Големите отстъпки при продажбите на жилища секват. “Пробивите” в цената непрекъснато намаляват и се движат най-често в границите на 10%. Тази тенденция е особено отчетлива от началото на годината, твърдят брокери. Според тях офертните цени постепенно се доближават до цените, на които се сключват сделки, а упоритите продавачи, които не желаят да свият високите си очаквания, намаляват. Така жилищата все повече се доближават до реалните си стойности.
Разминаванията намаляват
Всичко това се развива на фона на сравнително стабилен пазар. Големите посреднически агенции отчитат нараснал интерес към покупката на имоти още от декември, както и добри по обем сделки през януари и февруари. Това не е типично за зимните месеци. Вероятно хората с възможности постепенно се отърсват от страха от кризата или търсят начин да съхранят или да вложат изгодно парите си, обясняват брокерите.
Отстъпките при покупко-продажбите на имоти сериозно намаляват. Вече в близо 30 процента от случаите няма отстъпка, казва Калоян Богданов, маркетинг мениджър на “Адрес Недвижими имоти”. По данни на компанията в около 50-60 процента от сделките отстъпките са около 2000 - 3000 евро. Доста са и направо символичните отстъпки в рамките на 1000 евро. Съвсем малък е процентът на тези над 4000-5000 евро, допълва той.
Действително има сближаване на офертни цени и цени, при които се сключва сделка, потвърждава и Полина Стойкова, оперативен директор на “Бългериан пропъртис”. През миналата година разминаването между средна офертна цена и средна цена на реализирани сделки за София, а и за по-големите градове, е било около 15%. От началото на тази година данните за София сочат, че цената се предоговаря най-често с 5-10% отстъпка.
Но договаряне все пак има. Винаги има някаква корекция, дори да е само в рамките на 2-3%. Купувачите все още се чувстват силни и се опитват да ползват тази си сила, казва Стойкова. Масовото търсене е в по-ниски ценови сегменти и ако едно жилище стои по-дълго на пазара, цената му се намалява, за да може да се реализира. Търсенето в София например е съсредоточено в диапазона 600-800 евро на квадратен метър, като обикновено се гони долната граница. Така че и натискът откъм бюджета на купувачите оказва влияние. Те просто няма откъде да извадят повече пари, обяснява тя.
През миналата година средната цена на оферираните в София апартаменти е била над 900 евро на квадратен метър, докато от няколко месеца насам се задържа на около 860 евро. Допреди 3-4 месеца наистина беше нормално да се говори за 15% отстъпка. Но в момента тя почти отсъства, когато цената е реална, според Иво Кирилов, главен брокер “Център” в “Явлена”. За него въпросът е цената да е добре балансирана.
Много купувачи, които са се надявали да направят спекулативна сделка, сега са разочаровани. Те търсят добро място за парите си. Търсят трескаво имот, но вече не на тази стойност, която са си представяли. Не са успели да намерят подценен имот и у тях се нагнетява напрежение, че едва ли не изпускат влака, коментира и управителят на “Явлена” Страхил Иванов. Но подчертава, че все пак през миналата година по техни данни няма регион, в който цените да са се качили. В последните 1-2 години се наложи усещането, че цените винаги може да се коментират в посока надолу. Но не е точно така.
Усещане за дъно
Реално се коментират цени на имоти, при които има напрежение у собственика - било заради кредит, било, че търси пари за друга сделка. Но повечето имоти не попадат под това определение - при тях ипотеката е обслужвана или изобщо няма ипотека, казва главният брокер “Юг” на “Явлена” Диана Антонова. Според специалистите на компанията може би вече достигаме долна логична граница на цена, при която собствениците няма накъде да смъкват. Или отстъпката се вмества в 5%. Възможно е и да се маркира долна граница, под която продавачът не слиза.
Едва ли може да се говори за натиск върху цените на жилищата надолу. По-скоро в момента е изключена възможността да се търси цена над определено ниво. Въпросът е кой в рамките на тази цена ще извади предложение без дефицит на нещо важно. Ако имотът има недостатъци - лошо разпределение, стара мазилка, течащ таван, хората просто не го разглеждат. И цената му става безпредметна - никой не я обсъжда. Дори евентуална отстъпка не предизвиква интерес, коментира председателят на Национално сдружение “Недвижими имоти” Иван Велков. За него на преден план идват теми като саниране, енергийни паспорти. Защото днешните клиенти искат да знаят колко ще плащат и след покупката, а не само в момента на сделката.
Къде е “нормалната” цена?
Много е важно да се определи коректно цената на имота. Най-добрият вариант е да се оферира на най-близка до реалната пазарна цена. Иначе, ако се гонят високи стойности, те трябва да се намаляват непрекъснато, за да се догони пазарът, който все още е в низходяща фаза. А и първите дни, след като даден имот се появи в офертите, са най-силни, за да бъде забелязан и да има успешна сделка, казва Полина Стойкова.
Според нея не може да се говори за намаляване на периода от оферта до сделка. Всичко зависи от самия имот и от цената. Има жилища, които са на много ниски цени, изглеждат много изгодни, но не могат да се реализират, въпреки че има запитвания. Търсенето в момента е целенасочено - към определени зони, към определено качество, допълва тя.
Разликата между реалната пазарна цена, определена от брокерите, и офертната цена не бива да е по-голяма от 5%. Ако примерно според брокерите един апартамент може да се продаде за 100 000 евро за 2-3 седмици, не бива да бъде обявяван за повече от 105 000. Ако някой го оферира за 130 000, вече е допуснал грешка с 30% над пазарната цена, отблъснал е купувачите, които вече са на пазара. Такива имоти често залежават, категоричен е Страхил Иванов.
Все повече се търсят консултанти, за да може да се формира нормална цена на имота, обяснява Калоян Богданов. Във време на криза хората са притеснени, че може по някакъв начин да бъдат излъгани, и разбират, че е по-добре да се обърнат към посредник, вместо да загубят. Колкото до търсенето, то се съсредоточава в два ценовисегмента, казва той. Единият е до 35 000-40 000 евро. Вторият е в границите на 75 000-80 000 евро.
Характерно в момента е, че много хора се ориентират към продажба на имотите си, когато имат затруднения, обобщава наблюденията на “Адрес” Калоян Богданов. Близо 40% от продавачите са точно такива. Обикновено те имат проблеми с изплащането на кредита. Но са все по-информирани и знаят, че ако се мотаят и чакат имотът да бъде обявен от съдия-изпълнител, ще трябва да платят много пари. Става дума за 8-10% от дължимата сума, която се поема от този, на когото всъщност му отнемат имота.
Това е още един мотив офертите да стават все по-близки до реалните цени.
По курортите - ниски цени и растящ интерес от чужди граждани
Цените във ваканционните комплекси се сринаха сериозно в последните години. През януари например средната офертна цена в Банско е била 570 евро за квадратен метър, но реално сделките започват от 350 евро за квадрат, сочат данни на “Бългериан пропъртис”.
Точно тези ниски цени вече започват да предизвикат интерес, запитванията се увеличават. Специално за Банско влияние оказват и стартовете за Световната купа по ски. Но става дума по-скоро за интерес, не за оживление при реалните сделки. Макар че цена от 18 000 евро за обзаведен апартамент е достатъчно интригуваща и привлекателна, казват от компанията.
Доста успешни са сделките с ваканционни имоти по морето, дори в тежкия зимен период, твърдят посредници. Доскоро те очаквали значително по-слаб старт на годината. Обяснението е, че може би започват да поотшумяват страховете от кризата в Европа.
www.imoti.net
