Купувачите все още не правят разлика между частен търг и търг при частен съдебен изпълнител

Частните търгове с недвижими имоти започват да предизвикват все по-голям интерес в България. Докато през 2010-а почти не е имало индикация за този пазар, то през настоящата година все повече хора прибягват към частните търгове, за продадат или закупят имот. Въпреки нарастващия интерес към покупко-продажбите на недвижимости чрез търг, сегментът все още не е добре развит у нас. Основната причина е, че все още липсва достатъчно информация. „Строителство имоти“ се обърна към специалист, който се занимава с частни търгове за недвижими имоти, за да внесе повече яснота по темата.

- Г-н Илиев, организирате частни търгове за недвижими имоти. За какви обекти и има ли неуспешно продадени сред тях?

- Обектите засега са предимно къщи, вили, парцели и земеделски земи и сред тях има търгове, които ще бъдат рестартирани.

- Липсата на информация ли е в основата на малкото провеждани доброволни частни търгове за имоти у нас, или просто хората подхождат с недоверие?

- Причините са доста повече. От една страна е липсата на информация въобще какво означава това, от друга страна е объркването сред по-голямата част от купувачите, които все още не правят разлика между частен търг и търговете при частните съдебни изпълнители (ЧСИ), където се предлагат предимно ипотекирани имоти и кредитополучателят е изпаднал в затруднение да изплаща кредита си, както и имоти, които са запорирани поради различни съдебни дела, след което се стига до публична продан. Разликата е много голяма. При частния търг собственикът на имота се съгласява доброволно да го продаде, без да е принуден от запор, ипотека, делба и т.н., и имотът му въобще не попада в списъците на ЧСИ. Естествено, може да се продаде имот на частен търг, който е и ипотекиран, просто собственикът ще получи една сума, а със средствата от продажбата ще се погаси кредитът му, както междувпрочем
се получава и при публичната продан. В момента основната причина да има много търгове при частните съдебни изпълнители и към тях да има слаб интерес е фактът, че там са изложени много имоти, които са купени при ценовия пик на недвижимите имоти в периода 2006-2008 г. Високата цена на тези недвижимости е проблем при продажбата им на публична продан, защото разликата в стойността между 2007 г. и 2011 г. на места достига почти 50%. И дори и след третия търг някои имоти остават непродаваеми при ЧСИ. Това е голямата разлика - при частния търг цената се съобразява с настоящите пазарни условия, а не с условията, при които имотът е купен преди 3, 4 или 5 години, както се случва на публичната продан.

- Кой може да организира доброволни частни търгове? Всяка агенция за недвижими имоти ли може да продаде имот по този начин?

- По принцип всеки брокер с опит в продажбите и креативно мислене може да организира доброволен частен търг, но не всяка агенция може да продаде имот чрез търг. Само ентусиазъм и желание не е достатъчно. Необходим е сериозен план, проучване на конкуренцията в района, пазарна оценка, както и точна оценка на имота за първоначалната му тръжна цена. Най-важната част за успеха на един частен търг е началната му тръжна цена. Веднъж трябва брокерът да я определи много точно, но реално след това тя трябва да бъде одобрена и от собственика на имота, защото без неговото съгласие не може да има никакъв търг за продажбата на собствеността му. Успехът на търга е заложен и в преценката на собственика за първоначалната цена. Ако тя не е достатъчно атрактивна, твърде възможно е търгът да се обезсмисли. Каквито и средства за реклама, промотиране и пиар да се вложат в един търг, ако цената е неадекватна, дори и по CNN да се върти рекламен клип за този имот, положението е неспасяемо и това е безспорен факт.

- Гарантирана ли е продажбата на един имот чрез търг? Какво би могло да провали сделката - завишена начална цена, неатрактивен имот?

- Няма нищо гарантирано на този свят освен факта, че стрелките на часовника никога не спират да се въртят с 60 минути в час… Всеки имот е индивидуален и колкото и да си приличат, два еднакви имота няма. Да, определено завишената цена гарантирано проваля търга, но и неатрактивен имот също трудно би се продал. Пример за неатрактивен имот е земеделска земя в малко населено място, далеч от голям град, както и имот в близост до ромска махала, много стари кирпичени къщи, които не подлежат на ремонт, много големи по площ парцели, например 10 000 кв. м, цели сгради с голяма разгъната застроена площ (РЗП), много недовършени сгради, търговски обекти, които са разположени на нетърговско място и не могат да се използват по предназначение (магазин на забутана уличка, в задния двор на сградата или пък разположен под кота нула) и т.н. Общо взето, най-подходящи за частни търгове са жилищните имоти. Става въпрос за апартаменти в големите градове - София, Варна, Пловдив, Стара Загора, Бургас, Русе, Благоевград и т.н.

Гарсониера или двустаен апартамент, дори и панелен, в София винаги може да се реализира в рамките на месец (да се капарира), ако цената му е адекватна на пазара. Но за тристаен апартамент в Добрич, да речем, не бих се ангажирал със срок, а в частните търгове има начален и краен срок за една продажба.

- Какви са опасностите за продавача и съответно за купувача при един търг?

- Опасностите за продавача са най-вече ако на търга се яви само един кандидат. При този вариант няма как да има наддаване и имотът се продава на първоначалната тръжна цена. В такъв случай обаче, щом на търга се е явил само един кандидат, това означава, че собственикът не може да си прави илюзии, че ще получи въобще някога по-висока цена. Тоест „опасността“ за продавача се изчерпва до това, да разбере в рамките на срока на търга (например два месеца) максималната цена, която може да получи за имота си. За купувача опасностите се свеждат до това, да не успее да спечели наддаването, което се случва и при нормална покупка, с тази разлика, че не вижда с очите си дали изобщо има конкуренция за избрания имот и какво предлага тя на продавача, както е при нормалната продажба.

