Полезни професионални съвети от брокери на имоти

Националното „Сдружение брокери на имоти" попита своите членове какви полезни съвети могат да дадат на потребителите, ако решат да продават, купят, отдават или взимат под наем имот.

Професионализмът във всяка една професия е нещо, което трябва да се изисква и търси. Работата с компетентен брокер на недвижими имоти не само гарантира законността на сделката, но и улеснява клиента, спестява му време и средства. Клиентите трябва да знаят, че една сделка, сключена с професионален посредник, излиза по-евтино, отколкото сделка без посредник. Това е така, защото добрият брокер подпомага клиентите при водене на преговори, съдейства им за договаряне на справедливата пазарна цена на имотите и за сключване на сделки с имоти без тежести.

Ето и обобщение на отговорите:

АКО ИСКАТЕ ДА ИНВЕСТИРАТЕ ПАРИ В ИМОТ ИЛИ ДА ПРОДАДЕТЕ СВОЙ ИМОТ

1. Решете какъв тип недвижим имот ще купите и ще ползвате ли услуга на посредник.

2. Определете сами за себе си как трябва да изглежда Вашият бъдещ имот по площ, цена и къде да се намира, като имате предвид, че важна характеристика на ликвидния недвижим имот (този, който бързо може да се продаде) е неговото местоположение. Изисквайте от брокера да Ви показва имоти, които отговарят на изискванията Ви. Така ще спестите време.

3. Решете предварително как ще финансирате покупката - с лични средства или с банков кредит. Ако ползвате банков кредит - изберете кредитиращата банка предварително, преди да започнете да избирате имот. Проучете условията на банките и се уверете, че финансирането ще Ви бъде осигурено. В противен случай, рискувате да заплатите капаро, което да изгубите, тъй като банката може и да не Ви отпусне кредит.

4. Поинтересувайте се какви са допълнителните разходи по сделката:
- държавни такси по прехвърляне на собствеността (местен данък, нотариална такса и такса вписване);
- разноски за банкови преводи (продажната цена и капарото се плащат само по банков път);
- размер на комисионната, като имате предвид, че комисионните за градски имоти, както и за къщи на село варират средно от 2 до 3 % на страна по сделка за покупко-продажба, както и че има и минимален праг на комисионната.

5. Преди да платите капаро и да подпишете предварителен договор, изисквайте от брокера да извърши предварителна проверка на собствеността (лично или чрез адвокат, нотариус) и да Ви запознае с историята на имота, както и да Ви представи устна справка за тежести. В случай, че имате някакви притеснения, изискайте от брокера да организира среща с адвоката, нотариуса, обслужващ агенцията, и задайте въпросите си направо на тях. Имайте предвид, че тази услуга не се заплаща допълнително, а е включена в цената на комисионната на брокера.

6. Поискайте подробно мотивирано становище от страна на брокера относно инвестиционния потенциал на жилището - възможностите за запазване, увеличаване, намаляване на стойността; доходност от наем; ликвидност (възможност за продажба). Направете това дори да смятате, че никога няма да препродадете имота или да нямате намерение да го отдавате под наем. Човек никога не знае, а това е ваша инвестиция.

7. За продажба или покупка на имот в друго населено място се обърнете към местен специалист - брокер, който извършва дейност в същото населено място по местонахождение на имота. Изключение от това правило може да се допусне, ако работите с брокер по вашето местоживеене, чиито услуги вече сте използвали, имате му пълно доверие и желаете да се заеме с продажбата или покупката на Ваш имот в друго населено място.

8. Използвайте брокери, притежаващи съответната специализация. За сделка с парцел потърсете брокер, който специализира в сделки с парцели. За сделки с жилищен имот или с имот в строеж, с ваканционен имот - обърнете се към брокер, специализиран в този вид сделки. Важно е, защото различните видове имоти притежават специфики, които са известни на специализираните брокери и по този начин се защитава Вашия интерес.

9. Ако брокерът Ви направи достатъчно мотивирано предложение и предложи добър план за продажбата на имота Ви, може да помислите за сключване на ексклузивен договор с него (договор с изключителни права). Уверете се, че при сключване на ексклузивния договор, брокерът Ви активно ще си сътрудничи с други брокери, работещи на същия пазар по местонахождение на имота Ви (ще разпространи офертата до всички брокери в региона, така че информацията да достигне до всички активни купувачи).

РАБОТА С БРОКЕРИ

1. Ако използвате брокер, изберете го по препоръки на Ваши приятели и познати, проверете порфесионалния му опит. Изисквайте доказателства за неговия професионален опит.

„Сдружение брокери на имоти" работи именно в тази посока - за създаването на Национален регистър на брокерите на имоти, контролиран от държавен орган, в който всеки брокер да има досие, то да бъде он-лайн достъпно и възможно да бъде проверено всеки момент.

