Ако нещо може да се каже със сигурност за българския инвестиционен пазар на имоти, то е, че такъв реално няма. Сделките тази година се броят на пръсти, купувачи липсват, финансирането е ограничено... На практика не се случва почти нищо извън принудителните продажби заради дългове и една приватизация на терен.
С две думи - годината започна очаквано вяло и вероятно ще приключи по същия начин. А причините са внесени и са едни и същи месеци наред: рецесията, дълговите проблеми на европейските икономики, трусове в банковия сектор... В такава ситуация не е учудващ стремежът на чуждите инвеститори към повече сигурност, която им поднасят развитите имотни пазари на Запад в комплект с първокласни активи, позната административна среда и повече от добра доходност.
В Източна Европа ситуацията е обратната и според международните консултантски компании, ако някой гледа към региона, погледът му стига най-много до Варшава и Москва. Ако прибавим политическата нестабилност в Румъния и Гърция, е повече от ясно в какъв контекст е разглеждана България. Дори на фона на добрите си макроикономически показатели и скорошната успешна емисия на дълг на международните пазари.
По-слабо от очакваното
Намаление на инвестициите в имоти с над 60% в сравнение с предходната година - това е картината, която очерта през първата половина на годината анализ на консултантската компания CB Richard Ellis за Централна и Източна Европа. Общата стойност на сделките в региона през първото шестмесечие е паднала до 2.1 млрд. евро, а на пазари като съседна Румъния спадът е пет пъти – от 250 млн. евро през първите шест месеца на 2011 г. до 50 млн. евро тази година.
Данните не изненадват не само заради продължаващите трусове в европейските икономики, но и заради факта, че миналата година бе сред силните откъм инвеститорски интерес за целия регион и на нейния фон тази изглежда повече от слаба. Само в България през 2011 г. бяха приключени продажби на обща стойност около 200 млн. евро, сред които по-големите сделки бяха тези за Mall of Sofia, Retail park Plovdiv, офис сградите "Камбаните бизнес център" и "Изток тауър" в София, както и пакетната продажба на два магазина на Praktiker в София и Варна и на един на веригата "Пикадили" във Варна.
Тази година е обзета от суша. Вече е преполовена, но консултантите на имотния пазар все още са предпазливи в прогнозите си колко и какви сделки ще бъдат приключени. "Нашите първоначални очакванията бяха обемът продажби от 2011 г. да бъде постигнат и сега. За съжаление в резултат на глобалната обстановка няколко започнати големи сделки бяха отложени или отменени. В момента инвеститорите не бързат при взимане на решения и са изключително предпазливи при подбора на активи", коментира Михаела Лашова, която оглавява консултантското звено във Forton International.
Тя не посочи конкретни сделки, но пазарът все още очаква тази на фонда Europa Capital, който в началото на 2012 г. планираше да приключи транзакция за 30-40 млн. евро в София. Няма развръзка и около продажбата на офис сградата Landmark Center във Варна, както и на четирите имота на "Лукойл Нефтохим Бургас" по Южното Черноморие. И в двата случая след първоначалния интерес собствениците на активите започнаха индивидуални преговори, които продължават и в момента.
От Colliers също очакват по-слаба година откъм сделки с имоти в сравнение с 2011 г. По изчисления на компанията инвестиционният пазар през изминалите шест месеца се вмества в рамките на 50 млн. евро – едва 25% от обема му за миналата година. От агенцията не посочиха какви сделки имат предвид, но уточниха, че изключват земи, празни сгради и незавършено строителство (т.е. имоти, които не носят доход). Очакванията на Colliers са за още продажби до края на годината, но без прогноза как ще приключи тя.
"Проблемът е, че срокът за затваряне на сделка от 2008 г. насам стана над 9 месеца, защото купувачите подхождат много внимателно в правно-икономическите анализ", коментира Георги Киров, директор на отдела за инвестиционно консултиране в Colliers. Той допълни, че голяма част от сделките миналата година са подготвяни по 12 месеца и повече, като очаква тази тенденция да се запази. По тази причина продажби, започнати сега, може да се проточат и по-дълго от предвиденото във времето.
Продадено
На фона на почти липсващия пазар през първите месеци на 2012 г. все пак се откроиха няколко сделки, макар и не всички да се вписват в шаблона на инвестиционните продажби (сделки за доходоносни активи, чиято цена се изчислява на базата на прихода от наеми, който генерират).
