Здравейте,
Да се изкажа и аз за някои плюсове и минуси - както си го разбирам. Общо взето, всичко е подчинено на желязната логика "по-добре богат и красив, отколкото беден и грозен", т.е. най-добре е голям апартамент с изглед към нещо хубаво и зелено в нова, луксозна кооперация с уредено паркиране, охрана, инфраструктура и всичко друго. Има такива, няма пари, обаче... и затова всъщност го слагам в зоната на мечтите. Сега за реалността.
1."Ново" строителство (обикновено с това име се означават сградите от прехода - от 1990 до настоящия момент)
1.1. Сгради от 1989-1993/4
- строени са от старите майстори и то доста прилежно и качествено. Архитектурно са проектирани доста неугледно на външен вид (няма какво да се иска повече от школата на панелните архитекти), но с добри, комфортни и практични разпределения, които са характерни за панели и ЕПК-та. Конструктивно са много добре, защото са регулярни и със силно опростени форми и защото старите инженери-конструктори са на високо ниво, дори и военните. Обикновено нямат асансьори, нямат топлоизолация, общите части също са нeвзрачни. Ако имат подземни нива, то те са неизползваеми, защото са наводнени.... Това малко влиза в конфликт с по-горе казаното "прилежно и качествено"...., е нека остане само, че са се старали доста, но монолитното ни строителство по това време е било на ниско техническо ниво, и отделно - от това сякаш в повечето случаи са с добро градоустройствено решение. Вписват се във времето, когато вече е имало Норми за проектиране на сгради в земетръсни райони /от 1987 г. и последните/ и тези норми вече са били усвоени от проектантите-конструкторите. Общата ми оценка е положителна относно сеизмичния риск. Поставям ги на трето място по този показател. Като цяло качеството на живот в подобни сгради е ниско....т.е. обикновено паркираш в калта което наричаш "улица", влизаш през на две-на три заварена от метални профили и ламарина врата, озоваваш се на тъмно, неугледно и стръмно стълбище, качваш N на брой етажи, и се озоваваш пред луксозната врата , която си сложил, и зад която е твоята крепост. В настоящия момент се нуждаят от саниране толкова, колкото и панелите.
1.2. Сгради от 1993/4-2003/4
- С една дума.....УЖАС...УЖААС. Строени от мутри, проектирани от мутри (нямам предвид, че архитектите и инженерите са мутри), пълно отражение на потъващата държава. Символ на онези хора, които със зъби, нокти и лакти се бореха да се впишат в разпределението и движението на мръсни капитали. Няма архитектура, няма градоустройство, няма конструкция и съвсем буквално някои от тези сгради са строени без проект. За мен, лично, тези сгради нямат плюсове. Представляват абсолютната нула, абсолютното дъно.
Единственото нещо, което може да ме принуди да пребивавам в такава сграда е местоположението. Ако е крайно наложително. По отношение на сеизмичния риск - поставям ги твърдо на последното - шесто място. Препоръчвам на всички, живеещи в такива сгради да се сдобият с проекта по част "Конструкции" и да го дадат на някой строителен инженер /специалност конструкции/ за становище. Човек не трябва да прави компромиси с някои неща. Качеството на живот в повеето от тези сгради също е ниско, но има и отделни екземпляри с по нормално такова, та дори до високо.В настящето се нуждаят от саниране, защото в повечето случаи нямат топлоизоация и инсталациите им са доста зле. Тук отчитам и най-голям проблем с паркиранията, защото са строени без нужните, съгласно новия закон паркоместа.
1.3. Сгради от 2003/4-настоящия момент.
Тук вече се усеща влиянието на чуждите инвеститори и на това, че повечето хора наизлязоха в чужбина и си свериха часовниците . Качеството на строителство и проектиране варират от много ниско до много високо, но все пак може да се отчете ръст в психиката на строителя спрямо предходното мракобесие. Всичко пак е доста относително. Преобладаващо, сградите от този период, имат следните плюсове:
+ Нови са ....няма да трябва да санирате, ремонтирате, а направо започвате наново, както сте си го сънували;
+ добри, сравнително качествени материали и технологии на строителство;
+ добрите стари инженери от точка 1.1 станаха надзорници >>>>т.е., пак с много уговорки, се отчита по-добър надзор върху изпълнението;
+(-) в архитектурно и констуктивно отношение бележат подобрение. Има много добри външни архитектурни решения, по-малко на брой вътрешни такива, но като цяло панелните архитекти се понаучиха на нещо. По отношение на сеизмичния риск, обаче, има проблем с тези сгради, който проблем ще поставя при минусите.