2. Сключвайте договори за посредничество в писмена форма. Писмените договори са в интерес на всяка от страните, тъй като при неизпълнение на задълженията се носи отговорност. Така, ако брокерът укрие недостатъци на имот, който сте закупили с неговото посредничество - той ще носи отговорност и ще Ви дължи парично обезщетение. Не сте ли подписали договор, обаче, губите възможността да претендирате обезщетение.

3. Ако не желаете да доверите сделката само на един брокер (да подпишете договор за изключителни права), то не възлагайте посредничеството по сделката Ви на повече от 2-3 подбрани агенции, за да можете да контролирате офертните цени и да имате възможност да поддържате постоянна връзка с тях.

4. Когато сключвате договор с брокер, внимавайте в него ясно и точно да бъдат разписани задълженията и отговорностите и на двете страни, както и размерът на комисионното възнаграждение.

5. Ако сте продавач или купувач на недвижим имот, бихте могли първоначално да подпишете краткосрочен договор за посредничество с брокера (например, 1-месечен) и едва след като се уверите в компетентността и коректността на брокера - да трансформирате договора в дългосрочен (например, 6-месечен).

6. Формулирайте пред брокера си какъв вид недвижим имот търсите и с какъв бюджет разполагате, така че брокерът да може да съобрази своите предложения към Вас и да не губи времето Ви с излишни огледи на имоти, несъответстващи на Вашите критерии.

7. Направете съвместно с брокера си предварително план за огледи с цел да се пести време. Изисквайте от брокера си да гледате жилища максимално близки до поставените критерии.

РАБОТА ПО ИМОТА

1. Подгответе имота си за продажба, преди да допуснете потенциалните купувачи на оглед. Приведете имота в подходящ и добър търговски вид. Никой няма да купи нещо, което изглежда занемарено и се предлага в лош вид.

СЪСТОЯНИЕ НА ДОКУМЕНТИТЕ

1. Проверете предварително заедно с вашия брокер състоянието на документите ви за продажба - в момента в много от селищата с приета и одобрена кадастрална карта се получава разминаване между данните по документи за собственост (нотариален акт) и данните в кадастралната карта. За уеднаквяване на данните са необходими допълните разходи и време - за поправка на грешки и непълноти в кадастралната карта. Това може да забави вашата продажба или да отблъсне потенциален купувач.

РЕКЛАМИРАНЕ НА ИМОТИ

1. Използвайте интернет. Все повече хора търсят имотите он-лайн. Обърнете внимание на снимките. Клиентите се привличат от оферираната цена, но и от вида на имота. По-добре е да нямате снимки, отколкото да имате лошо направени такива или неподходящо подбрани. Много по-добре е да платите на професионален фотограф, отколкото Вие да снимате. Това е една инвестиция, която си струва да направите, за да продадете по-бързо и по-изгодно жилището си.

2. Ако използвате услугите на брокер, изисквайте представения от тях имот да бъде с качествени снимки - да не се използват снимки, правени с телефон, с контражур и други грешки при фотографирането на имотите.

3. Подгответе жилището си за снимки. Добрата снимка привлича вниманието и продава добре.

4. Не се предоверявайте на сайтове за безплатни обяви - там предлагането е неконтролирано и в повечето от случаите е с невярна информация

АКО ОТДАВАТЕ ИЛИ ТЪРСИТЕ ПОД НАЕМ ИМОТ

1. Наемодателите съветваме:
- да проучват предварително доходите и имуществото на наемателите. Така ще са сигурни, че за нанесени щети на имота ще могат да получат обезщетение.
- да не забравят задълженията си по данъчното законодателство - да подават редовно (на тримесечие) данъчни декларации за получените доходи от наем.
- има случаи, когато може да се помисли да се прехвърлят партидите за ток и вода на името на наемателите. По този начин ще избегнете евентуално съдебно преследване за неплатени сметки.

2. Наемателите съветваме:
- да подписват договори за наем само със собствениците или с упълномощени лица, чието пълномощно е нотариално заверено и не е оттеглено;
- да се запознаят с правилника за вътрешния ред на етажната собственост и да вземат активно участие в Общите събрания в защита на своите права и интереси;
- да изискват от наемодателите да им прехвърлят партидите за ток и вода, така че да могат да отчитат направените разходи с документи, издадени на името на наемателите;
- да изискват от наемодателите поправка на обичайните повреди в имота, а не да ги заплащат за своя сметка
- да уточняват предварително и в договора за наем за чия сметка са дължимите данъци за имота като такса „смет", данък върху дохода от наем и др.

3. Има възможност управлението на имот (отдаване под наем и контролиране на разходите) да се възложи с договор за управление на брокер, специализиран в тази област. Компетентният брокер ще даде съвет как с минимум инвестиции да се оптимизират разходите за ток и вода в имота чрез използване на „зелени технологии". Ще посъветва по какъв начин и с малко средства имотът би могъл да стане по-атрактивен, така че в него да има постоянни наематели. Брокерът е този, който ще балансира интересите на двете страни и ще изпълнява описаните по-горе задължения на наемодатели и наематели.

Източник: Money.bg