Сред малкото сделки, приключени в началото на годината, бе тази за магазина на веригата "направи си сам" Baumax в Плевен. Купувач е гръцкият фонд Bluehouse Capital, който придоби дружеството, собственик на имота - "Хелиос 08" (виж таблицата). Доходността от инвестицията е гарантирана с 35-годишен договор за наем. Официална информация за цената на обекта няма, но според източници на "Капитал" тя е около 9 млн. евро. Покупката е поредната за Bluehouse, който разширява портфейла си от търговски обекти тип big-box (хипермаркети) в България и Румъния. Миналата година купи и вече споменатия пакет от двата магазина на Praktiker и обект на "Пикадили", продавани от фондовете "И Ар Джи Капитал" 1 и 2 АДСИЦ.
Друга интересна продажба за изминалите месеци е тази на хотел Radisson Blu, където обект на сделка също е не самият актив, а дружеството собственик - "Уърлд трейд къмпани". Продавач е британската Gort Securities, а купувач – царският лобист Спас Русев. По информация на добре осведомени източници хотелът е договорен за 10 млн. евро плюс погасяване на задължения към кредитори.
Според хора от имотните среди обаче тази сделка не е показателна за състоянието на инвестиционния пазар, тъй като решението за покупка и договорената цената вероятно се базират и на имиджови мотиви, различни от чисто пазарните. По сходен начин стоят нещата с друга голяма сделка – тази за ИПК "Родина". Теренът от 15 000 кв.м на столичния бул. "Цариградско шосе" и недостроените корпуси върху него бяха придобити за 20 млн. лв. от дружество на Ирена Кръстева. При сравнително високата цена тя бе единствен купувач, тъй като притежава земя в съседство и чрез сделката окрупни солиден строителен терен (56 000 кв.м) с лице на булеварда.
Към нетипичните инвестиционни сделки може да се причисли и тази за Sofia Airport Center, при която американската компания Tishman изкупи дела на партньора си в проекта - GE Real Estate. Също и няколко продажби през частен съдебен изпълнител заради необслужвани дългове – например тази за търговско-административен център "Перла" (вече Bernard Izgrev Tower) в София и за хотел "Тамплиер" в Банско (пак в таблицата). И в двата случая имотите бяха придобити от кредиторите, след като други купувачи не се явиха.
С поглед навътре
Ако има нещо общо между имотните сделки тази година, то е, че купувачите са или местни компании, или такива, които вече присъстват на пазара. Очакванията на консултантите също изключват появата на нови играчи – от една страна, заради по-консервативния подход на инвеститорите, които се фокусират върху познати пазари, от друга, заради негативните сигнали, които Югоизточна Европа като цяло изпраща в момента.
"Политическата нестабилност в Гърция и Румъния фокусира вниманието в съвсем друга посока. Инвеститорите гледат не конкретно България, а страната в контекста на региона", обобщи председателят на Национално сдружение недвижими имоти Иван Велков. Така дори да има активи с потенциал, те не са забележими за купувачите, допълни той. Като потенциални купувачи извън местния бизнес очерта израелски и евентуално руски инвеститори, но отново с уговорката вече да присъстват на пазара.
Според представител на една от инвеститорските компании причините за слабия интерес към имотни сделки на българския пазар са до голяма степен външни. "В момента всички гледат към Западна Европа. В Лондон и Берлин има страхотни сделки за имоти с отлична локация. При положение че там вече може да се постигне 9% годишна доходност от инвестиция, никой няма да дойде в България при доходност под 10%", смята той.
В допълнение към това самият пазар в България също не впечатлява с оферти. По оценки на инвеститори впечатлението, че всичко се продава, е само привидно. По-детайлен разрез показва, че се предлагат основно проблемни активи – незавършени сгради, с ниска заетост или такива, които не генерират достатъчно приходи, за да обслужват задълженията си... Съответно и цената, на която биха намерили купувачи, в много случаи е близка или равна на стойността на кредита им. Все още много от продавачите обаче не са готови на сделки на подобни нива.
Друг потенциал за раздвижване на пазара анализаторите виждат в банките. Свързани с тях дружества през последните години натрупаха сериозни портфейли от имоти, придобити като обезпечения по необслужвани кредити. В момента тази собственост се управлява, но перспективата е постепенно да премине в ръцете на крайни инвеститори.
Според представители на финансовите среди обаче е малко вероятно тези имоти да излязат на пазара в момента, тъй като това ще е свързано с отписване на сериозни вземания. Все пак при сериозен инвеститорски интерес отделни продажби не са изключени. Така картината, която се очертава на имотния пазар в близките месеци, е: преобладаващ интерес от местни купувачи и единични сделки след дълги преговори и сериозни ценови отстъпки. Топката е в полето на продавачите.
Източник: Капитал
