Една нива с два арендни договора – кой е валиден?

Реален казус – двама съсобственици на земеделска земя по различно време вписват в Службата по вписванията два нотариално заверени договора за аренда на един и същ имот. Следва подадено възражение от арендатора с първия договор. Специалистите разкриват кой от двата договора остава валиден в случая и защо.

Съгласно Закона за аренда в земеделието, когато някой от съсобствениците е сключил договор за аренда, за останалите съсобственици се счита, че и те са сключили този договор, което е изрично упоменато в Закона за собствеността, обяснява консултант Таня Китик.

Веднъж вписан, договорът за аренда не може да се съпоставя с арендатора, който го е вписал. Следователно една и съща земя не е редно да се арендува на няколко арендатора. Договорът за аренда е специален и, за да е валиден, трябва да е сключен с нотариална заверка на подписите.

А за да може правата на арендатора да бъдат противопоставени на трети лица, които придобиват права от същия праводател, той трябва да бъде вписан в нотариалните книги. Следва вписване в съответната Служба по вписвания и накрая – вписване в общинската служба „Земеделие“ по местонахождение на имота.

Към комплекта документи, изискуеми при подписването на договора за аренда, е необходимо да се приложи и актуална скица на имота, който се отдава под аренда. В тази скица следва да е отразено дали върху имота има тежест – вписан договор за наем или аренда.

Задължението да провери дали върху имота има подобна тежест е на наемателя/арендатора. При договора за аренда важи правилото: Първият по време е първи по право.

Според Закона за собствеността общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Законът за арендата в земеделието пък гласи, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от Закона за собствеността.

Следователно самият закон допуска договорът за аренда на земеделска земя да се сключва не задължително от всички съсобственици, а само от някои от тях или само от един от тях, коментира консултантът.

Специалният характер на чл.3, ал.4 от Закон за аренда в земеделието изключва приложението на чл.32, ал.1 от Закона за собствеността с неговото изискване за използване и управляване на общата вещ по решение на съсобствениците.

По думите на експерта няма основание разпоредбата да се тълкува ограничително и да се възприема, че по волята на законодателя е предвидена възможност договор за аренда да сключват най-малко двама от съсобствениците например.

Такова тълкуване според Китик е лишено от логика, защото предвиденото като последица уреждане на отношенията между съсобствениците, съгласно нормата на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността, не зависи по никакъв начин от броя на съсобствениците, предоставили земеделската земя за временно ползване.

Въпросната разпоредба и като цяло Законът за арендата в земеделието не поставят като условие за действителност на договора за аренда знанието или съгласието на останалите съсобственици общият имот да бъде предоставен на трето лице за временно ползване.

Или казано накратко – вторият по ред договор не може да се противопостави на арендатора, който първи е вписал договор, обобщава адвокат Милена Миткова.