Кризата силно поляризира сектора на бизнес имотите не само в България, но и в световен план. И инвеститори, и наематели съсредоточават търсенето си при имотите с високо качество на добра цена. Това породи един очевиден парадокс – чувства се недостиг на активи след строителния бум, когато запасите от нови площи чувствително се увеличиха.
Този парадокс е особено валиден за сегмента на офисите в България. Около 30% от офисите само в столицата са празни, а потенциални наематели и консултанти алармират за недостиг на площи.
Същевременно новата вълна молове се очаква да доведе до препозициониране на пазара и ръст на свободните площи по търговските улици.
В сегмента на индустриалните и логистични имоти пък се чувства системен недостиг на нови,модерни площи, който няма как да бъде запълнен, тъй като строителните фирми или не искат да рискуват с изграждането на спекулативни проекти, или нямат средствата за това.
Лъч надежда за позитивно развитие в сектора на бизнес имотите са чуждите инвестиции в страната, особено в аутсорсинга, автосектора и електрониката. Заради по-ниските разходи много фирми, особено от Гърция, планират да преместят производството си у нас, а други компании, които вече присъстват на българския пазар, се местят в по-качествени офиси, за които плащат по-малко.
Ново строителство в сегмента, особено на офиси, догодина обаче почти не може да се очаква, освен ако не става въпрос за изграждане на имоти за собствени нужди.
Търговски площи
И тази, и следващата година се очертават интересни за пазара на търговски площи заради т. нар. трета вълна молове. В средата на май отвори врати мол „Галерия Бургас“, а в началото на декември – „Мол България“ в София.
През следващата година се очаква да заработят „Парадайз център“ и „Саут ринг мол“ в София, както и Strand, първият открит мол в страната, в Бургас, което ще добави още близо 200 хил. кв. м нови и модерни търговски площи.
Няма как едно такова своеобразно наводнение да не се отрази на пазара в няколко посоки, основно по отношение на наемните цени и заетостта.
Поне докато не се види окончателният ефект от новите проекти на пазара, наемните нива вероятно ще останат стабилни, но в последствие може да се очаква някакъв натиск. Това обаче може да бъде от полза на наемателите, които продължават да са по-силната позиция на пазара и имат възможност да договарят по-добри условия.
Новите търговски центрове успяха да привлекат и нови брандове, които за първи път стъпват на българския пазар. Освен с тях, те се надяват да привличат повече посетители и с повече и по-разнообразни развлечения. Заради добрите местоположения към тях се разширяват и търговци, които вече присъстват в България.
Експанзията към новите молове отваря пътя за препозиционирането на старите проекти и промяна на концепциите на водещите търговски улици в страната. Не са рядкост и мненията на различни експерти по управление на активи, че за сградите на молове, които така и не бяха запълнени на „здравословни“ за тях равнища, трябва да се търси промяна на предназначението.
Офиси
Пазарът на офиси отдавна страда от свръхпредлагане заради бума на строителството преди кризата. Според данните на различни консултантски компании в момента около 30% от офис площите само в София са свободни.
Същевременно обаче точно в този сегмент от пазара на бизнес имоти най-остро се вижда парадоксът да не достигат площи – по-точно качествени нови офиси.
Консултантите отчитат, че най-добрите сгради като съотношение между качество, цена иинфраструктура са почти изцяло запълнени, а търсенето продължава да е съсредоточено в първокласния сегмент. Затова няма да е изненада, ако наемните нива на най-качествените площи започнат да растат в близко бъдеще.
Същевременно заради свръхпредлагането на пазара на офиси като цяло наемните нива продължават да се понижават, макар и с по-бавни темпове. Доходността обаче е сред най-високите, предлагани от европейските пазари, което свидетелства и за високия риск, който биха поели инвеститорите в офис площи в България, освен ако проектът им не е изключителен.
Кризата със сигурност стабилизира обемите на строителството в сегмента и развитието му премина на по-ниски обороти. Тенденцията се очаква да продължи и през следващите години. Много от планираните за строителство проекти бяха отложени за по-добри времена, затова се понижава обемът на готовите площи, които се въвеждат в експлоатация.
Въпреки това усвояването на новите площи продължава да е по-бавно, отколкото са готовите офиси, които излизат на пазара. Така че високата незаетост и натискът върху цените също се очертава да се задържат като тенденция като цяло за пазара.
Индустриални имоти
България не е изключение от тенденциите на европейския пазар на индустриални и логистични площи – пазарът ни страда от все по-изявен недостиг на подобни имоти.
Запасите у нас в по-голямата им част са изключително остарели и нефункционални, а кризата спря всички опити за спекулативно строителство – изграждане на промишлени бази без налични клиенти, не само у нас, но и в цяла Европа.
Данните на различни консултантски компании показват, че индустриалните площи у нас са буквално на критичния минимум. Същевременно обаче търсенето от страна на инвеститори се засилва, като в случая решенията са две – или намирането на компромисен вариант, който да претърпи сериозен ремонт, или строителство за нуждите на конкретната фирма върху терен в предпочитан регион.
Заради недостига на качествени площи цените в сегмента, особено първокласния, се задържат на сравнително стабилни нива през последните тримесечия, а възстановяването на пазара върви със значително по-добри темпове в сравнение с останалите сегменти.
Очаква се търсенето на промишлени и логистични имоти у нас да продължи да расте заради интереса на чуждите инвеститори, които искат да изнесат производството си в страната заради по-ниските разходи.
Същевременно обаче икономическият потенциал на България не може да се развие напълно заради лошата инфраструктура. Южните региони на страната, особено София и Пловдив, са предпочитани от малкото инвеститори заради близостта им с магистрала Тракия, която ще бъде напълно завършена догодина, и по-добрите транспортни връзки.
В северната част на страната обаче инвестициите са в значително по-ниски обеми и промяната е изключително бавна и болезнена за региона.
Източник: www.investor.bg
