Регистрация Забравена парола

home home   Мобилна версия

Анализи

Добави коментар

Сеп 25, 2012

Продажбата на жилище в София отнема различни периоди от време и зависи най-вече от крайната цена на конкретния имот, твърди брокерът Антон Илиев пред ceb.bg. Той разкрива, че най-търсени са малките по площ жилища, защото са най-евтини като крайна цена и защото са достъпни за по-голям кръг от купувачи. Възможностите на повечето кандидат-купувачи са за жилища с цени не по-високи от 50 000 евро, като от общия обем купувачи в столицата те заемат около 65%. Следващата най-активна група купувачи са сложили своя максимален праг на нива, не по-високи от 75 000 евро, като тяхната група запълва близо 20% от всички купувачи на жилища в столицата. Една неголяма група от около 10% от всички хора с възможност за покупка на жилище в столицата биха отделили до 100 000 евро, като в много редки случаи биха надскочили този праг. Останалите 5% са тази най-желана група от купувачи, които всички продавачи мечтаят да видят на оглед на своя имот.

В София се предлагат хиляди апартаменти на цени над 120 000 евро - мезонети и апартаменти с големи по площ квадратури, които очакват своя купувач от години. Годишно се купуват около 20 000 имота, като в това число влизат не само жилищата, а и много магазини, офиси, гаражи, заведения, парцели и т.н., коментира експертът. Най-голям дял от тези покупки заемат малките по площ и цена жилища. Следващият критерий след ценовия праг е изборът на локация. Ценовият праг е преди избора на локация, защото има райони в столицата, в които под определена цена не се предлагат за продажба никакви имоти. Например един от най-търсените райони в столицата, учудващо за всички, е жилищен комплекс "Младост", където под 20000 евро не можете да си купите жилище, дори и боксониера, твърди Илиев. В същото време, ако не разполагате с поне 50 000 евро, не можете да очаквате, че ще си купите функционален двустаен апартамент в района на "Яворов" (Орлов мост). Ако пък вашето семейство е голямо, а бюджета ви не е много висок, можете да разчитате, че ще си купите дори тристаен апартамент 90 кв.м, при това на цена под 40 000 евро, но не в района около Орлов мост, а в най-големия жилищен комплекс на столицата - "Люлин".

Нормално е в "Люлин" да получите отстъпка при покупка на тристаен апартамент, защото предлагането е огромно, а търсенето съвсем не е, разкрива специалистът. Не очаквайте обаче голяма отстъпка в "Младост", ако искате да си купите там същия по площ апартамент, защото предлагането е по-малко, а търсенето е в пъти по-голямо. Размерът на отстъпката зависи от много критерии, но най-вече от това дали цената на имота е съобразена с пазарните условия. Преди 2008 година в района на "Младост" са се предлагали тристайни панелни апартаменти на цени дори и над 100 000 евро. Сега обаче не е реално някой да очаква цена по-висока от 60 000 евро за такова жилище, без значение вътре какви подобрения са направени, просто, защото е в такъв тип сграда.

За едностайно жилище в София може да се намери купувач, който да сключи предварителен договор дори и за период от 2-3 седмици до месец, ако цената е атрактивна. По-кратък срок от този обаче не е реалистичен освен в случай на голяма отстъпка от страна на продавача на имота, което е в негов ущърб. Реално можете да очаквате да получите капаро за своя едностаен/ боксониера в рамките на максимум до два-три месеца. Ако са изминали три месеца от обявяването за продажба на вашето жилище в агенция за недвижими имоти и не сте достигнали поне веднъж до преговори, значи нещо при вас не е наред. Практиката на брокера показва, че в 90% от случаите причината е в по-високата цена.

Според Илиев изключения винаги има – нефункционални разпределения, особено в новото строителство, много висок етаж – обикновено при ЕПК блоковете от 10-ти до 20+ етажи. Проблеми има също и при реализирането на партерни етажи, както и първи етажи. Сериозен проблем има при продажбата на жилища в блокове тип общежитие, етажи над втори, ако са без асансьор, последни етажи, скосявания, северни изложения, както и ромска махала в непосредствена близост до жилището. Липса на разрешение за ползване, липса на достъп – черен път, стръмни участъци и т.н.

За двустайните жилища в столицата срокът на реализацията е почти същият като този на едностайните ± един месец, обяснява експертът. За тристайните жилища срокът се удължава от 2-3 месеца до повече половин година. За големите по площ жилища, като многостайни апартаменти, мезонети и т.н., срокът се удължава от половин година до + безкрайност и трябва да се използва всяка възможност за преговори с потенциален купувач. При всички жилища обаче критичният момент е през първия месец от обявяването им за продажба, защото в този първоначален период първите хора, които ще дойдат на оглед са тези, които вече са обиколили всички други аналогични имоти в този район и виждат нещо, което попада в тяхното търсене и бюджет.

Според брокера бюджетът е ключовият момент, на който трябва да се обърне най-сериозно внимание. Всеки имот може да намери своя купувач още в самото начало, ако цената се съобрази с пазарните условия и бюджета на купувачите. През този първи месец на оглед ще дойдат всички купувачи, които са обикаляли с техните брокери от месеци и вече са готови за покупка буквално веднага. Ако тази вълна премине и никой не се спре на вашия имот, не чакайте повече от месец преди да намалите цената.

Много важен фактор е изборът на агенция, която да представя жилището на всички потенциални купувачи. Често се повтаря един и същи сценарий при продавачите на имоти, които бързат с продажбата. Имотът се обявява в 4-5 агенции за имоти, а понякога бройката нараства до 15-20, особено ако собственикът на имота е влязъл в ролята на брокер и е обявил продажбата на имота си сам в интернет.

В 90% от тези случаи сценарият винаги е един и същ и винаги в ущърб на собственика на имота - цената върви надолу, а предлагането в много агенции кара купувачите да смятат, че собственикът бърза изключително много с продажбата и ако го изчакат още, вероятно цената ще падне още надолу и това наистина се случва. Случвало се е хиляди пъти и вероятно ще се случва още много пъти.

Броят на агенциите, които предлагат един и същ имот за продажба, е пряко свързан с бързото и неконтролируемо падане на цената му, както и с лошото му представяне пред потенциалните купувачи. Всичко това може лесно да се избегне, ако имотът се обяви за продажба само в една агенция, като тя трябва да е задължена да предоставя коректно информация за жилището на всички потенциални купувачи, както и на техните брокери, твърди специалистът. По този начин собственикът ще има обратна връзка за това какъв е интересът към неговия имот и ще може много по-бързо да реагира на случващото се на пазара.

Източник: Dir.bg

 
 

Добави коментар

 

Още публикации

Тагове

жилище

  
софия
  
време
  
зависи
  
най-вече
  

цена

  

имот

  
твърди
  
илиев
  
пред
  
разкрива
  
малките
  
площ
  

жилища

  

купувачи

  
цени
  
по-високи
  

евро

  

столицата

  
заемат
  
около
  
група
  
своя
  
праг
  
хора
  
възможност
  
покупка
  
биха
  
случаи
  
оглед
  
предлагат
  
хиляди
  
апартаменти
  
мезонети
  
купувач
  

имота

  
експертът
  
изборът
  
локация
  
преди
  
райони
  
продажба
  
имоти
  
жилищен
  
комплекс
  
младост
  
купите
  
дори
  
боксониера
  
поне
  
очаквате
  
апартамент
  
района
  
орлов
  
мост
  
бюджета
  
висок
  
тристаен
  
люлин
  
получите
  
отстъпка
  
предлагането
  
търсенето
  
специалистът
  
обаче
  
голяма
  
пъти
  

цената

  
пазарните
  
условия
  
година
  
реално
  
намери
  
период
  
месец
  
ущърб
  
месеца
  
обявяването
  
агенция
  
преговори
  
брокера
  
според
  
винаги
  
особено
  
етажи
  
първи
  
продажбата
  
жилището
  
липса
  
срокът
  
удължава
  
половин
  
момент
  
дойдат
  
вече
  
купувачите
  
техните
  
брокери
  
потенциални
  
имотът
  
агенции
  
собственикът
  
надолу
  
вероятно
  
случва
  

Полезни сайтове

  • bgtop.net

    Топ класацията на българските сайтове

Анкета

Имаме ли нужда от закон, който да регламентира дейността на брокерите?
Резултати Архив