Доброволна делба

Всяка вещ може да бъде собственост на едно лице, но може да се притежава и от повече лица (физически или юридически, държавата и общините) в режим на съсобственост. Съсобственост върху определена вещ възниква по различен начин: в резултат на сделка (доброволна съсобственост) или в резултат на наследяване (случайна съсобственост). Съсобственост може да въаникне и чрез реституция. Във всяка една сграда в режим на етажна собственост също има съсобственост върху общите части на сградата (принудителна съсобственост).

Съпритежанието на определен обект може да е желано и споделено. Тогава няма нужда да се предприемат каквито и да било действия по прекратяване на съсобствеността. Но когато съсобствениците или част от тях не искат да притежават общо вещта и това състояние създава проблеми, възниква интерес да се осъществи делба, която да прекрати тази съсобственост. За да се осъществи това е необходимо делбата да е законово допустима. Някои видове съсобственост са неделими по закон (например етажна собственост). Съпружеската имуществена общност също е неделима, но след евентуален развод тя се превръща в обикновена съсобственост и може да се разделя по общия ред.

Делба може да поиска всеки от съсобствениците по всяко време и това право не се погасява по давност. С доброволна делба може да се подели както една вещ, така и съвкупност от вещи. Предмет на делбата може да бъде движима или недвижима вещ, както и ограничени вещни права (например право на строеж).

Когато се дели наследство, основното и най-важно изискване за да се осъществи законно делбата е в нея да участват всички сънаследници. В противен случай делбата е нищожна. За това изключително важно е предварително да се установят по категоричен начин всички сънаследници на вещта или вещите. От друга страна ако определено имущество бъде пропуснато при делбата това не е фатално и винаги може да се раздели допълнително.

В случай, че всички съсобственици са съгласни и се постигне споразумение, съобразено със законовите изисквания, се пристъпва към реализация на доброволната делба. Това е най-удачния и рационален начин да се уредят отношенията между съсобствениците, защото другата алтернатива, а именно съдебна делба, коства много нерви, средства и време за всички участници. Ако някой от съделителите е малолетен, непълнолетен или поставен под запрещение за делбата е необходимо предварително да се осигури разрешение от районния съд.

Доброволната делба се осъществява чрез договор, в който се уговаря всеки от съделителите какво ще получи и по какъв начин. Когато предмет на делбата е неподеляема вещ (движима или недвижима), най-рационално е да се уговори единият съсобственик да придобие вещта, като уравни дяловете на другите с пари.  Това може да стане както с договор за делба, така и с обикновена покупко-продажба на дялове. Възможно е в договора за доброволна делба на имот да се предвиди, че лицето, което получава в дял недвижимия имот, няма да уравнява дела на друг съделител с пари, а чрез задължение за издръжка и гледане. Ако не се постигне договорка относно това кой да получи вещта, предмет на делбата, друга алтернатива е да се продаде същата в цялост на трето лице и всички съсобственици  да си разделят парите от продажбата според дела си. Когато предмет на делбата е поделяема вещ съсобствениците се разбират как да я поделят според дяловете си. 

Най-често чрез делба се поделят недвижими поземлени имоти и/или обекти (жилищни, търговски и т.н.).

Когато се разделя обект и се образуват два нови обекта е нужно да се изготви и одобри от общинската администрация инвестиционен проект. При изготвянето на проекта се съобразяват всички законови изисквания, предвидени предимно в Закона за устройство на територията, но и в други нормативни актове. Така например изискванията за самостоятелно жилище са след делбата то да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. При обособяване на новия обект в агенцията по кадастъра се представя схема на етажа, която се нанася в кадастъра. Ако новообразуваните обекти не могат да покрият тези изисквания поради технологични или други причини, то и реалното поделяне на имота не е възможно. Следва да се има предвид, че придадени към отделните жилища помещения (мазета и тавани) не могат да се отреждат в самостоятелна собственост при делба – такава делба ще бъде нищожна. Все пак ако съделителите притежават друг обект в етажната собственост, те могат да придобият таван или мазе, което ще стане придадено помещение към притежаваният от тях обект.

При делба с предмет поземлен имот трябва първо предварително да се изготви скица-проект на новообособените имоти. Скицата-проект се изготвя от експерт-геодезист (правоспособно лице по кадастъра) в цифров и графичен вид. В нея се описва как се разделя имота и каква е квадратурата на новообособените парцели. Скицата  се внася в Агенцията по кадастър и геодезия за одобрение и нанасяне в кадастъра и кадастралните регистри. При изработване на скицата (схемата) се вземат в предвид всички законови изисквания и ограничения – за лице на парцела, площ и т.н. Така например площта на нива не може да бъде по-малко от 3 дка, ливада - по-малко от 2 дка, а лозе или овощна градина – по-малко от 1 дка. За подялба на поземлен имот в регулация също има изисквания за минимални размери. В  градовете парцел не може да е с лице по-малко от 14 м. и 300 кв.м повърхност; в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места тези показатели са съответно 16 м. лице и 500 кв.м повърхност; във вилните зони - 18 м. лице и 600 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен  - 16 м. лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици - 14 м. лице и 300 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен 12 м. лице и 250 кв.м повърхност.

Освен предварителната геодезическа и архитектурна работа по одобряване на проекти и нанасяне в кадастъра, за осъществяването на делбата на имот е нужно да се подготвят и Удостоверние за данъчна оценка, Удостоверение за наследници, актът за собственост и проект на договора за делба. Договорът за делба се сключва с нотариална заверка на подписите и за това трябва да се подпише пред нотариус от всички съсобственици. За нотариалното изповядване на сделката се заплаща нотариална такса. Договорът за делба, в който има недвижим имот се вписва в Агенцията по вписванията. След делбата всеки от съсобствениците придобива реална част от имота, съответстваща на идеалните му части.

Ако се окаже, че с договорът за доброволната делба определен недвижим имот е поставен в дял на лице, което не е съсобственик, делбата е нищожна, тъй като не е спазена формата за прехвърляне на имот – нотариален акт.  Но ако такова лице получи движими вещи, за прехвърлянето на които не се изисква нотариален акт като форма за действителност, то делбата ще е действителна.

В Закона за наследството е уредена и една особена хипотеза на т.нар. условно „делба-дарение”. Такава „делба” се осъществява от наследодателя приживе. Той разпределя имуществото си на наследниците като им го прехвърля. Въпреки, че се нарича делба-дарение, по правната си същност това дейтвие на наследодателя представлява само дарение и по-точно няколко дарения, тъй като юридически делба на наследство, осъществена докато е жив наследодателя е нищожна.

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев.