Регистрация Забравена парола

home home   Мобилна версия

Интервюта

Добави коментар

Сеп 19, 2011

Още в края на 2008 г. пазарът пробва продажбата на имоти чрез търгове, но те бяха неуспешни. Едва през 2010 г. консултантската компания ”Алмарк” реализира първия успешен търг у нас. Тогава от агенцията обясниха, че катализатор за успешната сделка е била кризата.

Продажбата на недвижими имоти чрез търг е популярна практика по света, но у нас частните търгове са по-скоро явление. Какъв е потенциалът на тази пазарна ниша, кой и как определя правилата и как да продадем на търг на максимално добра цена – разговаряме с Антон Илиев.

Илиев е управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. В сферата на недвижимите имоти е от повече от седем години, като преди началото на проекта ТБМ2 е работил в МКомерс + и Arco Real Estate като брокер. Бил е също автор, сценарист, продуцент и водещ на кратка ежедневна рубрика за недвижими имоти в предаването „Портфейл” на Дарик радио.


- Г-н Илиев, пазарът на частни търгове на имоти има дълбоки традиции извън България, но тук това „явление“ се появи отскоро. Как оценявате потенциала на сегмента с частните търгове?

Наистина точната дума е „явление”, защото все още има голяма липса на доверие от страна както на собствениците на недвижими имоти, така и от страна на купувачите. Но по-трудните решения се падат на собствениците, които се колебаят много, преди да се съгласят да предложат имота си на търг, поради необходимостта от атрактивна начална цена, което те приемат, че е в техен ущърб, а не винаги е така. Цената посредством наддаване може да нарасне с 10 - 20% от първоначално обявената, а не е изключено и повече, ако имотът попада в някой по-търсен сегмент - например двустаен тухлен апартамент с разрешение за ползване в някой от южните райони на столицата или пък маломерно жилище покрай спирка на метрото.

- Ако продавачът поради някакви причини (например финансово затруднение) бърза с продажбата на даден имот, какво да избере – частен търг, свободна продажба или публична продан?

Много зависи колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците  предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец - два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Това в свободна продажба може да отнеме и повече от година.

- Холандски или английски тип търгове би възприел по-добре българинът?

Определено английски тип търгове, защото те са по-популярни у нас не толкова, защото някой е участвал в тях, колкото всички са гледали в киното и по телевизията и схемата с наддаването е сравнително ясна на всеки. Колкото до холандския търг - повечето хора въобще не познават неговите правила и поради тази причина е много по-трудно да наложиш нещо съвсем непознато пред нещо малко по-познато, дори само от телевизията. (При английския модел търгове се определя по-ниска начална цена и с определената стъпка за наддаване тя се вдига, докато някой даде максималната. При холандския, обратно, се дава висока цена, която се намалява с определена стъпка до намирането на купувач, като предварително е определена минимална приемлива цена за продавача - бел. ред.)

- Какви трябва да бъдат правилата на частните търгове?

Ясни и лесни за възприемане. Те са от особена важност за купувачите, защото те рискуват, инвестирайки своите средства в недвижим имот при условията на нещо ново като частните търгове. Страхът от „разплащането под масата” и съмненията дали е възможно някой изкуствено да завишава цената, като наддава фалшиво, са пречка, която винаги присъства сред дежурните притеснения на кандидат-купувачите. Но кой би рискувал да опорочи продажбата на имота си, ако наистина бърза да го продаде. Всяка капка на съмнение трябва да бъде категорично отстранена и затова много важна роля имат правилата на търговете.

- По какъв начин може да се регламентира този нововъзникващ в България пазарен сегмент?

Не съм сигурен дали е необходимо някой да го регламентира.

- Защо?

По-скоро още не е настъпил този момент, защото организирането на частни търгове е малко по-специфично, отколкото стандартното офериране на имоти в свободна продажба. Когато оргазнизираш търг, трябва да се съобразиш с много фактори и да се мобилизираш за резултат в рамките на месец - два. Необходимо е да познаваш района, в който се предлага имотът, и да можеш да направиш проучване на какви цени се предлагат идентичните на него имоти и най-вече на какви цени се продават впоследствие. Второто е по-важно, защото понякога има много голяма разлика между желаната сума и тази, която се получава при продажба на имота в последствие. А това е ключова информация за успешното определяне на началната тръжна цена, която пък е много важна за успеха на търга. Тази отговорност не е за всеки брокер, той трябва да има опит в продажбите поне от няколко години и да познава нагласите на продавачите и купувачите. Това е една от причините, поради която смятам, че кръгът от фирми, които организират частни търгове за имоти, не може да нарасне толкова застрашително, че да се налага регламент. Още е рано според мен, а е много вероятно и въобще да не се наложи.

- Как се определят началната тръжна цена и стъпката за наддаване?

началната цена е добре да бъде под средната офертна цена за района, в който е имотът, дори бих казал близка до най-ниската. началната стъпка за наддаване може да бъде около 2% от началната тръжна цена. Например, продавате на търг панелна гарсониера в Люлин с начална цена 19 000 евро – 2% са 380 евро, което е разумно. Неразумно би било, ако стъпката за наддаване е 5% - тогава спокойно търгът може да пропадне поради високата сума, което ще отдръпне купувачите.

- Две и пет са сравнително близки цифри. Защо 2% се счита за разумно, а 5% - за неразумно – има ли някакво неписано правило, което да го определя по този начин?

