Пазарът на недвижими имоти

Пораждат се съмнения дали пазарът е достигнал равновесната си точка, или вече е достигнал дъното

Стабилизиране на цените и ръст на сделките през 2011 г. и първото тримесечие на 2012 г. отчитат три агенции за недвижими имоти.

Кризата обаче все още не е напуснала пазара. Ръстът на предлагането далеч изпреварва този на търсенето. Интересът на купувачите пък е съсредоточен върху качествените строителни проекти, което води до недостиг на достатъчно добри завършени жилища, както и върху имотите на по-ниски цени.

Отчита се също така известна несигурност на пазара заради кризата в Европа и опасенията за сигурността на еврото. Това поражда известни съмнения дали пазарът у нас наистина е намерил равновесната си точка, или вече е достигнал дъното.

Експертите очакват тенденциите, които се очертават от края на миналата и началото на настоящата година, да се запазят до края на 2012 г. и даже началото на 2013 г.

Пазарът на имоти според Bulgarian Properties

От компанията отчитат запазване на обема на продажбите през първите три месеца на годината спрямо същия период на миналата година. Според данните цените са се задържали близки до нивата от последното тримесечие на 2011 г.

Изчисления на компанията показват, че средната офертна цена на жилищата в София е била 870 евро на кв. м през първото тримесечие, а средната цена на продадените апартаменти е 735 евро на кв. м. От септември 2011 г. колебанията в цените на жилищата в столицата са в рамките на процент, посочват експертите.

Данните също така сочат, че цените на жилищата в София през първото тримесечие са намалели с 42% спрямо пиковите нива от 2008 г. Интересът на купувачите обаче е съсредоточен към имотите на по-ниски цени.

От фирмата регистрират и по-засилен интерес към ваканционните жилища в морските ни и зимни курорти. Особено активен през първите три месеца на годината е бил пазарът в Слънчев бряг, където основни купувачи са руснаците.

От компанията отчитат и известно намаляване на сделките със селски къщи, което се дължи на студената зима. Интересът към пазара на селски имоти също е съсредоточен при руските купувачи.

Пазарът на имоти според Arco Real Estate

От компанията отчитат, че строителната активност продължава да намалява заради кризата. През 2011 г. са завършени жилища с площ от 76 хил. кв м, което е с 46% по-малко спрямо предходната.

Експертите посочват, че намаляват също така разрешителните за строеж, както и новозапочнатите жилищни проекти.

Цените в София към края на март отбелязват понижение от 5% на годишна база до малко под средните 700 евро кв./м, като се забелязва силна диференциация между цените на жилищата в отделните райони на столицата. В южните райони например е регистрирано покачване от 4% на годишна база, докато в западните и равнинните райони на столицата (кварталите Бенковски, Ботунец, Военна рампа, Гара Искър, Обеля, Световрачане и други) е отчетено намаление от 9-12%.

На пазара на офис площи търсенето е съсредоточено при фирмите, които искат да разширят дейността си. Най-големите наематели продължават да са компаниите от ИТ сектора и фармацията, а основно изискване е офисите да са с добра достъпност.

От 2009 г. се наблюдава свръхпредлагане на пазара на офис площи. През миналата година излязоха още над 200 хил. кв. м, като с тях фондът от офис площи набъбна до 1,5 млн. кв. м. Почти една трета от офис сградите в София са празни, отчитат от агенцията, като допълват, че сгради в периферията на града стоят незапълнени от години.

Динамичен е пазарът на търговски площи, особено в София. Разширяват се големите вериги супермаркети, веригите „направи си сам“, както и навлизат нови марки на пазара.

Най-търсени на пазара са магазините от 30 до 100 кв. м, като интересът на наемателите е съсредоточен върху локациите с интензивен човекопоток.

Активно се строят още три големи търговски центъра в столицата, което ще добави на пазара над 180 хил. кв. м нови и модерни търговски площи през следващите две години.

Затруднения с привличането и задържането на наематели изпитват по-неатрактивните търговски проекти. Неотдадените площи в по-популярните молове са под 5 на сто, показват данни на компанията.

В индустриалния сегмент през миналата година нямаше значителни допълнения нови площи, но бяха обявени планове за започването на нови проекти. Съвременните логистични центрове в и около София традиционно са с добра степен на заетост, като най-активните наематели са фирми от фармацевтичния бранш и сектора на бързооборотните стоки.

Наблюдава се стабилизиране на наемите около 4 евро/кв. м за първокачествените индустриални площи. Търсенето ще се определя основно от цената, докато икономиката не се съживи.

Пазарът на имоти според Явлена

От агенцията посочват, че вече четвърта година пазарът функционира в условията на криза, която се е отразила и на продажбите, и на наемите. Драстично са се свили инвестициите в имоти, както и пазарът на заемен капитал на фона на влошените социално-икономически условия (ръст на безработицата, свиване на доходите и потреблението, инфлация).

От агенцията наблюдават също така пренасищане от нововъведени площи в търговския и офис сегмента на пазара.

Специалистите също така отчитат, че сделките с имоти в страната като цяло растат през 2011 г. и началото на 2012 г., но тенденцията не е валидна за София. В сравнение с пика на пазара през 2008 г. сделките в столицата са намалели наполовина през миналата година.

Експертите отчитат, че през 2011 г. спрямо 2010 г. сделките в страната са нараснали с 22%. Анализите обаче показват, че увеличението идва основно от високата активност на пазара на земеделска земя.

Като положителна тенденция от агенцията отбелязват понижението на лихвите и на годишния процент на разходите при ипотечните кредити в лева.

Експертите посочват също така, че в периода 2008-2012 г. нараства търсенето на жилища в ниския ценови клас (25-50 хил. евро), а сделките с жилища, по-скъпи от 120 хил. евро са единични.

Увеличава се и търсенето на имоти в качествени строителни проекти, като същевременно намалява интересът към нови сгради на етап на строителството преди Акт 15.

Според агенцията пазарът на имоти в страната все още не е намерил равновесната си точка, което се дължи на кризата в Европа и променливата икономическа среда в България и Европейския съюз. Продължава да пада стойността на имотите, а през последните две години 90% от закупените жилища са били за задоволяване на основни жилищни нужди.

източник: инвестор