Все повече българи са сред щастливците, които живеят в добре поддържани жилищни комплекси. И то без да полагат усилия за това, защото грижата има специализирана фирма. Плащат й, за да почиства общите части вътре в сградата, но и отвън на двора, да плаща консумативите, да осигури охрана и други екстри. Такава фирма се нарича пропърти мениджмънт компания, а задълженията й са много важни, за да се запази имотът в добро състояние дълги години, а обитателите му да живеят в приветлива и сигурна среда.
"Професионалното управление на недвижим имот не е само почистването и плащането на консумативите за общите части. То е цялостно управление на инвестицията, включително внедряването на нови технологии - енергоспестяващи, екологични, профилактика на съществуващите системи, инсталации и части на сграда и др. по-специфични дейности", обясни Ирена Перфанова, президент на ФИАБЦИ - България. Организацията провежда специализиран курс за пропърти мениджъри у нас с чужди лектори.
Все още професионално управление се прилага предимно в престижни градски затворени комплекси, както и в някои ваканционни селища. Напоследък обаче се увеличава и броят на по-масовите жилищни сгради, които се обръщат към професионалното управление. По-сложна е работата на този специалист или компания, когато става дума за затворени комплекси. Те обикновено включват множество сгради - еднофамилни къщи, жилищни блокчета, обградени с тревни площи, детски площадки, басейни, снабдени със системи за климатизация например.
Управлението там може да се извършва от два типа компании. Когато идеалните части от земята са продадени на собствениците на имоти, те може да си наемат външна фирма, която да се грижи за поддръжката. В случай че инвеститорът има създадена специализирана фирма за това, може да предложи услугите си. Ако той си е запазил собствеността върху земята, в повечето случаи продължава да осигурява и поддръжката и управлението на комплекса.
Често още преди да е готов, е ясно как ще се менажира. Така купувачите на имоти са спокойни, а и информирани, че трябва да плащат такси за услугата. Обикновено бюджетът за нея се състои от две пера. Едното е за всекидневните разходи за поддръжка и почистване. Другото - за капиталовите ремонти, обясни Перфанова.
Това определя и начина на формиране на таксата, която обитателите трябва да платят. Тя обикновено се състои от два компонента. Първият е месечната такса, която се плаща на мениджмънт компанията. Тя е за общите части в сградите и в двора, поддръжка на зелените площи, охрана, плащане на сметките за ток за осветлението, за асансьора, ако има такъв, и др.
Традиционно тази такса се изчислява като сума на кв. м. Обикновено варира между 6 и 12 евро/кв. м годишно, обясни Перфанова. В повечето случаи се изчислява на база цялата площ на апартамента - застроена плюс общите части. Така например ако той е 100 кв. м чисто пространство и 20 кв. м общи части, таксата за управление ще се изчислява за 120 кв. м.
Тогава тя би варирала от 720 до 1440 евро годишно. Това прави между 60 и 120 евро на месец. Вторият компонент на таксата, която обитателите на затворените комплекси плащат, е свързан със заделянето на средства за т.нар. фонд "Резервен". Колко точно ще се събират за него, решават собствениците. Например могат да се разберат да внасят дадена сума до натрупването на определен обем и след това да я намалят. Могат да я изчисляват като процент от площта на имота или да е твърда за всеки.
Целта е с натрупаните пари в този фонд да се плаща за възникнали повреди в бъдеще или да се правят инвестиции. Със средствата се покриват и част от дейностите по профилактика - на части от сградата, на електро- и ВиК системи и т.н. Възможно е някои от тях - като годишната профилактика на асансьорите обаче, да се плаща от месечната такса за пропърти мениджмънт компанията. Всичко е въпрос на сметки и договорки с нея.
Профилактиката на системите и частите на сградите е много важна, категорични са експертите. Разходите за тях са много по-ниски, отколкото ако се стигне до повреда и отстраняването й или до необходимостта от тотален ремонт след 10-20 г. Освен това без профилактика се понижава стойността на обекта, защото той постепенно губи от първоначалната си визия и качество.
Доброто управление на собствеността увеличава стойността на инвестицията. Тези имоти са по-търсени, а цената им е по-стабилна, категорична е шефката на ФИАБЦИ. Тя съветва всеки мениджър да прави график за извършване на дейностите по профилактика, преди да се е стигнало до проблеми. Технически специалист да провери основните системи - електрически, ВиК, топлофикационни, да се види състоянието на покрива и т.н. Ако се установи повреда, да се отстрани навреме. Перфанова препоръчва още да се поддържа дневник, в който да се записват датите на профилактиката и проверките, има ли препоръки за отстраняване на повреда, ремонтирано ли е нещо, какво точно е подменено или укрепено и т.н.
