко над 80 хил. кв. м изобщо не са завършени.
Не всички налични активи на пазара обаче биха били привлекателни дори за силно опортюнистично настроените фондове. Много от тях – например няколко мола в Русе, които си останаха само на хартия, трудно биха намерили нови купувачи. За такива проекти изходът е да се мисли за промяна на тяхното предназначение.
Потенциалът на пазара – насищане и компромиси
Най-наситеният на съвременни търговски площи пазар е в Бургас – на 1 000 души население се падат почти 500 кв. м при средно за България ниво от малко над 100 кв. м, сочат данни на Forton. Пазарът в града се опитва да се възползва от силния сезонен човекопоток. Конкуренцията там се нажежава още повече, след като беше обявено строителството на четвърти мол в града - „замразеният“ проект, който трябваше да бъде първият търговски център там.
Вторият най-наситен с модерни търговски площи пазар е Стара Загора – около 400 кв. м на 1 000 души. В града функционират общо три мола, като пионерът – Парк Мол, наскоро беше придобит от УниКредит Булбанк заради дългове, след като заради конкуренцията и слабите обороти търговците започнаха да напускат мола. Последният търговски център, който заработи там, е City Mall – инвестиция на Carrefour, а другият е Galleria на инвеститорската компания Globe Trade Center, която претърпя сериозни загуби заради отписвания, свързани с бизнеса и в България и Румъния.
Третият най-наситен пазар със съвременни търговски площи е Русе – над 300 кв. м на 1 000 души население. Градът беше планиран като „Меката на моловете“ в България заради очаквания наплив от румънци, който така и не се осъществи. Строителството на три от проектите за търговски центрове е отдавна замразено и няма изгледи да започне отново. единствено планираната спортна зала до един от нереализираните търговски центрове ще бъде изградена. Сградата на Мол Дунав е напълно завършена, но търговският център, финансиран от фалиралата Hypo Alpe Adria, така и не отвори врати и е обявен за продажба. Заетостта в останалите варира, като не е особено висока, а наскоро Банка Пиреос поиска от окръжния съд в Русе да открие процедура по несъстоятелност срещу един от работещите проекти заради натрупани дългове.
Варна е четвъртият най-наситен пазар на търговски площи – също около 300 кв. м на 1 000 души население. От общо пет мола два оцеляха, а повечето от търговските центрове са собственост на някой от кредиторите им. Габрово е петият най-наситен пазар на търговски площи с малко под 300 кв. м на 1 000 души население. В дъното на класацията са Плевен, Велико Търново, София, както и Пловдив, където също има повече проблемни проекти, отколкото успешно работещи.
Засега само търговските центрове в София донякъде могат да си позволят да подбират наематели. В останалите градове обаче няма как да не се допускат компромиси, като се има предвид ниската покупателна способност на населението и ограничените възможности за специализация. Така търговците се оказват доминиращата сила на пазара и вече те диктуват условията, а концепцията на моловете се оказва от ключов фактор, за да задържи вниманието и на ритейлъри, и на посетители и купувачи.
Мол култура – забавление и развлечение
Идеята на третата вълна търговски центрове е да промени начина, по който потребителите прекарват свободното си време. Тази концепция се оказа успешно „оръжие“ на новите проекти в конкурентната битка и вероятно на него ще разчитат и борещите се за глътка въздух, оцеляване и нов пазарен дял. Локацията и предлагането на комплексни услуги се оказват от съществено значение, както и архитектурата и удобството. Така молът се превръща от място за пазаруване в място за срещи.
Източник: Investor.bg