- Имали ли сте случаи, в които продавачът не е доволен от най-високата цена, постигната в търга? Има ли вариант той да се откаже на финала?

- Имали сме случай, когато продавачът не беше доволен от най-високата цена, постигната в търга, но въпреки това осъзна реалността и продаде имота си. Но вариант да се откаже на финала няма, освен в случаите, когато това е изрично записано в условията на частния търг. Ако има изрична точка в правилата на търга, която позволява на собственика да се откаже, щом не бъде достигната определена цена в наддаването, е възможно. От друга страна обаче, подобна застраховка няма да изглежда никак привлекателно за потенциалните купувачи на този имот.

- Освен по-бързия срок на продажба, какви други предимствата предлагат частните търгове?

- Бързата продажба изобщо не е за подценяване, при положение че има имоти, които се предлагат на пазара повече от пет години и не могат да се реализират. Освен това при ипотекираните имоти в случаите, когато не се продадат в желания от собствениците им срок, се стига до публична продан, където правилата и начинът на провеждане на търговете са съвсем други и кръгът от потенциални купувачи е много по-малък, което, естествено, може да се отрази на цената пагубно.

- Ако даден собственик на имот реши да се възползва от механизма на частните търгове, какви стъпки трябва да предприеме?

- Най-вече да НЕ се информира за цената на имота си от познати, съседи, роднини, стари вестници и неактуални обяви в интернет, а да се обърне към специалист. Най-трудно се организира частен търг, когато собственикът е добил погрешна информация за цената на имота си. Отнема доста време да се асимилира коя информация е по-вярна - тази от познатия кръг на хора или тази от професионалист, което междувпрочем е ежедневие в работата на всеки брокер.

- Какво трябва да знаят купувачите, за да участват в даден търг? На какви условия трябва да отговарят?

- Важно е да знаят, че първо трябва да са 100% уверени в своите финансови възможности, да знаят докъде могат да наддават и ако ще разчитат на финансиране от банка, е абсолютно задължително да са я посетили и да имат одобрение за максималния размер на кредита, който могат да получат според доходите си. Банките, за да отпуснат кредит, правят две одобрения -
първо според доходите на кредитополучателя и чак след това на имота, който евентуално ще се приеме от тях за ипотека, срещу която ще отпуснат кредит. Задължително е, за да няма грешки от тяхна страна, когато им е необходим кредит да минат и на първото, и на второто одобрение.

Това важи не само за частните търгове, а и по принцип нашият опит с клиентите показва, че шест от всеки десет купувачи с кредит не подхождат сериозно към кредитирането. Или не минават да получат първоначалното одобрение по документи, за което е необходимо да предоставят в банката копие от трудов договор от настоящата им месторабота, да се попълни документ от счетоводството за доходите през последните 6-12 месеца и т.н. Но по-сериозната грешка е, когато решат да капарират имот, без да е минала предварителната му оценка. Тогава се получава една много неприятна ситуация, в която е дадено капаро, да речем 10% от цената на имота, а впоследствие оценката на имота (според оценителя, нает от банката) не е тази, която е очаквал купувачът и съответно от банката му отпускат по-малък кредит. Купувачи, консултирани от нас, не са правили подобни грешки. Затова купувачът, преди да е дошъл в деня за наддаването в търга, е необходимо да посети банката за одобрение по доходи, да посети имота за оглед, да се запознае с всички документи, с правилата на конкретния търг, да е осигурил оценка на имота от оценител на банката и когато тя е готова, да се яви спокойно да наддава. Ако купувачът няма да разчита на финансиране от банка, остава само да отиде на оглед, да се запознае с правилата на търга и с документите на имота. Разбира се, и в двата случая не трябва да се забравя записването в търга, което става обикновено предварително поне ден-два преди самия търг.

- Удачно ли е използването на ипотечен кредит при покупка на имот на търг? Смятате ли, че банките скоро ще започнат да финансират този вид покупки?

- Удачно е, ако изрично се изпълнят всички условия, които споменах. Реално при частните търгове банките финансират една нормална сделка, защото тук отсъства краткият седемдневен период, в който е необходимо да се внесе цялата сума.

Този кратък период съществува обаче при публичната продан и той доскоро беше поредната пречка пред закупуването на имот, обявен на търг при ЧСИ, с ипотечен кредит. Ако купувачите желаеха това да се случи с ипотечен кредит, при който предмет на ипотеката бе самият имот, който е изложен на продан, а не друг техен имот (или потребителски кредит без ипотека), това не беше възможно заради този кратък срок, в който банката не може да отпусне ипотечен кредит по ред причини. Сега вече има такъв кредитен продукт, който дава тази възможност, но при частните търгове тази възможност я е имало винаги, и то не от една-две банки, а от всички.

- Очаквате ли повишаване на обемите на продажби на имоти чрез частни търгове през следващата година?

- Да, очаквам. Обаждат ни се доста колеги с желание да си сътрудничим, като едни предлагат купувачи, други продавачи, а трети ни търсят просто за да черпят от нашия опит. Въпрос на време е този вид на промотиране на продажби да стане по-популярен.

Още публикации от Антон Илиев

blog.tbm2.net

www.stroitelstvoimoti.com