Без сериозни изненади и полюсни емоции, със силна игра от страна на купувачите и без особено резки движения от страна на продавачите. Така накратко може да се опише пазарът на жилища през последните месеци. Очакванията на брокери и анализатори са, че и останалата част от годината ще премине без сътресения - цените ще се задържат на достигнатите нива (дори e възможен отново лек спад), а ипотечното кредитиране ще остане слабо за разлика от потребителските заеми, използвани за дофинансиране на покупката на апартамент. Наред с това липсата на нови проекти за жилищно строителство ще става все по-осезаема - нещо, което прави сегмента единствен с евентуален бъдещ ръст на цените.
Спокоен и предвидим
"Пазарът е в добро състояние, защото е предвидим", така с няколко думи обобщава ситуацията Младен Митов, анализатор в агенция "Явлена". Оттам отчитат ясна тенденция към стабилизация на пазара на жилища през последните две години по отношение на броя на сделките, ипотеките и ценовите нива. Това наблюдение споделят повечето от участниците на пазара. "Миналата 2012 г. за нас се характеризира като втората стабилна за имотната търговия - няма сътресения, спадовете са малки, в рамките на до няколко процента на годишна база", казва Добромир Ганев, управляващ директор на "Форос". Според него периодът на страхотният спад, на който станахме свидетели в интервала 2008 - 2010 г., е отминал и цените са достигнали приемливи нива, от които е малко вероятно да има резки промени. "Определено вече пазарът е в стабилност и това дава възможност на хората да търсят жилище бавно, спокойно, без да бързат", допълва Добромир Ганев. Нещо повече, през последните години и изискванията на купувачите към имотите са доста завишени. Покупки на всяка цена, на каквито бяхме свидетели между 2006 и началото на 2008 г., вече няма. "Клиентите търсят определени имоти и ако те липсват, са готови да изчакат", казва Младен Митов.
Тази, като миналата
Подобно на цялата 2012 г. и през тази година основната активност на пазара агенциите регистрират в ниския до средния ценови сегмент. Средната цена на сделките в София според различните агенции е между 50 и 55 хил. евро. В ниската граница основното търсене в столицата е в диапазона между 30 и 35 хил. евро, а в по-високата достига до 70-75 хил. евро. Тези ценови граници отговарят на жилища с една или две спални, а оферти могат да бъдат намерени както в по-отдалечените квартали, така и в някои централни части на града. Подобен е диапазонът на платежоспособното търсене и във Варна. В останалите по-големи градове на страната обаче то пада до под 40 хил. евро.
Без промяна остава и основният мотив на купувачите - за задоволяване собствено ползване. "Повечето от клиентите, които са на пазара, решават жилищните си нужди или проблеми и в момента именно това е нещото, което държи пазара", казва Добромир Ганев. Според него инвестиционните сделки, доколкото ги има, са в малък процент и не са определящи за пазара. Все пак такива покупки не липсват. "Като се абстрахираме от масовия клиент, има търсене и за скъпи жилища, с добра локация. Тези покупки са основно с цел инвестиция", казва Младен Митов. По данни на "Адрес недвижими имоти" в първите месеци на годината процентът на тези сделки, отчетен от агенцията, е около 14% от изтъргуваните жилища. За миналата година този процент според различните участници на пазара беше между 7 и 10%.'
Липсващият елемент
Независимо от привидното спокойствие на пазара и стабилно търсене, което отчитат посредниците, това не успя да провокира нарастване на обема на ново жилищно строителство. Напротив, за поредна година то отчита спад, който, ако се запази, може да доведе сектора до точката на замръзване в близките години. Данните на Националния регистър за ново строителство и реконструкции bcc.bg например показват, че в периода от 2008 г. досега обемът на инвестиции в жилищни сгради в София е спаднал от фантастичните близо 1.5 млн. кв.м до под 210 хил. кв.м. Завършилите проекти също бележат впечатлителен крах, като намаляват пета поредна година и през 2012 вече са в обем на около 363 хил. кв.м, което е около четвърт от този през 2009 г.
Така това, за което преди около две години сигнализираха от агенциите, а именно, че на пазара ще се появи дефицит за ново, качествено предлагане, днес вече е факт. "Няма проекти и това е проблем за част от купувачите, които за пръв път са на пазара и търсят нещо качествено и ново", казва Младен Митов. Според него причината за изчезването на новите жилищни инвестиции е спирането на финансирането от страна на банките на такива проекти и, логично, изчезналите с началото на кризата покупки на зелено от страна на клиентите. "Единственият вариант да се строи е със собствени приходи, но това забавя процеса", допълва той.
"Това, което се забелязва, е, че въпреки плахостта има малки проекти от около 1000-1200 кв.м, които в момента се реализират и са успешни. Те обаче се случват със собствени усилия и финансиране, а това е проблемно в сегашната икономическа ситуация", твърди Добромир Ганев. Подобни инвестиции в малки жилищни сгради има и в София, и във Варна и в Бургас, но това не е нещо, което може да даде ръст в строителството. Според Добромир Ганев става въпрос по-скоро за изключения, отколкото за правило. Тази ситуация би могла да се промени едва когато българската икономиката даде признаци на живот, пазарът на труда се стабилизира, малките и средните предприятия си стъпят на краката и доходите започнат да се увеличават. Тогава освен инвестициите в ново строителство може да се очаква и нарастване на търсенето, ръст в кредитирането и дори в цените на имотите. Това обаче ще е в рамките на нарастването на доходите.
Източник: www.capital.bg