Защото само с 4 - 5 наддавания началната цена ще се покачи с 20 - 25%, което е много бързо и стресиращо за наддаващите. Ако вземем отново горния пример, 5% ще са 950 евро при началната цена от 19 000 евро на жилището. В един момент от наддаването някой от участниците купувачи ще има възможност да спечели търга и да покачи цената, но с 800 евро, а не с 950 евро, и той не може да спечели търга, защото първоначално определената стъпка е висока и не му достигат 150 евро. В този вариант са ощетени и собственикът, който ще получи по-малка сума за имота си, и един кандидат-наддавач, който губи търга заради 150 евро.

Представете си също, ако имотът е около пет пъти по-скъп - 100 000 евро, и стъпката за наддаване е 5%, което да се равнява на 5 000 евро, как това би се отразило в една подобна ситуация и на някой не му достигнат 1 000 евро да спечели търга – собственикът на имота реално ще има пропуснати ползи от 4 000 евро.  Ако стъпката за наддаване е по-ниска, това не може да се случи в подобни граници. А ако стъпката за наддаване е много по-ниска, да речем 1% или по-малко, е по-добре, отколкото да е повече от 2%. Но пък и ако при 19 000 евро стартова цена определим стъпка от 0,3%, което е 57 евро, ще падне голямо наддаване, което буквално може да успи кандидатите.

- Каква цена би могла да се постигне при продажбата на имот на частен търг в зависимост от желанието на купувачите да наддават?

Няма еднозначен отговор. Всеки един търг е различен, защото два еднакви имота няма, но ако трябва да се поставят някакви рамки на принципа на „от – до”, вероятно при атрактивна начална тръжна цена тя би могла да нарасне с около 35% като максимум, но долната граница е по-трудно да се постави.

- Какво е поведението на купувачите при реализацията на имот на търг?

Изключително предпазливо и много добре обмислено.

- Какво е времето, за което би могло да се осъществи сделка при традиционна продажба, при публична продан и при частен търг, по Ваши оценки?

От опита, който имам в недвижимите имоти през последните 6 - 7 години, смело мога да заявя, че една традиционна продажба може да отнеме от 3 - 4 месеца до повече от три години и всъщност въобще не е сигурно, че ще има продажба, особено ако цената се определя не на пазарен принцип, което е често срещано явление. Като се има предвид и фактът, че повечето собственици на имоти в България са частни лица, борбата с точната оценка на имота ще продължи да се води още дълги години. Факторът „време” все още е много силно подценен, а това е грешка, която от скоро започна да се осъзнава. Реално тук е най-интересният момент, защото ако за един имот, обявен на свободна продажба, не се явят кандидати в рамките на 2 - 3 месеца, то може да се очаква, че и след 6 - 8 месеца също няма да се явят и причината се крие в неправилно определената цена.

При частните търгове този тестови, пробен или да го наречем „опипващ почвата” период е сведен до 45 дни, което време е оптималното за капариране на имот с добре определена пазарна цена. Ако никой не се яви на търга – резултатът е ясен – цената е висока. Но сте изгубили 45 дни и го разбирате, а при свободната продажба, ако въобще стане ясно, може да е на 18-ия месец.

- Според Вашите наблюдения има ли „разхлабване“ на политиката на банките при отпускането на кредитен ресурс за покупка на имот на търг?

Много слабо, но съм сигурен, че се интересуват и следят тенденциите.

Investor.bg

 
 

Добави коментар

 

Още публикации

Тагове

пазарът
  
продажбата
  
имоти
  
чрез
  
търгове
  

търг

  
тогава
  
сделка
  
недвижими
  
частните
  
явление
  
пазарна
  
определя
  
правилата
  

цена

  
илиев
  
тбм2
  
недвижимите
  
години
  
преди
  
брокер
  
частни
  
българия
  
точната
  
голяма
  
страна
  
собствениците
  
купувачите
  
имота
  
поради
  
атрактивна
  
начална
  
винаги
  
цената
  
наддаване
  
нарасне
  
първоначално
  
имотът
  
някой
  
сегмент
  
например
  
жилище
  
продавачът
  
някакви
  
бърза
  
имот
  
частен
  
свободна
  
продажба
  
публична
  
продан
  
много
  
собственик
  
колкото
  
вариант
  
него
  
свободната
  
месеца
  
време
  
купувачи
  
дали
  
наддаването
  
рамките
  
месец
  
отнеме
  
английски
  
по-добре
  
телевизията
  
сравнително
  
холандския
  
повечето
  
въобще
  
по-трудно
  
дори
  
по-ниска
  
определената
  
стъпка
  
висока
  
определена
  
важна
  
начин
  
регламентира
  
пазарен
  
сигурен
  
необходимо
  
момент
  
отколкото
  
района
  
цени
  
сума
  
началната
  
тръжна
  
търга
  
вероятно
  
стъпката
  
добре
  
около
  

евро

  
разумно
  
неразумно
  
покачи
  
спечели
  
собственикът
  
реално
  
могла
  
традиционна
  
явят
  

Полезни сайтове

  • bgtop.net

    Топ класацията на българските сайтове

							Владимир Йосифов

Владимир Йосифов
Консултант
София

							Антон Илиев

Антон Илиев
Брокер
София

							Таня Китик

Таня Китик
Консултант
София

Анкета

Имаме ли нужда от закон, който да регламентира дейността на брокерите?
Резултати Архив