+ наличие на портиери, охранителни камери, затворени за външен достъп обеми, озеленяване (ха ха) и това заложено още на проектно ниво.
+ ще сложа при плюсовете и.....съседите (ако сградата е обитаема, а не е за инвестиция). Вероятно ще имате млади, работещи и разбрани съседи, но това може и изобщо да не е така. Всъщност, за мен съседите са най-важното нещо при избор на имот за живеене, но няма да обяснявам защо.
Минуси:
- лоши, непрактични разпределения - в голяма част от сградите сеизмичният риск е повишен, поради необузданите архитектурни решения, но се прави всичко възможно в две направления..
1. да се закрепят прилично нещата...
2. следващият път да работиш със същия архитект...т.е. да имаш работа. В класацията тези сгради поставям на четвърто място по този показател /издържливост при земетръс/.
- ужаяващо градоустройство - т.е. или сте върху някоя градинка, или сте на майната си, или в комплекс, в който може да играете канадска борба със съседа от съседната кооперация. Средно положение почти няма.
- голяма разлика между използваемата квадратура и това, което плащаш. Вероятно ще си платите и по-високо, отколкото трябва, за удобства, като: портиер, камери и озеленяване...,защото строителите си направиха фирми за поддръжка и ти ги насаждат още при покупката на жилището.
- НЕ СА ШУМОИЗОЛИРАНИ - чуваш си всичко и навсякъде...леките материали, с които се строи (леките керамични зидарски блокчета, итонга, гипсокартона) не се справят със шума, ама изобщо
- липсата на съседи ....в много случаи ще сте късметлията, който ще живее до крупни инвеститори, т.е. ще живеете две - три семейства в празна сграда....примери за това има много.Тогава, поради липса на поддръжка, сградата бързо се занемарява и качеството на живот там пада доста.
- най-вероятно няма да се наслаждавате на гледка - вероятно няма да сте и в близост до:болници, ДГ, училища, църкви, пожарни, магазини, транспорт, паркове. Иначе, като цяло, качеството на живот в такива сгради е средно до добро. Това, ако изключим някои - вече неспасяеми райони /в София/, където не може да има нищо нормално. Няма да казвам кои, защото и там живеят готини хора, пък и това тука си е мое мнение.
Големия плюс на "новото" строителство.... ако всичко е нормално, ще предадеш на поколението си имота и то ще може да живее в него, преди да се амортизира ужасно, та качеството на живот да стане нулево.
2."Старо" строителство
2.1. Панелно строителство .
Първо....най-смешно ми е когато някой напише или каже "нов" панел...хе хе хе ха. С изключение на 10-15 блока в цялата държава, последният панел е довършен през далечната 1990 година! Все едно да кажеш за една 5 годишна кола, че е нова. Има няколко вида панелни блокове. Няма да се спирам поотделно. Ще разглеждам всички:
Плюсове:
+ подчертано добро ВЪТРЕШНО архитектурно разпределение и изложения
+ много добро градоустройствено решение, което се разваля само от т.1.2 и т. 1.3 и то не навсякъде.
+ горната точка кореспондира автоматично с близост до почти всички от следните: болници, ДГ, училища, пожарни, магазини, транспорт, паркове, но без църкви, поради спецификите на социалистическото ни общество.
+ много добро поведение на сеизмични въздействия, продиктувано от самата конструктивна схема.
Няма да влизам в подробности, но просто казано - енегрията на сеизмичните вълни се поглъща от големите възможности за деформация на сградата, но АКО връзките между панелите са направени добре, а те СА ДОБРЕ НАПРАВЕНИ, с МНОГО малки изключения. Имайте предвид, че тези връзки са направени само от най-висококвалифицирани заварчици, които са слагали подписите си на самите заварки , после следва контрол и оценка, и пак контрол, и най-накрая замонолитване на връзката. Съмнения за мен няма...тези заварки са били идеални, което няма нищо общо със това, че всички стени са криви, или че фугите се пълнят с вестници, чували от цимент и т.н. Искам да кажа, че конструкцията на панелите няма нищо общо с наистина големите им козметични проблеми. Безспорна е нуждата от последващ контрол на тези връзки, но това ще го сложа към минусите. Поставям ги на първо място по сеизмични показатели, т.е. те са най-добрите;
+ квадратурата не включва в себе си идеалните части - те са упоменати като проценти в нот. актове, но не са включени е числото кв.м., както е при "новото" строителство.
