Договорът за наем е един от най-често сключваните договори в ежедневието. Неговата популярност се обуславя от богатото разнообразие на различни видове обекти, представляващи недвижими имоти и движими вещи, както и изобилието от дейности и цели, за които се използват. Договорът за наем се сключва не само между физически лица.Много често страни по договора са и юридически лица – отдаващи или наемащи вещи.
Договорът за наем е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Законът допуска голяма свобода за договаряне на условията и клаузите в него. Липсват и специални изисквания относно формата за действителност на сключване на договора, но най-често договорът се сключва в писмена форма. Писмената форма е полезна и препоръчителна за да може при евентуален спор да се доказват по-лесно условията по договора. Обект на традиционния договор за наем могат да бъдат кактонедвижими имоти, така идвижими вещи(автомобили, ски и пр.).
Наем на недвижим имот
По отношение на недвижимите имоти, за по-голяма сигурност законът предвижда възможност договорът за наем да се подпише пред нотариус, за да има достоверна дата. С подписването на договора пред нотариус законът гаранатира на наемателя сигурност при евентуална продажба на имота, че ще може да продължи да го ползва до края на срока му, но не повече от една година. В противен случай (без достоверна дата) договорът обвързва новия собтвеник все едно е безсрочен – т.е. може да го прекрати с едномесечно предизвестие.
Допълнителна сигурност дава и другата законова възможност - договорът да се впише в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Така наемателят се гарантира, че ще може да ползва имота за целия срок, уговорен в договора, без ограничения във времето. Смисълът на такова законово решение е, че когато договорът за наем е вписан в Имотния регистър, всеки потенциален купувач на имота може да провери в Агенцията по вписванията дали върху имота няма тежести и респективно да прецени самостоятелно подходящ ли е за покупка.
Подписването на договора с нотариална заверка е от значение не само за наемателя, но и за наемодателя. Когато договорът за наем е с нотариално заверени подписи, при неплащане на наема в предвидения срок наемодателят може много по-лесно да си извади изпълнителен лист и да събере дължимите пари. Но трябва да се има предвид, че за нотариалната заверкаиманотариална такса, която се определя като процент от материалния интерес. Материалният интерес при заверяване на договори за наем е наемната цена за една година. Такса се заплаща и при вписване на имота в Имотния регистър.
Договорът за наем може да се сключва за определен срок, но може да се подпише и като безсрочен. Законът предвижда, че срокът не може да е повече от десет години, освен ако наемът е търговска сделка. От друга страна лицата, които могат да извършват само действия на управление по отношение на вещта не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години срок. Договор, сключен за по-дълъг срок, има действие за десет, респективно за три години. Но ако наетата вещ продължи да се ползва със знанието и без противопоставянето на наемодателя, напрактика договорът се превръща в безсрочен.
Желателно е при предаване на имота да се състави приемо-предавателен протокол, в който се описва състоянието му. Колкото по-подробен е протокола, толкова по-лесно могат да се преодоляват спорни ситуации в последствие. При прекратяване на договора въз основа на този протокол се преценя и дали наемателят връща имота в същото състояние, като се отчита нормалното изхабяване.
Страните договорят свободно кой и как ще извършва ремонти в наетите помещения. Ако не е договорено друго, валидно е законовото положение, според което дребните попоравки са за сметка на наемателя, а по-сериозните ремонти са за сметка на наемодателя. Но при всички положения умишелно предизивканите повреди и вреди по имота от страна на наемателя или членове на неговото домакинство (респективно негови служители) са за сметка на наемателя.
По време на договора наемателят не може произволно да сменя договореното ползване на имота и предназначението му или да го ползва по начин, различен от уговореня без изричното съгласие на наемодателя, дадено предварително или за всеки конкретен случай. Освен това ремонти и реконструкции в имота винаги трябва да бъдат съгласувани не само с наемодателя, но и със съответните общински технически отдели, за да бъдат извършени законно.
Текущите комунални разходи (ток, вода, парно, такси за общи частии др.) за ползване на имота традиционно се заплащат от наемателя. Тъй като неплащането им може да доведе до сериозни последици за наемодателя, особено при прекратяване на договора, то в практиката се е наложило при сключване на договора за наем да се предоставя депозит, който обикновено е в размер на един месечен наем, но може да се договори и по друг начин. Депозитът покрива не само неплатени консумативи, но и евентуални щети по апартамента или оборудването по време на действието на договора.
В договора за наем следва да се уговори и дали имотът може да се преотдава под наем от наемателя. Според ЗЗД ако липсва изрична забрана от наемодателя, то наемателят може да пренаема вещта, но остава задължен по отношение на наемодателя за заплащане на възнаграждението.
Наем на движими вещи
Правната уредба на наема е единна, независимо от вида на наетата вещ. По-голямата част от разпоредбите се отнасят за двата вида вещи – движими и недвижими. Все пак някои от разпоредбите в ЗЗД се отнасят само за недвижимости. Така например договор за наем на движима вещ не може да се впише в имотния регистър и в резултат на вписването срокът му да обвързва евентуален приобретател на вещта. Тази клауза е предвидена само за наем на недвижими имоти.
