Домоуправителят - права и задължения

Домоуправителят – права и задължения

Домоуправителят се занимава с недовършени ремонти, с различни аварии, конфликтни ситуации, казуси, които понякога изискват правна консултация, спазва срокове за плащания, събира пари от съседите си и много други не чак толкова приятни задължения. Всичко това изисква свободно време и стриктна организация и коства не малко нерви на всеки. Според „Закона за управление на етажната собственост” (ЗУЕС) всяка сграда трябва да свиква Общо Събрание (ОС) минимум един път годишно. След получаването на разрешение за ползване – АКТ 16 и първоначалното населване на дадена сграда, Общото Събрание (ОС) на етажната Собственост (ЕС) задължително трябва да избере домоуправител. Независимо от сравнително новият закон – ЗУЕС както сега, така и в миналото, много от нас са изпълнявали тази длъжност. Всеки е наясно, че за да си домоуправител трябва да отделяш значително време, да си наясно с нормативната уредба, да владееш адекватна комуникация с различен тип хора.

Нека да отговорим на основни въпроси, свързани с етажната собственост:

Какво представляват консумативните разходи, за които обитателите на жилищни сгради и комплекси плащат такса всеки месец?

 "Консумативни разходи" са разходите за осветление, почистване, асансьор и други, необходими за поддържане на общите части на сградата.

Колко пари трябва да взима един домоуправител от жителите на блока? Кой и кога може да проверява за какво се харчат парите на входа? Длъжен ли е домоуправителят да предоставя документи за извършените дейности на всеки?

Добрият вариант е, когато домоуправителя и касиера на входа са различни хора. В този случай има възможност за по-голям контрол. Естествено, че този който събира и разходва парите, дължи обяснение за всеки похарчен лев. Това, обикновено, се прави с един отчет, който се представя на общото събрание. Парите за домоуправителя се събират от касиера заедно с другите месечни разходи. Сумата, която взима домоуправителят не е голяма и не би трябвало да представлява затруднение за живущите – става въпрос за такса между 2 и 3 лв. месечно за всеки апартамент в сградата. Задълженията на домоуправителя са много и различни, което изисква заплащане, било то и минимално.

В "Закон за управление на етажната собственост" има някои недоразумения относно това как трябва да се събират таксите за общите помещения.  Входът, в който живеете е нуждае също и от касиер, който да събира таксите (в закона не се споменава, че домоуправителя трябва да събира задълженията).
Органи на управление
Чл. 10.Органи на управление са:
1. общо събрание;
2. управителен съвет (управител).
Правомощия на общото събрание
Чл. 11. (1) Общото събрание:
1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
Ако домоуправителя не изпълнява задълженията си коректно това може да Ви бъде от полза:
Чл. 19.
(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.
(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

Възможно ли е Общото Събрание да гласува правилник, който да определя правилата в сградата/комплекса.Например: освобождаване от такси, когато имота не е обитаем, начин на разпределяне на месечната такса (да не е на брой живущи, а на кв.м.), да определя глоби различни от тези в ЗУЕС, да налага различни правила, които не са описани в закона и т.н.?

С гласуване на общото събрание и подписване на протокол от всички собственици могат да се определят такси каквито хората решат - дали някои ще се освободят от такива или не, какъв да е размера им, дали да е за брои живущи или таксата да е в зависимост от квадратурата. Може да решат необитаващите имотите си в сградата да не плащат нищо(което е малко вероятно) или да заплащат някаква сума за поддръжка. Това се гласува от етажната собственост. Но в никакъв случай правилата и решенията, които се взимат не трябва да противоречат на ЗУЕС.

При дълготраен и неразрешим проблем с шумни съседи Общото събрание на етажната собственост може да поиска наемодателя да прекрати договора с наемателите си. За това е нужно пълното съгласие на всички живущи, което, за съжаление, е трудно постижимо.

Какви са процедурите, които трябва да извърши домоуправителят при постъпване в длъжност?