Минуси:
- Повсеместна нужда от спешен ремонт на покриви и полагане на топлоизолация и нови инсталации. Все пак това са сгради на около средно 35 години.
- доброто разпределение е изцяло компенсирано от това, че няма един прав ъгъл...всичко е криво.
- с много малки изключения, абсолютно занемарени общи части и околни пространства
- много често - ясно изразено самоуправство (преградени междинни стълбищни площадки и др. общи части , "резервирани" паркоместа и др.)
- свързано с горното и с това, че тези блокове са доста големи - следва да спомена, че, да попаднете на разбирателство между съседите, е практически невъзможно. Оттам следва, че ако няма нещо насилствено, никога няма да имате поддържани общи части и околни пространства.
- нужда от САНИРАНЕ и поддръжка на КОНСТРУКЦИЯТА в СЛЕДВАЩИТЕ 10 ГОДИНИ за ВСИЧКИ блокове.
Качество на живот.....ниско до средно.
2.2. Едроплощен кофраж (ЕПК)
Всичко е същото както при панелите, с изключение на три точки:
+ по отношение на земетръса, те представляват една много, много корава конзола, забита в земята, т.е. точно противоположно на панелите. Сградите ЕПК нямат много голяма възможност да гасят енергията с деформация, те просто са достатъчно корави да я понесат... на теория. На практика никой не знае какво ще стане, но голямата височина и голямата маса ги прави по-рискови от панелите (според мен), затова ги слагам на второ място.
+ невероятна гледка от високите етажи
+ за разлика от панелите нямат остра нужда от поддръжка на конструкцията
Забележка: Няколко ЕПК-та в София - Младост и Зоните /Б 5 и Б 18/ и едно в Бургас се наклониха малко, но май пооправиха нещата, поне това в Бургас го укрепиха...може да го има това явление и в груги градове... Просто тези сгради са много чувствителни към геологията под тях - особено ако има спукана канализация.
2.3. Стара тухла.
Сгради до края на 50-те години.
Тук може да се изпише цяла книга, но не му е мястото, затова - съвсем накратко.
Единствения истински плюс е МЕСТОПОЛОЖЕНИЕТО. Почти навсякъде тези сгради са в идеалния център. На който това му трябва или му харесва, това е неговия имот.
Оттук нататък следват само минуси:
- Като цяло, но с изклчения, абсолютна мизерия
- Съседи дето всеки ден се копаят, и на тяхно място идват безброй наследници и др. навлеци
- конструкции от гредореди, пруски сводове, без колони, заклинени в стените стъпала, където има някаква стоманобетонна конструкция, то тя е рожба на пионери в тази област. Все пак ще ги поставя едно място над най-лошите , т.е. на пето, защото все пак са издържали няколко, макар и неголеми земетресения.
- безброй безконтролни реконструкции с премахнати носещи елементи от технически неграмотни съкафезници. С това май трябваше да ги поставя на последно място за земетръса, ама айде...
- безкрайно изостанали от съвременните стандарти за инсталации, изолации и ергономия
- Паркирането - като цяло проблемно...
- обемите (етажна височина 3, 3,5, 4 м) са големи и по-трудно отопляеми
Качество на живот - ниско. Погледнато логично, човек трябва да има някакви сантименталности , та това да е неговия избор, но има всякакви хора и всякакви цели.
2.4. За сградите от 50-те до около края на 70-те има неща които стоят другояче...
Тези кооперации са нещо много различно от "наистина старата тухла".