Договор за наем при няколко наематели/наемодатели
Договорът за наем може да се сключи и от повече от един наематели. В такъв случай те заедно наемат и ползват имота и са солидарни длъжници – т.е. наемодателят може да претендирацелия наем от всеки от тях. Но ако няколко наемодателя са сключили договора, то те не са солидарни кредитори, а всеки от тях може да си претиндира само своя дял от паричното възнаграждение, освен ако солидарността не е уговорена изрично в договора. От друга страна ако само един от всички съсобственици на определена вещ е подписал договора за наем, дейстайки само от свое име, то останалите съсобственици не са страна по договора за наем и не могат да претендират заплащане на наем от наемателя. Те, обаче, могат да предявят претенциите сикъм собственика, който е подписал договора за наем, ако не им дава част от получения наем съразмерно с дела им.
Прекратяване на договор за наем
Във всеки договор за наем се предвижда раздел, който третира въпросите по прекратяване на договора. Този раздел е един от най-важните в договора, тъй като обикновено в бързината при сключването му страните не се замислят задълбочено за непредвидено негативно развитие на отношенията между наемател и наемодател в бъдеще и ако клаузите за прекратяване на договора не саоформени прецизно е възможно да възникнат сериозни спорове и значителни неудобства и за двете страни, често пъти свързани с допълнитлени разходи и много нерви.
Традиционно договорът за наем се прекратява с изтичане на предвидения в него срок. Когато договорът е безсрочен, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие, а ако възнаграждението е уговорено на ден – с еднодневно предизвестие. Договорът може да се прекрати и по взаимно съгласие между страните.
В договора може да се уговори едностранно предизвестие за прекратяването му в полза на едната или двете страни, включително и различен срок на предизвестие за всяка от страните. С изтичане на предизвестието договорът се прекратява. Друга възможност за едностранно предизвестие е включване на клауза, че при неизпълнение на задължения по договора изправната страна ще даде подходящ срок за изпълнение на неизправната, след изтичането на който има право да прекрати договора или същият се прекратява автоматично. Автоматично прекратяване може да се въведе и с прекратително условие, при настъпването на което договорът ще се счита автоматично за прекратен, без да е необходимо волеизявление от която и да е от страните. Смисълът на автоматичното прекратяване на договора е че се спестява уведомвяне на другата страна, което понякога е трудно осъществимо.
Прекратяването на договора може да се осъществява без предвидена санкция, но може да се предвидят и различни неустойки в различните хипотези. Неустойки могат да се предвидят и за неплащане в срок на уговорения наем – за всеки просрочен ден.
Освобождаване на имота след прекратяване на договора
Не са рядко случаите, когато въпреки прекратяването на договора, наемателят отказва да напусне и така наемодателят се лишава едновременно от финансови постъпления и от възможността да ползва имота си. Обикновено първата „инстинктивна“ рекация на наемодателя е да се обърне за помощ към полицията, но в действителност това не е решение. Полицията може да извърши проверка дали има нарушение на обществения ред, но не може да изведе отказващият да напусне имота и всякакви принудителни действия на полициятав тази насока могат да бъдат обавени за самоуправство. Това е така тъй като полицията няма представа в какви граждански взаимотношения се намиратстраните, дали няма действащ договор и други подобни. Евентуални спорове относно правото да се ползва имота се решават от съда, а не от полицията.
Ако прекратяването на договора е сигурно, наемодателят има правната възможност да проведе бързото исково производство, предвидено в ГПК за изгонване на наемател и освобождаване на помещение. Това производство на практика не е чак толкова „бързо“ (особено в някои съдилища), свързано е със заплащане на такси, които често няма как да бъдат събрани от наемателя в последствие, а и самото освобождаване на помещенията се извършва от съдебен изпълнител.
За превенция на такива бъдещи затруднения е възможно и препоръчително в договора за наемда се предвиди конкретна неустойка за всеки ден забава, считано от датата, на която наемателят е трябвало да напусне имота, след прекратяване на договора. Така всички съдебни процедури по изгонването му ще бъдат овъзмездени, а и това е допълнителен стимул за наемателя сам да напусне имота под страх от финансови загуби. Но дори и при наличие на подобна клауза не е за пренебрегване риска наемателят да не притежава никакво секвестируемо имущество и в крайна сметка предвидената неустойката да не се събере.Особено тревожна е такава ситуация когато наемателя е юридическо лице, което няма имущество и на практика никога няма да придобие. Ако наемателят е физическо лице може да наследи имущество някога, от което наемодателят да се удовлетвори. Но юридическо лице при подобен сценарий просто се „забравя“ от собствениците му и повече не се използва.
Връчването на съответното волеизявление за прекратяване на договора трябва да се осъществи по начин, доказващ получаването. В договора за наем е добре да се предвидят клаузи, указващи начините за изпращане на кореспонденция и съобщения между страните. Но при всички положения най-сигурното средство да се изпрати съответното съобщение до другата страна е чрез нотариална покана.
Отграничения
Освен договора за наем, има и други облигационноправни способи за предоставяне за временно ползване на вещи. Такива са договор за лизинг, договор за арендаидоговор за заем за послужване. Всички те се явяват правни фигури,които сасходни на договора за наем, но с особености, които ги отличават:
1. Договор за лизинг – този договор е търговска сделка и е уреден в Търговския закон. При него, за разлика от договора за наем, в съдържанието му може да се включи клауза за придобиване на собствеността върху вещта по време на договора или след изтичане на срока му.
2. Договор за аренда – при този договор арендаторът, освен че ползва и експлоатира вещта има право да придобие в своя собственост плодовете, придобити от неяи всъщност това е целта на договора. Разновидност на договора за аренда е договорът за аренда в земеделието, за който има и отделен закон.
3. Заем за послужване – този договор е безвъзмезден, за разлика от договора за наем, при който винаги се дължи наемно възнаграждение.
© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев.