Според специалистите е важно също всяка пропърти мениджмънт фирма да разполага с екип за спешно реагиране. Така ще могат бързо да се отстраняват възникнали аварии в общите части. Тези екипи може да съдействат и за отстраняването на спешни повреди и в домовете на обитателите срещу съответното заплащане. Така те ще са спокойни, че при авария могат да се обадят на пропърти мениджъра и той бързо да им осигури специалист по всяко време на денонощието, без да е нужно тепърва да търсят майстор и да се съобразяват с работното му време.
Пропърти мениджмънт компанията има грижата да следи и за появата на нови технологии, които биха спестили разходи на обитателите - енергоспестяващи или екологични например. Решението дали да бъдат внедрени обаче трябва да се взема след детайлен анализ за ползите от направената инвестиция в сравнение с направените разходи от нея, съветват специалистите. Те са категорични, че обитателите трябва да контролират стриктно изразходването на средствата от фонд "Резервен", както и цялостната дейност на фирмата за пропърти мениджър.
Срещу допълнително заплащане тя може да извършва и допълнителна дейност - управление на имоти, купени с цел инвестиция, чрез осигуряване на наематели. Това е най-разпространено в курортите, където част от ваканционните апартаменти и къщи се отдават по този начин. Има обаче и градски комплекси, в които част от обитателите са чужденци или заети българи, които се обръщат към фирмата, за да им осигури наематели. Обикновено за това тя получава процент от получения наем.
И богатите не плащат
Основен проблем, с който се сблъскват фирмите за професионален пропърти мениджмънт, е събираемостта на таксите. Оказва се, че дори и по-заможните и млади хора, които традиционно населяват затворените комплекси, невинаги си плащат за услугата. Доскоро се смяташе, че "черните овце" са по-възрастните обитатели на стари сгради, както и тези с по-ниски доходи.
Въпросът не е до финансови възможности, а до манталитет, е обяснението на професионалните мениджъри. Те обаче имат право да издирват до дупка неизрядните, включително да предприемат и принудително събиране на дълговете.
До такова се пристъпва и в по-масовите сгради, които са наели професионален домоуправител. Там също често събирамостта е ниска.
Ето защо някои агенции за недвижими имоти у нас вече са въвели ново изискване при сделка с жилище. Те искат от продавача да представи бележка от домоуправителя, че няма задължения към етажната собственост. Целта е купувачът да започне на чисто, а не да наследи задълженията на недобросъвестния предишен собственик. Така и агенцията се чувства по-спокойна за сделката.
По подобен модел се работи и в САЩ, разказаха запознати. Там при продажба на имот в затворен комплекс (наричан gated community) пред нотариуса се представя документ от компанията за пропърти мениджмънт. Сделката не може да се осъществи, ако продавачът има дългове.
Адвокат Бисерка Маринова: Законът не казва какви договори да се сключват
В Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е направен опит да се отчетат спецификите в управлението на т.нар. затворен тип комплекси. Огромен недостатък е приложното поле на договорите за управление съгласно закона - той обхваща единствено жилищните комплекси и не се отнася за ваканционните селища, бизнес парковете, еднофамилните къщи, нито до вече функциониращи комплекси, в които управлението се осъществява от лица - различни от инвеститора. Практиката показва, че изискването комплексът да е изграден върху само един урегулиран поземлен имот е абсурдно и неизпълнимо.
Липсва яснота по много въпроси, които се поставят в практиката.
Например: какво е съдържанието на термина инвеститор; необходимо ли е инвеститорът да е собственик на земята и да притежава общи части в комплекса; може ли да се замества инвеститорът като страна по договора за управление. Няма яснота и за това дали всеки собственик на обекти може да прекрати договора за управление поради неизпълнение и какви ще са последиците от това.
Нормативно не е посочено значението на вписването на договорите за управление - дали то е необходим елемент за пораждане на правното действие на договора, или има единствено оповестителен ефект спрямо трети лица. Според ЗУЕС само инвеститорът може да впише договора за управление, при това без срок или санкции, като е изключено вписването на договор за управление с друго лице или в случай на прекратяване.
От действащия правен режим не може да се обобщи, че е недопустимо в комплекса да има и самостоятелно управление в отделните сгради в режим на етажна собственост паралелно с договора за управление, сключен с инвеститора. Няма как иначе да се решат някои въпроси, от които заинтересовани лица са участниците в отделната етажна собственост - представителството; изваждане на собственик/наемател; основен ремонт; получаване на външно финансиране (за което се изисква сдружение на собствениците); установяване на специфични условия (например портиер или камери за наблюдение, когато няма такива предвидени в договора за управление в комплекса).
Общественият интерес изисква по законодателен път да се фиксира минимално необходимото съдържание на договора за управление, включително гаранциите от страна на фирмата изпълнител. Необходими са ясни изисквания към професионалното управление, за да не останат приетите български държавни стандарти по фасилити мениджмънт само добро пожелание.
Източник: 24 часа