+ Тук говорим за изцяло стоманобетонна скелетна конструкция, със гредови плочи, колони и стоманобетонно стълбищно ядро и т.нар. тухлени шайби, които поемат хоризонталните инерционни сеизмични сили. Сградите са регулярни, опростени като обеми и силно наподобяват тези от точка 1.1. (Разликата е, че при 1.1. са налице норми за проектиране в земетръсни райони и са предвидени освен ядрото и допълнителни стоманобетонни шайби и рамки). Схемите, с които са пресмятали по онова време земетръса са силно опростени, но за сметка на това при тях се явява едно преоразмеряване, което е много полезно за обитателите. Всъщност, преди нормите е имало просто правилник за оразмеряване на земетръс, които за разглежданите прости конструкции се явява нещо много повече, отколкото съвременните ни Норми за проектиране на фона на съвременните архитектури. Освен това етажността е много малка, в сравнение със съвременното ново строителство и от там може да се направи извода, че тези конструкции всъщност са доста добре осигурени на земетръс. Мога да ги сложа на трето място , заедно с т.1.1.
+ Друг плюс са прекрасните разпределения и практичността на обемите - не се е пестяло от квадратура. Това е в пряко следствие от схемата на разработка на проекта за ЖСК-то. Малко хора с единомислие и поне някаква връзка помежду си (работна, роднинска или друга) се решават и строят. От това по-добро няма...
+ Местоположението.Местоположението.Местоположението. Това са обикновенно старите , реномирани? квартали около идеалния център на големите градове. В същност представляват кварталчета на научни работници, писатели, директори, диктатори , учители , държавни служители и др. Сега всички тези люде са на преклонни възрасти, но може да се очаква, че поколението им не са селяни и необразовани лентяи, т.е. може да са приятни съседи (ех, все за тия съседи говоря). Разбира се, много апартаменти са разпродадени на кого ли не.
+ + градоустройство....много добро, понякога уникално ... С това плюсовете свършват...не са малко.
Минуси:
- Аз не мисля, че по-голямата част от тези сгради са поосвежени, освен ако не се има предвид боядисването, без никакво съгласуване между съседите. Всъщност, за да се освежат/санират както трябва, е необходимо:
1. Поправка на покрива - обикновенно дървени покриви...майсторите на покриви почти измряха, а самоковските цигани не са оферта.
2. Топлоизолация на цялата сграда, ама на ЦЯЛАТА и то по проект, а не по усмотрение на живущите, или на алпинистите.
3. Хидроизолация на сутеренния етаж, ако се налага - в София в 70% от случаите в тези стари квартали подпочвените води са на високо ниво -3 м и ниско ниво -4.5 м, което означава, че за 40 - 50 години, ако няма дренаж, мазетата са неизползваеми, заради капилярната влага
4. Смяна на инсталациите на цялата сграда, та чак до сградното водопроводно и канализационно отклонение.
5. Екстериорно решение на фасадата...може по-скъпо с орнаменти, каменни облицовки, или по-евтино - с обикновенните мазила
6. Интериорно решение на общите части и групиране на слаботоковите инсталации в общи шахти и кутии.
След 1,2,3,4,5 и 6 тази стара тухла става по-добра от новото строителство от т.1.3. по всички показатели. Мисля, че за да се случи това, сградата трябва да е на един собственик , иначе за нашата държава ми се струва невъзможно постигането на разбирателство, относно даването на едни примерно 10 000 - 15 000 лв. от всеки съсед за тази цел.
Извод....Да...може старата тухла да стане по-добра от новото строитество, ама не... на практика е невъзможно. А докато стане възможно , чрез промяна законодателството, сградите ще бъдат в края на своя живот (90-100 години и не означава, че ще паднат след това, съвсем друго означава живот на една сграда) и това решение няма да е икономически обосновано.
- Относно паркирането - когато тези сгради са само жилищни - по-скоро няма проблем, но ако има една или две фирми, то ..... поне се развиват невероятни шофьорски умения
- Съществен проблем остават, както при 2.3., безконтролните реконструкции. Важи главно, за тези сгради с магазини на партера.
Качество на живот: от ниско до много високо (в изключително редки случаи).
Като цяло заключението ми е следното:
Тези "стари тухли" са набори на панелите, но местоположението и по-специалните обитатели ги постваят на едно ниво над тях (панелите) като качество на живот, пък и заради възможности за update .
Надявам се, че на някого съм помогнал да се ориентира приблизително...Разбира се, всичко това е една усреднена позиция и не се отнася за всички сгради.
Всичко е според зависи...и пак ще кажа, че това си е мое мнение...и много искам да го шлифовам чрез вашите мнения и коментари
Хайде със здраве и успех в избора на имот...