 В София има кампания за регистриране на етажните собствености. Попълва се една бланка с данни за сградата - РЗП, брой етажи, тип строителство (панел, монолитна..) и се предава в общината. Отделно се представя протокол от ОС с решението за избор на управител. Издават ви едно ламинирано листче в удостоверение на това, че вие сте управител  В Интернет цялата процедура е описана подробно: http://www.blgmun.com/bg/content/150/%D ... 0%BD%D0%B0

Всеки собственик или наемател на жилище в сграда или комплекс с много обитатели е длъжен да се запознае с правата и задълженията си. Но, за съжаление, повечето хора смятат тези правила за ненужни и безсмислени. Именно тази неосведоменост предизвиква и проблемите с домоуправителите, които  нерядко злоупотребяват с доверието и парите на обитателите. Нерядко самите домоуправители са неосведомени, което пък води до редица други проблеми.

Закон за управление на етажната собственост: „чл.1 Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях”. Ето и линк към закона: http://pravoto.com/site/zakonodatelstvo/zakoni/13558-zakon-za-upravlenie-na-etazhnata-sobstvenost-zues   

 Съществува една нова професия, която цели да улесни обитателите на сградите/комплексите в избора на домоуправител. Професионален домоуправител – оперативен мениджър (персонално ангажиран към Вашата сграда/комплекс служител, който е на Ваше разположение при всеки един възникнал проблем).  Професионалните домоуправители се назначават чрез специализирани фирми. В задълженията на един професионален домоуправител влизат:

•      Комуникация със собственици, наематели и клиенти на сградата;
•    Водене на общи събрания, свързани с решаването на въпроси, касаещи нормалното функциониране на сградата по предварително уточнен с Управителния Съвет (УС) дневен ред;
•    Изготвяне на правилник за вътрешния ред и следене за спазването му от собственици, наематели и гости в сградата след одобрението му на Общо Събрание (ОС) на етажната Собственост (ЕС);
•    Следене за спазване на нормативни изисквания и наредби;
•    Решаване на текущи процедурни въпроси, свързани с изискванията на собствениците или наемателите към конкретния обект;
•    Водене и спазване на пълния набор от документация /книга на собствениците, правилник за вътрешния ред, разпоредби, предписания и др./, регистрация на етажната собственост в Общината;
•    Представляване пред административните органи в страната;
•    Събиране на месечни такси за управление, разпределяне по предварително уточнен начин и начисляване такси за допълнителни услуги, събиране на наеми и други;
•    Събиране на месечна такса - инвестиционен фонд или обща каса, който ще се изразходва след изричното съгласие или след взимане на решение от общо събрание на собствениците и/или наемателите в сградата/комплекса. Средствата се влагат в допълнително оборудване или обзавеждане, изпълнение на предписания или изисквания от различни контролни служби и инстанции, както за извършване на допълнителни дейности, необходими за нормалната експлоатация на общите и идеалните части към сградата, както и прилежащите площи;
•    Съдействие при събирането на стари задължения (такси, които са одобрени от Общото Събрание /ОС/ за разходи и поддръжка на общите части) от некоректни платци в етажната собственост;
•    Заплащане на месечните разходи за общите части на сградата: електричество, вода, газ, тец, абонаменти към фирмите, поддържащи срещу месечен абонамент съоръженията за общо ползване в комплекса и други, от името и за сметка на възложителя;
•    Съхраняване и класиране на всички платежни документи;
•    Счетоводство, банкови операции, фактуриране, правни консултации в случаи на междусъседски спорове или спорове между собственици, инвеститори и строители;
•    Следене за нормалното функциониране на сградата, професионален контрол от страна на домоуправителя;
•    Организация и помощ при възникнали аварийни ситуации;
•    Представляване пред доставчиците на услуги, сключили договор с етажната собственост;
•    Изготвяне на периодични отчети за състоянието на имота, всички системи и съоръжения по предварителна заявка на възложителя;
•    Контрол и координация на поддържащия персонал;
•    Изготвяне на месечни отчети за: извършена работа през изминалия месец, събрани месечни такси, некоректни платци, извършени плащания към съответните експлоатационни дружества и поддържащи фирми, отчет за приходи и разходи в обща каса или инвестиционен фонд на сградата.

Изготвил: Ванина Колева