Метрото - само надежда за продавачите

Надеждите, че новите линии на софийското метро са в състояние да променят цените на имотите по трасето или в близост до метростанциите, засега остават само надежди. Дори в “Надежда” - жилищния комплекс, който от създаването му до сега е ощетен откъм добра връзка с останалите части от столицата. От август тази година, с пускането на втория лъч на метрото, жителите на комплекса ще стигат за броени минути до центъра. Но твърдението, че инвестициите и динамиката на цените на имотите се повишават там, където има добра инфраструктура, поне засега не намира потвърждение. При това не само в “Надежда”.

Ако се проследят статистиките на различни агенции на база осъществени сделки или само на оферирани цени, се вижда, че през последните месеци няма тенденция към поскъпване на имотите в “Надежда”, “Банишора”, района на Триъгълника и Централна гара, нито дори в “Лозенец”, където са последните две станции на втория лъч на метрото - “Св. Наум” и “Джеймс Баучър”. Очевидно кризата променя стандартните нагласи и очаквания. Всъщност, ако има видима тенденция, тя е по-скоро към продължаващо понижение на цените и малко по-слабо видимо понижение на наемите.

От данните на специализирани сайтове, които дават информация за цени на база на сключени сделки, се вижда, че месеци преди откриването на втория лъч на метрото в кварталите, през които минава линията, няма забележимо раздвижване. Средната цена на двустайни апартаменти в “Надежда” например се движи от 560 евро на квадратен метър през декември 2011 г. до 534 евро през май 2012 г. За същия период цената на такива апартаменти в “Банишора” е паднала от 722 евро на квадрат до 685 евро.

Има и изключения от средните стойности в различните месеци, които по-скоро се дължат на малкия брой сделки и на отражението върху средните стойности на единични сделки за по-големи суми. Статистиката на база офертни цени следва същите тенденции - на плавен спад. По оферти средната цена на квадрат за двустайните апартаменти в “Надежда” е била 641 евро през октомври 2011 г. и 565 евро през май 2012 г. В “Банишора” за същия период цената е паднала от 759 евро на 738 евро на квадрат.

В смятания за престижен “Лозенец” ситуацията е малко по-различна, но само по отношение на средната цена, която е по-висока. Иначе тенденцията и там е същата. Независимо от откриващата се през август линия на метрото, средната цена на квадрат пада от 1069 евро през октомври миналата година до 1033 евро през май т.г.

Експертите в бранша са почти единодушни, че ако изобщо има тенденция на нарастване на цените на имотите в близост до метрото, тя би се усетила доста по-късно. “На нашия имотен пазар близостта до метрото засега може да бъде само добра презентация, която да помогне за по-бързата реализация на имота, но едва ли може да повлияе съществено на цената му”, каза анализаторът на “Явлена” Младен Митов. Според него пазарът в момента се движи почти изключително от жилищни нужди и това предопределя цената като най-съществен мотив при избора.

“Ако имаш готовност да купиш жилище и избираш между едно, което е близо до метрото, но по-скъпо, и друго, което е по-отдалечено, но по-евтино, според мен ще надделее ценовият мотив”, смята Митов. Евентуално, когато подземната железница стигне до летището и се изгради третият лъч, метрото може да играе по-съществена роля при избора на жилищен имот, прогнозира анализаторът.

Същото се отнася според него и за офисите и търговските имоти. Този пазар е много зависим от привлеченото финансиране и от възможностите за дългосрочно наемане. В този смисъл близостта до метростанция може да играе някаква роля, но засега финансирането е далеч по-водещ мотив за това да се случи ли такава инвестиция или не. “За раздвижване на имотния пазар като цяло може да се говори само когато в някакъв определен период е забележим поне 10% ръст на сключените сделки, а няма такова нещо”, заключи Митов.

Специалисти с по-дългогодишен опит в търговията с имоти твърдят, че забележима промяна на цените не е имало и при изграждането на първия лъч от “Обеля” до “Младост”. Но няма съпоставими данни, защото първият участък, свързващ “Люлин” с центъра, бе пуснат в навечерието на имотния бум и не може да се прецени доколко поскъпването на жилищата в “Люлин” се дължи на общата ситуация на пазара и доколко - на метрото.

“За да се проследи реално такава тенденция, имотният пазар трябва да е с пъти по-големи обеми, отколкото сега. В момента той е стагниран, а и по принцип в този сегмент сделките се правят с банково финансиране и водещият мотив е цената. Добрата инфраструктура е допълнителен критерий”, коментира и зам.-шефът на Национално сдружение “Недвижими имоти” Лъчезар Искров.

Други анализатори твърдят, че удобствата на обществения транспорт са по-важен критерий при наемането на жилища. Статистиката действително показва, че поне по отношение на наемите в кварталите около втория лъч няма такова пропадане. В “Лозенец” например средната наемна цена за двустайни жилища е била 3,65 евро на квадрат през декември м.г. и 3,64 евро през май т.г. А според някои агенции за същия период тя дори е нараснала от 4 на 5 евро. В “Надежда” статистики също показват едва забележимо движение нагоре. Но това не важи за “Банишора”, където тенденцията е обратната.

Инвестициите в търговски, жилищни или офис имоти в тези райони се броят на пръстите на едната ръка и засега като че ли метрото не е предизвикало интерес. Срещу метростанция 4 в началото на “Надежда” почти е завършен търговски център с 3200 квадрата търговска площ. На метростанция 2 при улица “Бели Дунав” вече е готов магазин “Хиполенд”, който бе изграден още миналата година в карето, където от 2004 г. има “Била”. И с това се изчерпват вече готовите проекти в района.

Други търговски имоти, като например “Сити Център София”, е възможно да получат известен “допинг” от посетители, защото първият мол на столицата се оказва на една от бъдещите станции - “Св. Наум”. Но дали това ще е факт, тепърва ще се види.

 Източник: Труд